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    北京,嚴控“風向標”

    2016-11-09 17:46龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年10期
    關鍵詞:網(wǎng)簽風向標首付款

    龔小鋒

    在國慶小長假前后,全國22個城市加入收緊樓市調控的行列,其中以北京力度最大,涉及面最廣。9月30日晚,北京限購升級,將首套普通自住房、第二套普通自住房和非普通自住房首付款比例分別上調至35%、50%和70%。

    “最有水平”調控

    有人說,所有城市房地產(chǎn)調控政策里,北京永遠是最有水平、最可圈可點的。

    根據(jù)新政,北京從加大住宅用地供應(加大中低價位、中小套型普通商品房供應比例)、加快自住型商品住宅用地供應、控地價限房價、差別化信貸等8個方面出手。

    其中,頗受關注的信貸政策明確要求,購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

    對擁有一套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。?

    新政之前,北京首套房的首付比例統(tǒng)一為30%,不分普通住房還是非普通住房,此次新政實行了差別化的政策。新政的推出將有利于剛需人群購房需求的滿足,同時抑制投資投機性需求,穩(wěn)定市場和房價。??

    北京市房協(xié)秘書長陳志表示,從各大商業(yè)銀行獲得的權威數(shù)據(jù)顯示,當前北京首套房的首付比例平均在 36%,也就是說,雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%,但其實還是少于當前購房者實際的平均首付比例,因此對于剛需家庭的購房貸款影響很小。

    尤其是“認房又認貸”政策備受關注,即只要該家庭名下有房,再次購房時無論是否還有貸款,執(zhí)行的都是二套房的首付比例。此舉是更加明確差異化的信貸政策,在新政的影響下,二套房的購買成本將大幅增加。

    此外,北京新房供應將重啟70/90政策,并加大自住型商品房供應,還提出從土地招拍掛和預售證核發(fā)方面雙控新房銷售價格,從結構上加大中低價商品房供應。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,北京在10月1日前出臺政策,信號意義大于政策本身調控的意義,北京樓市政策將成為各大城市尤其是一、二線城市調控樓市的模板。

    市場遇冷

    “幸好我沒被影響到?!鼻瓣囎觿偘衙乱惶追孔淤u出去的陳先生對記者說。買我房那個是北京人,他現(xiàn)在剛把房子賣了,所以是首套,合同簽的是首付7成,所以盡管沒過戶,也沒影響。

    不過,并非所有人都像陳先生這么幸運。由于越來越多的交易是轉換需求和連環(huán)單,成交量下滑的幅度可能會超預期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2016年北京二手房購房者人群中,接近一半是通過連環(huán)單的方式實現(xiàn)購房。

    記者注意到,在9月份的二手房網(wǎng)簽中,9月30日單日就網(wǎng)簽了3252套。9月30日晚上,北京出臺“新京八條”后,經(jīng)紀機構徹夜網(wǎng)簽。

    因為按照新政的執(zhí)行時間,9月30日24點之前網(wǎng)簽的,購房人可以按照過去的三成首付申請貸款。因此,已經(jīng)完成了購房資質審核和房源核驗,但還未來得及提交網(wǎng)簽的單子,全部趕在當晚提交了網(wǎng)簽。

    國慶期間,不少中介選擇了提前下班。一名地產(chǎn)經(jīng)紀人表示,由于新政大幅提高了首付門檻,不少原本有意向的看房人都受到了影響,看房熱情也大幅下降,所以選擇了提早下班回家。

    購房者的持幣觀望,使北京樓市成交量大幅下滑。來自偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計,10月1-7日北京新建商品住宅網(wǎng)簽量僅為216套,與9月同期相比大跌77%,二手住宅網(wǎng)簽量僅為209套,與9月同期相比大跌96.2%。

    不過,有北京業(yè)內人士表示不同看法,在其看來,從十一期間北京住建委網(wǎng)上簽約銷售數(shù)據(jù),得出此期間北京銷售數(shù)量驟減,9·30調控政策立即見效,純屬無稽之談。按照北京房地產(chǎn)銷售流程,當日開發(fā)商銷售的房子,住建委網(wǎng)站上顯示其簽約至少要在一周后,一二手均如此。十一期間住建委顯示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)應該是其9月的銷量。?

    不過,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出,雖然這些成交量多是節(jié)前的成交延后至國慶期間網(wǎng)簽,但整體上也反映了當下市場的情況。北京在9月30日出臺的政策已經(jīng)開始影響市場熱度,市場進入了急速冷凍階段,漲幅有望快速放緩。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,商品房價格首先會趨于穩(wěn)定,市場的恐慌心理會消除,整體來看,經(jīng)過一到兩個月之后,一些原來房價上漲過快的區(qū)域,一些高總價大戶型或者定價比較盲目的房屋價格會有回調的必要性。

    新盤節(jié)奏被打亂

    國慶節(jié)期間,大興、房山等在售項目售樓處,與十一假期前相比,前來看房人明顯減少,有的項目甚至因為看房人數(shù)少而暫停接待。

    很多樓盤甚至接到了購房者要求退款的申請。有開發(fā)商對媒體反映,其所在的公司,僅一個樓盤就接到數(shù)十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求,涉及金額2億-3億元。

    購房者之所以要求退款,主要是因為新政提高了首付的比例,很多購房者無法再去籌資補交首付款。其次,購房者的購房意愿明顯減弱,持觀望態(tài)度。

    “節(jié)前北京新政的突然襲擊,使得大量項目的入市節(jié)奏被打亂?!眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅表示。由于首套和二套房首付比例同時提高,開發(fā)商需要對于客戶購買能力進行重新甄選,因此紛紛延后開盤。

    而基于新政之后的市場觀望情緒,十一期間開盤的項目銷量也并不樂觀,此前北京房地產(chǎn)市場上的“日光盤”現(xiàn)象短期內將不復存在,商品房銷售速度將放緩。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為,北京節(jié)前出臺的9·30新政,因未涉及商辦市場,未對商辦產(chǎn)品的成交產(chǎn)生直接影響,因此十一長假期間的成交量中商住占比逾八成,但是對于純商品住宅成交量的打壓可謂“立竿見影”。

    張大偉認為,相比較其他城市的口號式、擠牙膏式政策,本次北京調控政策是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調控。預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調整。北京本次調控政策出臺,可能預示著全國樓市政策拐點的到來。

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