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    上市房企去庫存路在何方

    2016-11-10 03:07陳品祿
    中國房地產(chǎn)·市場版 2016年9期
    關(guān)鍵詞:中報(bào)凈額周轉(zhuǎn)

    陳品祿

    【事件】

    近年來,我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展,城市分化加劇,核心一二線城市房地雙高輪番領(lǐng)漲,而三四線城市去化面臨“老大難”的困境。核心城市價(jià)值回歸左右房企的戰(zhàn)略布局,使后者的投資價(jià)值趨同,回歸一二線、遠(yuǎn)離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至8月25日收盤,共有1666家上市公司披露了2016年中報(bào),具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計(jì)約為3.56萬億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計(jì)約為1.93萬億元,占據(jù)3.56萬億元的一半以上。一二線城市房價(jià)大漲甚至供不應(yīng)求,但三四線城市依然處于去庫存的攻堅(jiān)期。

    由此可見,“去庫存”正重構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè),上市房企去庫存前路漫漫。

    【述評】

    2016年上半年,國內(nèi)信貸款凈寬松,房地產(chǎn)銷售情況總體良好。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬億元,同比分別上升28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來,國內(nèi)大中城市商品住宅銷售回升已持續(xù)20個(gè)月,全國整體成交回暖也已持續(xù)15個(gè)月。

    目前,存貨凈額排名前十名的上市公司中,有8家是房地產(chǎn)企業(yè)。萬科以存貨凈額4275.20億元高居榜首,綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元位列前十名。

    萬科是國內(nèi)研究房地產(chǎn)市場最有心得的房企。在其長期觀察的北上廣深莞佛等14個(gè)一二線及環(huán)一線城市中,1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%,而新房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比僅增長9.2%。至6月底,上述城市的新房庫存下降至1.1 億平方米(2015年底為1.4 億平方米),去化周期由2015年底的8.4個(gè)月縮短至6.6 個(gè)月。但與此同時(shí),此前土地供應(yīng)較多、人口增長較慢甚至負(fù)增長的三四線城市,庫存壓力仍然較大,情況并沒有根本好轉(zhuǎn)。

    截至目前,2016年中報(bào)企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為294天,相比2015年中報(bào)的405天有較大幅度縮減。不過,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1695天,遠(yuǎn)高于整體平均存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(294天)。存貨高企以及周轉(zhuǎn)天數(shù),已成為影響上市房企利潤的重要原因之一。

    國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示,我國房地產(chǎn)市場長期以來存在的最大問題,就是結(jié)構(gòu)性供需不匹配,實(shí)際上也就是三四線城市的庫存問題。2015年下半年以來,在國家政策的刺激下,房地產(chǎn)銷售增速快速回升,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在今年也由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在房地產(chǎn)市場火爆的同時(shí),房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性庫存問題并沒有明顯緩解。從總量上看,由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的回升,2016年房地產(chǎn)總體庫存不會有明顯下降;居民住房需求3-5年內(nèi)相對穩(wěn)定,目前銷售高增長意味著對未來需求的透支;由于我國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn),一線城市居民一般不會去二線城市買房,二線一般不會去三線買房,目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上,三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降,這意味著未來房地產(chǎn)去庫存的壓力會更加艱難。

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