投資港樓回報(bào)低理財(cái)產(chǎn)品更劃算

李欣慈

近日本地發(fā)展商加推新盤(pán)態(tài)度積極，樓盤(pán)熱賣(mài)令發(fā)展商推盤(pán)信心上升，例如新鴻基地產(chǎn)（00016.HK）位于元朗的新盤(pán)「Grand YOHO」首輪開(kāi)售極速售罄，發(fā)展商在定價(jià)上更進(jìn)取，加推113個(gè)單位，個(gè)別單位大幅加價(jià)14%，且不斷有新聞報(bào)導(dǎo)樓盤(pán)項(xiàng)目已收約數(shù)千票，超額十倍不等。

消息令「無(wú)樓一族」心急如焚，深怕等不到樓市跌價(jià)，也怕抽不中樓盤(pán)。有樓在手的換樓客或投資客，有現(xiàn)金實(shí)力買(mǎi)貨持貨，叫價(jià)亦見(jiàn)進(jìn)取，造就新盤(pán)一推即沽清的神話(huà)。

不過(guò)明明香港的實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有強(qiáng)勁増長(zhǎng)，兩大龍頭產(chǎn)業(yè)零售及旅游更見(jiàn)倒退，香港旺區(qū)再不見(jiàn)天價(jià)搶鋪，反而「吉鋪」處處。到底是什么支持樓價(jià)創(chuàng)新高呢？

香港地少人多，加上新移民及外地來(lái)港工作的外籍人士涌入，對(duì)住屋有一定的剛性需求。此外，地產(chǎn)商擠牙膏式的限量供應(yīng)賣(mài)樓方式，進(jìn)一步恐慌式催生準(zhǔn)買(mǎi)家「過(guò)了這村沒(méi)這個(gè)店」的人買(mǎi)我買(mǎi)心態(tài)。不過(guò)相對(duì)于香港人均每月入息中位數(shù)1.5萬(wàn)港元左右來(lái)比較，一個(gè)「上車(chē)盤(pán)」動(dòng)輒300萬(wàn)港元起跳，加上交易雜費(fèi)及按揭利息等，成本高達(dá)380萬(wàn)港元。

置業(yè)成本高昂

以三成首期來(lái)計(jì)算，至少要用上120萬(wàn)港元的現(xiàn)金作為首期，不吃不喝也需要六年多的時(shí)間儲(chǔ)蓄。還未計(jì)能否通過(guò)銀行的按揭壓力測(cè)試，即供樓開(kāi)支不可高于收入三成。然而，300萬(wàn)港元的上車(chē)盤(pán)大概只能收回租金約1萬(wàn)至1.5萬(wàn)港元左右，加上購(gòu)入后亦需要把租金收入扣除政府稅收后，用回供樓、管理費(fèi)、地租及差餉等。

七折八扣后可能只得2千港元的收入，要賺回120萬(wàn)港元的首期需長(zhǎng)達(dá)五十年！如非全數(shù)購(gòu)入，買(mǎi)樓實(shí)為「負(fù)債」非「資產(chǎn)」。

之所以，現(xiàn)在以買(mǎi)樓作為投資實(shí)非明智之舉。貴為長(zhǎng)和（00001.HK）主席的李嘉誠(chéng)，身為本港大型發(fā)展商之一，亦表示「年青人買(mǎi)樓，自己收入分期付款，自住問(wèn)題都不大，但博炒作多兩層就不好」，似暗示香港物業(yè)已非高增長(zhǎng)或合理增長(zhǎng)的投資項(xiàng)目，只可以用作長(zhǎng)期保值的固定資產(chǎn)。

假如讀者只想如收租一樣賺取每月固定的收入，其實(shí)坊間已經(jīng)有很多非常成熟的理財(cái)產(chǎn)品，例如債券、定息基金，及月供保險(xiǎn)等，回報(bào)絕對(duì)比買(mǎi)香港物業(yè)的租金高得多，理財(cái)操作方面也相對(duì)靈活彈性。只要挑選合適理財(cái)工具，不過(guò)度使用桿杠，一定能助閣下一步步踏上財(cái)政自由之路。

A8新媒體

估值低

A8新媒體（00800.HK）是中國(guó)首家也是唯一一家數(shù)字音樂(lè)行業(yè)在香港上市的企業(yè)，打造移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)音樂(lè)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈，以及精品游戲發(fā)行平臺(tái)。A8音樂(lè)網(wǎng)是一個(gè)以提供數(shù)字原創(chuàng)音樂(lè)服務(wù)為主要內(nèi)容的網(wǎng)絡(luò)媒體，集音樂(lè)孵化、創(chuàng)作收集、制作發(fā)行與演藝展示于一體的業(yè)務(wù)模式。

截至2016年6月底止，A8新媒體（00800.HK）收入按年增長(zhǎng)37.6%至9，164.5萬(wàn)元（人民幣.下同）；毛利上升61.7%至3，938.8萬(wàn)元；純利增加1.8倍至1，635萬(wàn)元。分部來(lái)看，集團(tuán)業(yè)務(wù)收益分為數(shù)字娛樂(lè)及物業(yè)投資。

數(shù)字娛樂(lè)分部收入按年增長(zhǎng)44.8%至6，499.2萬(wàn)元，包括游戲相關(guān)收入5，707.2萬(wàn)元及音樂(lè)娛樂(lè)收入792萬(wàn)元；物業(yè)投資收入2，762.7萬(wàn)元。A8抓住移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展機(jī)遇，通過(guò)旗下「深圳指游方寸」布局優(yōu)質(zhì)版權(quán)，加強(qiáng)版權(quán)和游戲儲(chǔ)備。報(bào)告期內(nèi)實(shí)施優(yōu)質(zhì)版權(quán)孵化計(jì)劃，并試水HTML5游戲。目前指游方寸運(yùn)營(yíng)《啪啪三國(guó)》安卓版本、《關(guān)門(mén)放呂布》和《我欲封天HTML5》等已上線(xiàn)游戲。

多米音樂(lè)采點(diǎn)購(gòu)策略

此外，A8亦新發(fā)行《部落特?zé)馈芬约啊稛嵫蚯騂TML5》和《燃燒吧二弟HTML5》等多款游戲，并有序推進(jìn)海外發(fā)行，于2016年5月成立了海外發(fā)行團(tuán)隊(duì)。另一方面，A8亦引入音樂(lè)教育品牌，共同培養(yǎng)藝人。

線(xiàn)下音樂(lè)演出品牌「A8live」，則依托A8音樂(lè)大廈裙樓的LiveHouse劇場(chǎng)，集音樂(lè)演出、創(chuàng)客咖啡廳、專(zhuān)業(yè)錄音棚、樂(lè)隊(duì)排練室和音樂(lè)教育基地為一體，承接包括著名藝人和樂(lè)隊(duì)演出、演奏會(huì)、粉絲見(jiàn)面會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、慈善活動(dòng)及線(xiàn)上直播等活動(dòng)。

A8旗下「多米音樂(lè)」在版權(quán)方面采取點(diǎn)購(gòu)策略，針對(duì)性采購(gòu)粉絲活躍度較高藝人的版權(quán)。目前已簽下大量韓國(guó)音樂(lè)及經(jīng)紀(jì)公司的音樂(lè)版權(quán)，針對(duì)80、90后用戶(hù)，主打韓國(guó)、港臺(tái)、內(nèi)地流行、R&B、說(shuō)唱等音樂(lè)類(lèi)型，并推出多米電臺(tái)。多米音樂(lè)將于下半年與中國(guó)移動(dòng)（00941.HK）旗下的「咪咕」系列合作，共同推進(jìn)發(fā)展。

截至4月，多米音樂(lè)日活躍用戶(hù)150萬(wàn)，月活躍用戶(hù)達(dá)900萬(wàn)。集團(tuán)并于9月8日宣布，北京多米獲準(zhǔn)掛牌新三板。在多米音樂(lè)基礎(chǔ)上孵化的隨拍即可分享直播平臺(tái)「映客」，也以強(qiáng)大用戶(hù)基礎(chǔ)迅速晉升為網(wǎng)絡(luò)直播第一梯隊(duì)。

公司旗下持有位于深圳南山的A8音樂(lè)大廈，總面積超過(guò)5萬(wàn)平米，以周邊辦公樓平均售價(jià)下限每平米5萬(wàn)元價(jià)值計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)20億元。按最新收盤(pán)價(jià)計(jì)算，公司市值不足10億港元，具有較強(qiáng)的安全邊際。目前A股股價(jià)約為0.5港元，相當(dāng)于市盈率（P/E）及市賬率（P/B）約24.1倍及0.73倍。