“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新思路

任藝

摘 要：經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)變以及互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已不再適用，房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求新的發(fā)展路徑?；ヂ?lián)網(wǎng)正在全面滲透房地產(chǎn)整條產(chǎn)業(yè)鏈中，從前期項目的投資、定位，到后期的營銷及運營，互聯(lián)網(wǎng)都在不同程度的與房地產(chǎn)相結(jié)合。幫助地產(chǎn)商解決資金問題，實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式。通過線上與線下的互動，收集大數(shù)據(jù)分析客戶的行為模式，對項目進行更精準的定位、有效的營銷及提供更全面的服務。本文從互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)結(jié)合的角度，詳細闡述了互聯(lián)網(wǎng)帶給地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新及轉(zhuǎn)變，提出了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新思路。

關鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)；轉(zhuǎn)型；輕資產(chǎn)模式；O2O模式

一、引言

伴隨地產(chǎn)市場“黃金時代”的終結(jié)，地產(chǎn)商迎來了新的“白銀時代”，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式在今后不再適用，房地產(chǎn)暴利時代一去不回，中國的房地產(chǎn)開始進入一個更新更成熟的階段。在“互聯(lián)網(wǎng)”時代的大背景下，伴隨金融環(huán)境的改變、利潤水平的下降，引發(fā)了新的開發(fā)模式——輕資產(chǎn)發(fā)展模式。與此同時，Online To Offline的商業(yè)模式，也在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段發(fā)揮著很重要的作用。傳統(tǒng)的模式逐漸被市場淘汰，伴隨各行各業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維轉(zhuǎn)型的浪潮，房地產(chǎn)業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型。在未來，輕資產(chǎn)模式、O2O模式將如何影響中國房地產(chǎn)市場走向，這是所有地產(chǎn)商最為關心的問題。

二、時代背景下的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”結(jié)合

傳統(tǒng)地產(chǎn)商的重資產(chǎn)運營模式，是地產(chǎn)商依托自有資金投入支持商用物業(yè)開發(fā)，占用較大現(xiàn)金流。重資產(chǎn)的模式受房地產(chǎn)的周期影響較大，在房地產(chǎn)市場火爆時，現(xiàn)金回款很快。一旦房地產(chǎn)進入緊縮期，單靠重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難盈利及擴大開發(fā)規(guī)模，因此地產(chǎn)商尋求新的突破，也就是強調(diào)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。什么是輕資產(chǎn)？輕資產(chǎn)指利用外部資源，減少自有資金的投入，將主要資源集中于利潤最高的階段，實現(xiàn)利潤最大化。一些輕資產(chǎn)及互聯(lián)網(wǎng)公司，通過互聯(lián)網(wǎng)加入到地產(chǎn)投資的渠道中，而傳統(tǒng)的重資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)也希望借助互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型及運營。

“互聯(lián)網(wǎng)”與地產(chǎn)的結(jié)合，正在改變這一傳統(tǒng)格局，大多地產(chǎn)商乃至整個行業(yè)正在向輕資產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)更多的專注于自身的優(yōu)勢以及核心贏利點。

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)從拿到土地到項目開發(fā)、定位及運營的整條產(chǎn)業(yè)鏈，互聯(lián)網(wǎng)可以從不同的階段融入進來，從而改變了整個行業(yè)。

三、互聯(lián)網(wǎng)正在全面滲透房地產(chǎn)整條產(chǎn)業(yè)鏈

（一）項目前期投資階段，開發(fā)商輕資產(chǎn)模式試水

從地產(chǎn)項目前期投資來看，早期開發(fā)商前期投資資金主要來自于銀行貸款，或結(jié)合券商進行融資。但隨著經(jīng)濟緊縮，銀行系統(tǒng)也收緊了地產(chǎn)放貸，融資成本在不斷增加。如果不尋求創(chuàng)新，尋找新的融資方式，地產(chǎn)商將面臨生存危機。

地產(chǎn)行業(yè)目前的現(xiàn)存的輕資產(chǎn)運營模式主要有兩種。第一種，地產(chǎn)直投模式，地產(chǎn)商把項目打包分割，與外部投資基金、保險公司等機構(gòu)投資者合作。地產(chǎn)商自身轉(zhuǎn)型為運營商，負責項目的規(guī)劃、開發(fā)及運營管理等。第二種，是眾籌模式，地產(chǎn)商通過收集市場上過剩資金來籌建資金，眾籌對象為企業(yè)的債務。

在國內(nèi)，地產(chǎn)商主要通過以上兩種模式籌集項目資金，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。中國市面上的眾籌，也稱為P2P金融，主要是通過互聯(lián)網(wǎng)運作完成的。投資者買入第三方金融機構(gòu)發(fā)行相關的理財產(chǎn)品，投資者賺得利息，第三方抽取一定百分比作為收入，地產(chǎn)商則使用此筆資金進行開發(fā)運營。在國外，眾籌的涉及多種類型，包括存在爭議的股權眾籌，在國內(nèi)此類方式受法律限制。但隨著相關法律的完善及健全，未來眾籌模式還將越來越豐富及專業(yè)。

（二）項目定位階段，大數(shù)據(jù)將改變傳統(tǒng)模式

在項目定位階段，過去的操作方法通過問卷調(diào)查，得出數(shù)據(jù)結(jié)論，這種操作結(jié)果往往有限，中間任何一個問題則會產(chǎn)生數(shù)據(jù)上較大的偏差。而現(xiàn)在通過大數(shù)據(jù)，地產(chǎn)商可以獲得潛在客戶的信息，并按照客戶的需求偏好，完成項目策劃定位。

例如，在住宅定位方面，通過建立目標客群數(shù)據(jù)庫，可以在項目開始建設前，獲悉客戶對面積區(qū)間、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套商業(yè)、停車位及物業(yè)管理的需求偏好，從而根據(jù)需求來開發(fā)住宅產(chǎn)品，提升銷售?？梢钥吹?，通過互聯(lián)網(wǎng)可以將客戶的信息從線上轉(zhuǎn)移至線下，應用到具體操作并指導設計開發(fā)。

在商業(yè)定位方面，可以通過大數(shù)據(jù)的收集，獲取消費者的基本特征、消費習慣及消費偏好，從而指導商業(yè)品牌調(diào)整及招商策略。利用大數(shù)據(jù)地產(chǎn)商及運營商可以對潛在的目標客戶及市場動向進行精準的預測，從未根據(jù)大數(shù)據(jù)提供的消費者信息對商業(yè)進行規(guī)劃及調(diào)整。大數(shù)據(jù)的運用將顛覆地產(chǎn)商的傳統(tǒng)定位模式，互聯(lián)網(wǎng)化將成為未來趨勢。

（三）項目營銷階段，借助互聯(lián)網(wǎng)開啟新的營銷模式

融入互聯(lián)網(wǎng)的營銷模式，與傳統(tǒng)的通過電視、報紙、戶外廣告等模式不同，線上的營銷模式更加的精準及有效。地產(chǎn)商在項目營銷時，更多的選擇結(jié)合O2O的營銷模式，解決了購房者在購房、裝修等資金方面的問題，同時完成了品牌宣傳。通過線上的宣傳，捕捉潛在目標客戶，將其轉(zhuǎn)移到線下購房，是近些年地產(chǎn)商結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)不斷嘗試的營銷手段。

除了O2O，眾籌也在營銷階段開始進行嘗試，互聯(lián)網(wǎng)營銷的手段不斷的創(chuàng)新和增加。眾籌模式中，對于地產(chǎn)商最大益處是可以節(jié)省營銷成本。通過讓渡較少利潤空間，提升品牌知名度及品牌效應。通過眾籌平臺，增加了購房者與地產(chǎn)商之間信任，參與眾籌的潛在購房者，一般是對項目有一定的偏好的，這種方式產(chǎn)生的商業(yè)價值遠遠高于普通的市場調(diào)查。同時作為融資的手段，籌集資金時間短且成本較低。

伴隨互聯(lián)網(wǎng)不斷深入人們的日常，地產(chǎn)營銷開始通過微博、微信等社交軟件傳播。根據(jù)2015年互聯(lián)網(wǎng)中心數(shù)據(jù)顯示，包括微信在內(nèi)的社交通訊軟件的使用率高達92%。可以看到通過這些新的傳播模式，可以將營銷廣告精準的投放到平臺上，提高了廣告的效率及影響度。如此顛覆傳統(tǒng)媒介的形式，對于地產(chǎn)商能力是一個挑戰(zhàn)，需要地產(chǎn)商有較強的創(chuàng)新邏輯和實踐能力，同時對技術及大數(shù)據(jù)也有較高要求。

（四）項目運營階段，嵌入大數(shù)據(jù)的O2O模式改變運營模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的逐步融合，在運營管理階段O2O模式也被廣泛應用。從住宅上看，通過互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主可以在線上提出要求，反饋到線下隨即物業(yè)管理部門提供相應的服務。O2O的渠道包括項目開發(fā)的APP，論壇等，開發(fā)商通過線上線下與業(yè)主緊密聯(lián)系，深入的了解業(yè)主服務需求，并可以提供管理日常清潔、維修、家政等增值服務，提升服務水平。

從商業(yè)上看，通過O2O建立一個開放的平臺，可以搜集人流量、消費習慣、消費數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)，從而進行數(shù)據(jù)分析，分析消費者喜好和需求，更好的調(diào)整業(yè)態(tài)及布局，在營銷上同時兼顧到精準投放廣告及宣傳工作。在商業(yè)上，創(chuàng)新的市內(nèi)定位技術的出現(xiàn)將O2O與大數(shù)據(jù)的結(jié)合發(fā)揮到了極致。通過與無線通訊等多種技術結(jié)合，可以實現(xiàn)室內(nèi)空間中的定位監(jiān)控。商家可以通過定位監(jiān)測到消費者單店停留時間，消費業(yè)態(tài)偏好，交易數(shù)據(jù)等，通過O2O真正實現(xiàn)了大數(shù)據(jù)分析，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析結(jié)果可以更好的為消費者提供服務。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的輕資產(chǎn)模式下，退出機制的創(chuàng)新

前面提到在項目前期投資階段，互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合實現(xiàn)了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。那么對于項目后期資產(chǎn)退出模式，也同樣可以借助互聯(lián)網(wǎng)的實現(xiàn)輕資產(chǎn)下的退出機制—資產(chǎn)證券化。

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后，或以全部銷售結(jié)束，或以地產(chǎn)商自持，統(tǒng)一對業(yè)權進行管理。自持可以掌控項目的經(jīng)營權，保證項目的總體定位及良好運營，但同時需要占用地產(chǎn)商大量資金，在前期培育階段，靠租金收益盈利有限，回收期較長，一般在3-5年。結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)的輕資產(chǎn)模式，可以較好的解決這一問題，利用資產(chǎn)證券化-商業(yè)物業(yè)租金收益為標的基金（REITs），實現(xiàn)輕資產(chǎn)化過度，解決資金退出問題。通過新型的金融工具，減少了開發(fā)商的資金壓力，地產(chǎn)商可以將更多的資源投入到資產(chǎn)管理及增值服務上，從前期到后期實現(xiàn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

五、結(jié)語

開發(fā)商已經(jīng)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代下開始探索輕資產(chǎn)及O2O的模式，可以看到，互聯(lián)網(wǎng)正在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段對其進行影響和改變，從前期投資、定位到后期的營銷及運營都在轉(zhuǎn)變及優(yōu)化。傳統(tǒng)的線下房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式已經(jīng)不再適應這個時代，結(jié)合線上、線下的新型創(chuàng)新模式正在崛起。在互聯(lián)網(wǎng)時代下，房地產(chǎn)行業(yè)也進行細分，地產(chǎn)商不再集投資商、建設商及運營商為一體，行業(yè)逐漸細分及外包。且地產(chǎn)商可以和金融機構(gòu)、電子商務等機構(gòu)合作，提高效率產(chǎn)生更大收益。可見，地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合對整個行業(yè)在整合資源、模式創(chuàng)新、盈利及資本運作等方面都產(chǎn)業(yè)了一定的影響。

互聯(lián)網(wǎng)是這個時代的標簽，各行各業(yè)都在不斷的摸索新的發(fā)展路徑。在目前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展在未來的一段時間內(nèi)還將處于不斷摸索創(chuàng)新的階段。未來還將有更多的創(chuàng)新模式融入到地產(chǎn)行業(yè)中來，從而改變房地產(chǎn)行業(yè)的游戲制度。（作者單位：中國人民大學）

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