樓市冷，股市熱？

謝九

在新一輪調(diào)控打壓之下，樓市的投資預(yù)期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，積弱已久的股市是否會迎來機(jī)會？

國慶期間，20多個(gè)大中城市先后實(shí)施限購限貸，樓市的政策蜜月期暫時(shí)告一段落，“抑制資產(chǎn)泡沫”開始正式付諸行動。

新一輪的調(diào)控剛剛開始，效果就已經(jīng)迅速顯現(xiàn)。以北京為例，“9·30”新政出臺之后，無論新房還是二手房的成交量都斷崖式下跌，市場中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10日，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%，全市二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比大幅下跌65.7%。上海、深圳等一線城市的樓市成交量也出現(xiàn)不同程度的下跌。在此期間，買家毀約、賣家降價(jià)的新聞也頻頻傳出，和國慶之前的火爆場景相比幾乎是一夜變天。

雖然現(xiàn)在就此斷言樓市將迎來歷史性拐點(diǎn)還為時(shí)過早，不過從短期來看，始于今年初的這一輪樓市上漲周期已經(jīng)基本上終結(jié)。本輪樓市大漲主要有四大原因：一是供求關(guān)系緊張，二是資產(chǎn)荒背景下人們對資產(chǎn)保值增值的追求，三是寬松貨幣支撐，四是樓市“去庫存”的政策大背景刺激。在經(jīng)過了將近一年的大漲，以及政策環(huán)境的變化之后，支撐樓市大漲的四大因素已經(jīng)大幅弱化。

從供求關(guān)系來看，一線城市的供求是一個(gè)長期存在的矛盾，不過從短期來看，在經(jīng)過了將近一年的成交井噴之后，潛在的需求已經(jīng)得到了極大的釋放，供求緊張的局面得到了一定的緩解。考慮到一線城市較高的限購門檻，下一波大規(guī)模的真實(shí)需求，可能還需要數(shù)年時(shí)間才能重新培養(yǎng)起來。

從資產(chǎn)保值增值的角度來看，在本輪樓市啟動之前，樓市已經(jīng)沉寂了大概兩年時(shí)間，在去年股市泡沫破滅之后，大量流動性無處可去，樓市成為相對的價(jià)格洼地。而樓市一旦開始上漲，帶來的財(cái)富效應(yīng)吸引了更多的資金進(jìn)場，于是最終形成了這一輪暴漲。目前樓市價(jià)格在經(jīng)過大幅上漲之后，和其他資產(chǎn)相比，已經(jīng)成為價(jià)格高地，從投資的角度來看，即使仍有長期投資價(jià)值，短期之內(nèi)也會讓很多資金選擇觀望。

從貨幣環(huán)境來看，這一輪樓市上漲，貨幣因素起到了極大的推動作用。首先是利率降到了史無前例的新低，以首套房八五折利率來看，利率只有4%，低利率刺激了購房者的高杠桿，導(dǎo)致下半年的新增人民幣貸款幾乎全部流向住房貸款。除了利率極低之外，銀行對房貸大開方便之門，購房者獲得房貸的便利性之高也是前所未有的，這也在很大程度上刺激了樓市的成交。大概在2013年前后，銀行對房貸審批極嚴(yán)，購房者最終獲批房貸需要很長的周期，但現(xiàn)在獲得貸款極其容易。在“北上深”等一線城市，很多購房者都是“以小換大”，3套甚至4套房形成連環(huán)單的案例非常普遍，現(xiàn)在銀行放貸的便利性，使得即使3套甚至4套以上的連環(huán)換房，也可以很順利地實(shí)施。如果銀行開始重新執(zhí)行較嚴(yán)的放貸標(biāo)準(zhǔn)，拉長房貸周期，二手房市場的很多連環(huán)單將無法成交，這將對“北上深”等一線城市的成交帶來很大打擊。

最后，政策層面對樓市的態(tài)度轉(zhuǎn)變，可能是樓市短期之內(nèi)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，去庫存成為房地產(chǎn)市場的主旋律，這就使得政策層面對樓市以鼓勵(lì)和刺激居多。不過隨著越來越多的城市樓市進(jìn)入高燒模式，政策層面開始發(fā)生微妙變化。今年7月份的政治局會議，罕見提出了“抑制資產(chǎn)泡沫”，雖然并未直接點(diǎn)名房地產(chǎn)，但劍指何處市場均是心知肚明。

不過令人意外的是，在政治局會議提及抑制資產(chǎn)泡沫之后，并沒有出臺明確相關(guān)的具體措施，樓市在經(jīng)過短暫驚嚇之后，在最近兩個(gè)月又開始新一輪上漲，這就使得國慶期間20多個(gè)城市紛紛出臺限購限貸政策，政治局會議提及的抑制資產(chǎn)泡沫，終于開始落到實(shí)處。以此來看，這一次20多個(gè)城市的調(diào)控顯然并非偶然，而是和7月份的政治局會議一脈相承，如果這一輪調(diào)控效果不理想，不排除還會有進(jìn)一步的調(diào)控措施出臺。從過去十幾年房地產(chǎn)市場的歷史來看，基本上都是延續(xù)著“上漲、調(diào)控、冷卻、放松、上漲、調(diào)控”的模式，現(xiàn)在顯然是來到了新一輪調(diào)控周期之中。

在20多個(gè)城市宣布限購限貸之后，預(yù)計(jì)還會有更多的城市加入進(jìn)來，短期來看，這一輪樓市的高燒模式將基本終結(jié)。在樓市的投資預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)之后，大量的流動性將不得不重新做出選擇，樓市之外，股市是否會成為下一個(gè)目的地？

從去年6月份股市泡沫破滅之后，股市已經(jīng)在熊市里沉寂了一年多時(shí)間，無論從回調(diào)的深度還是時(shí)間長度來看，都可算充分。從估值水平來看，目前A股市場仍然呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的分化格局，以大盤藍(lán)籌為主的上海市場市盈率較低，只有15倍左右，深市主板市盈率稍高，大約26倍左右，深市中小板市盈率51倍，創(chuàng)業(yè)板78倍，即使在經(jīng)過了大幅下跌之后，中小板和創(chuàng)業(yè)板的估值依然保持在很高的水平線上。不過對于A股市場而言，估值從來不是困擾市場上漲的最主要因素，資金推動和投資者信心才是最主要的引擎。

在樓市遇冷之后，資金向股市轉(zhuǎn)移還是具有較高的概率。目前中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào)率較低，未來很長一段時(shí)間里，資金脫實(shí)入虛的趨勢都難以有實(shí)質(zhì)性改變，加之資產(chǎn)配置荒的壓力在未來有增無減，大量資金依然在尋求保值增值的途徑。在2016年的大部分時(shí)間里，樓市成為承接流動性的主要場所，如果資金從樓市撤出，可以選擇的去處其實(shí)相當(dāng)有限。在人民幣貶值和美元升值的預(yù)期下，部分資金會選擇兌換美元，但這只是少數(shù)高凈值人群的選擇，更多的資金還是會在國內(nèi)尋求回報(bào)。債券市場是一個(gè)選擇，不過債券市場的牛市已經(jīng)持續(xù)了很長時(shí)間，未來的回報(bào)空間已經(jīng)越來越小，放眼國內(nèi)其他大類資產(chǎn)，股市成為不多的選擇之一。

去年轟轟烈烈的“國家牛市”雖然最終以泡沫破滅收場，但從中國經(jīng)濟(jì)的角度而言，終究還是需要一輪牛市的支持。如果政策層面能夠給予股市東風(fēng)，就有可能成為樓市資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市的催化劑。作為供給側(cè)改革的重要內(nèi)容，企業(yè)降杠桿開始提上改革日程。10月上旬，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》，除了近期關(guān)注度極高的債轉(zhuǎn)股之外，發(fā)展股權(quán)融資被列為降杠桿的重要途徑。意見指出，要“拓寬股權(quán)融資資金來源，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、年金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金等長期性資金按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行股權(quán)投資，有序引導(dǎo)儲蓄轉(zhuǎn)化為股本投資，積極有效引進(jìn)國外直接投資和國外創(chuàng)業(yè)投資資金”。

近期宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖態(tài)勢，也為股市提供了一定的基本面支撐。尤其是9月份的PPI數(shù)據(jù)結(jié)束了54個(gè)月的負(fù)增長，同比上漲0.1%，成為近期中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中的最大亮點(diǎn)。雖然現(xiàn)在斷言中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)還為時(shí)尚早，不過對于股市而言，這已經(jīng)可算是相當(dāng)積極的信號。