成都市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)空間演變規(guī)律研究

謝靜

摘 要：研究目的：借助GIS分析方法對成都市06年、11年、14年商服用地基準(zhǔn)地價(jià)空間變化開展研究，揭示其空間變化特征與基本規(guī)律，并探索變化規(guī)律的原因。研究方法：IDW空間插值，主成分分析法，相關(guān)分析法。研究結(jié)論：1、總體上，基準(zhǔn)地價(jià)呈上漲的趨勢，有多個(gè)高幅度增長中心；2、上升幅度區(qū)區(qū)段與其所在的用地級(jí)別基本呈正比，高幅度區(qū)主要分布在中心城區(qū)中心附近，較高增長率區(qū)主要分布在二三環(huán)之間的區(qū)域，基準(zhǔn)用地地價(jià)變動(dòng)幅度有明顯的圈層結(jié)構(gòu)和點(diǎn)軸分布特點(diǎn)；3、在成都市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的變化影響因素中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民消費(fèi)水平調(diào)整起主要作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地價(jià)；GIS；IDW插值；主成分分析法；相關(guān)分析

一、研究區(qū)域概況

成都市位于四川省中部，四川盆地西部，東北與德陽市、東南與資陽市毗鄰，南面與眉山市相連，西南與雅安市、西北與阿壩藏族羌族自治州接壤。成都市中心城區(qū)包括錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)。成都自古便是中國西南地區(qū)的金融和商貿(mào)重鎮(zhèn)，近年來成長為中國中西部地區(qū)商業(yè)最繁榮的城市之一，成都商業(yè)綜合體數(shù)量居全國第一。

二、數(shù)據(jù)來源和技術(shù)路線

（一）數(shù)據(jù)來源

本研究利用的數(shù)據(jù)資料為成都市中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，主要包括2006年、20011年、2014年商服用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)。圖形數(shù)據(jù)為成都市中心城區(qū)矢量圖、10年成都市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)圖，來源于《成都市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》。

（二）技術(shù)路線

首先，運(yùn)用ARCGIS軟件對成都市中心城區(qū)矢量圖進(jìn)行操作，用2007年商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)表，以2007年商業(yè)區(qū)段為基礎(chǔ)，將2006年、2014年商業(yè)區(qū)段與2007年對應(yīng)，并將區(qū)段位置匹配的價(jià)格數(shù)據(jù)賦予矢量圖相應(yīng)區(qū)段。對區(qū)段空間分布不匹配的進(jìn)行如下處理：若區(qū)段拆分，采用屬性分別賦值；若區(qū)段合并，采用算數(shù)平均值賦值。根據(jù)初步處理的數(shù)據(jù)，利用價(jià)差法、增長率法計(jì)算2006-2011年、2011-2014年區(qū)段價(jià)差及增長率，再利用Arc GIS軟件中反距離加權(quán)插值工具繪制價(jià)差插值圖與增長率插值圖，由于反距離加權(quán)插值遵循距離衰減原理，與地價(jià)變化規(guī)律符合，所以能折射出地價(jià)時(shí)空演變規(guī)律[1]。

三、商服用地基準(zhǔn)地價(jià)變化

利用ARCGIS繪制了成都市中心城區(qū)商服用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)圖，然后利用IDW插值法，得出成都市中心城區(qū)商服用地2006-2011年以及2011-2014年區(qū)段價(jià)差及增長率插值和成都市中心城區(qū)2006年-2011年商業(yè)地價(jià)空間變化特點(diǎn)與規(guī)律（如表1所示）。

四、商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)變化原因分析

（一）主成分分析

本文選取了成都市主城區(qū)2006-2014年底的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等指標(biāo)，對其進(jìn)行了主成分分析然后提取的主成分與商服用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行回歸分析，探索影響商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素。

首先，選取GDP（X1）、人均GDP（X2）、工業(yè)生產(chǎn)總值（X3）、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（X4）、地方財(cái)政收入總額（X5）、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)（X6）、工業(yè)比重（X7）、非農(nóng)業(yè)比重（X8）、總?cè)丝冢╔9）9個(gè)變量，然后在SPSS 16.0軟件中對其進(jìn)行Z值標(biāo)準(zhǔn)化后，進(jìn)行主成分分析。

在運(yùn)行過程中，由于加入非農(nóng)業(yè)比重和總?cè)丝谶@兩項(xiàng)因素時(shí)，出現(xiàn)非正定矩陣所以去除該兩項(xiàng)對剩余七個(gè)因子做主成分分析。同時(shí)，分析結(jié)果顯示KMO值為0.818且Sig值為0說明適合做因子分析。在成份矩陣即初始因子載荷矩陣中，變量共同度較高，說明變量大部分信息能被因子所提取且分析結(jié)果有效。由解釋的總方差數(shù)據(jù)可知只有成份1的初始特征值大于1，因此各因子之間的相關(guān)性比較高只有一個(gè)最主要成分。由表5可知，成份得分系數(shù)矩陣中，地方財(cái)政收入總額、人均GDP、工業(yè)總產(chǎn)值三個(gè)因子所得系數(shù)均為0.181。

（二）各因子與商服用地基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)分析

各因子與成都市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)之間的相關(guān)性中，（X5）因子相關(guān)性系數(shù)等于0.962相關(guān)性最高，其次是（X2）r等于0.858，其次是（X3）等于0.857，（X1）r等于0.857，（X5）r等于0.849，（X4）r等于0.807、（X8）等于0.781、（X9）0.694，相關(guān)性最低的是工業(yè)比重（X7）r等于0.0678。

五、結(jié)論

通過對成都市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)詳細(xì)分析得出，成都市中心城區(qū)商服用地價(jià)格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)片區(qū)輻射狀分布[2]，從商業(yè)用地新增區(qū)段看，2006-2011年間主要分布在武侯區(qū)西南部、青羊區(qū)西部、錦江區(qū)南部。增長幅度小的主要位于錦江區(qū)西北少部分地區(qū)和成華區(qū)東北部；2011-2014年間主要分布在市中心錦江區(qū)北部、其次是高新區(qū)北部、青羊區(qū)東部、金牛區(qū)南部成華區(qū)西南部。從增長幅度來看，2006-2011年增長幅度最大的是成華區(qū)、其次是青羊區(qū)東部等部分地區(qū)，而錦江區(qū)北部屬于低增長率區(qū)；2011-2014年較高增長率區(qū)主要是青羊區(qū)東部部分地區(qū)、金牛區(qū)東南部和成華區(qū)西南部、低增長率區(qū)主要分布在青羊區(qū)部分地區(qū)和錦江區(qū)部分地區(qū)。商業(yè)區(qū)段呈現(xiàn)由城中心向外圍擴(kuò)展的趨勢。

總的來說，從空間結(jié)構(gòu)上看，成都市商業(yè)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)變化反應(yīng)了成都市城市規(guī)劃的演變規(guī)律；從時(shí)間角度分析，成都市中心城區(qū)商服用地的基準(zhǔn)地價(jià)變動(dòng)幅度與成都市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度呈正比；從地價(jià)變動(dòng)的空間角度分析，商業(yè)用地區(qū)段價(jià)格變化幅度與其所屬級(jí)別呈現(xiàn)正相關(guān)，所屬級(jí)別越高變化幅度相對更高。

地方財(cái)政收入、人均GDP、以及城鎮(zhèn)居民平均消費(fèi)性是土地價(jià)格增加最突出的因素[3]。隨著城市化進(jìn)程加快，成都市人口也迅速增加，地少人多促進(jìn)了土地價(jià)格的增長。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在未來的幾年內(nèi)，成都市中心城區(qū)商服用地價(jià)格會(huì)不斷上漲，但會(huì)保持一個(gè)比較穩(wěn)定的勢頭，由于錦江區(qū)城中心土地的有限性，春熙路商圈附近用地改善情況不大，所以一級(jí)用地出現(xiàn)外移趨勢?？傊捎诟鲄^(qū)域之間區(qū)位優(yōu)勢的不同增長速度也呈現(xiàn)分異現(xiàn)象，多中心商業(yè)現(xiàn)象會(huì)不斷加強(qiáng)。（作者單位：四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院）

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