房地產(chǎn)資金來源與房地產(chǎn)價格波動關(guān)系

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金來源結(jié)構(gòu)對價波動有著密切關(guān)系。本文搜集了2000-2012年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源、銷售面積以及商品房銷售價格的年度時間序列數(shù)據(jù)做格蘭杰因果檢驗表明：其他資金是房價波動的原因；國內(nèi)貸款和自籌資金對房價變動的影響不是特別顯著；而利用外資與房價變動之間沒有直接因果關(guān)系。

關(guān)鍵詞：資金來源；房價；ADF檢驗；Granger因果關(guān)系檢驗

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-02

一、廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源狀況分析

房地產(chǎn)開發(fā)資金主要由國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源四大部分組成。

廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中，其他資金所占比重最大，約占資金總額的55%。國內(nèi)貸款和自籌資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中規(guī)模相當(dāng)，變化趨勢基本相同，各自約占的20%左右。而利用外資一直處于較低的平穩(wěn)發(fā)展水平，約占2%-3%。

二、廣州市房地產(chǎn)資金來源與房價波動的實證分析

1.數(shù)據(jù)處理

本文將國內(nèi)貸款，利用外資，自籌資金和其他資金除以當(dāng)年的房地產(chǎn)銷售面積（表二），得出單位銷售面積所分?jǐn)偟耐顿Y額。利用2000-2012年廣州市房地產(chǎn)商品房平均銷售價格及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的時間序列數(shù)據(jù)并構(gòu)建相應(yīng)的指標(biāo)，運用單位根檢驗時間序列指標(biāo)的平穩(wěn)性，進(jìn)而通過Granger 因果關(guān)系檢驗?zāi)Ｐ头治龇康禺a(chǎn)開發(fā)資金來源與房價之間的因果關(guān)系。

（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局—主要地方年度數(shù)據(jù)）

（1）變量命名

（2）單位根檢驗（ADF）

時間序列分析最為重要的一點是變量的平穩(wěn)性。動態(tài)計量經(jīng)濟理論要求在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟實證的分析時，首先必須進(jìn)行變量的平穩(wěn)性檢驗，否則會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象。為了避免用非平穩(wěn)時間序列直接進(jìn)行因果分析而產(chǎn)生的偽回歸，本文先用ADF對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的各指標(biāo)及房價的變動量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。以下為ADF檢驗結(jié)果，滯后期為2。

從檢驗結(jié)果可知，廣州市房價及房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的各項指標(biāo)均是平穩(wěn)的，不需再進(jìn)行協(xié)整檢驗，可直接進(jìn)行因果關(guān)系檢驗。

（3）Granger因果關(guān)系檢驗

在通過單位根檢驗之后，利用Eviews 軟件對廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源各項指標(biāo)與房價做Granger因果關(guān)系檢驗，檢驗滯后階數(shù)取2，檢驗結(jié)果整理所示：

2.檢驗結(jié)果分析

分析得出：（1）其他資金PAAF與房價P變化的伴隨概率為0.0211、0.0042均小于0.05，這說明在5%的顯著性水平下應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為其他資金是廣州市房價變動的原因；（2）利用外資PAFI與房價P變化的伴隨概率為0.9744、0.7039均遠(yuǎn)大于0.1，這說明不能拒絕原假設(shè)，即利用外資與廣州市房價變動之間沒有直接因果關(guān)系。（3）國內(nèi)貸款PADL和自籌資金PASF對房價變動的伴隨概率均大于0.1，說明國內(nèi)貸款和自籌資金對廣州市房價波動的影響不是特別顯著。

三、總結(jié)及建議

通過實證分析，提出幾點建議：

1.通過Granger因果檢驗得出造成廣州市房價變動的主要因素是其他資金，這與我國當(dāng)前實施的商品房預(yù)售制度有很大的關(guān)系。為防止房地產(chǎn)業(yè)過度依賴定金、預(yù)付款等其他資金發(fā)展，應(yīng)在做好商品房預(yù)售監(jiān)管的前提條件下，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道。

2.我國房地產(chǎn)業(yè)到過熱發(fā)展離不開銀行等金融機構(gòu)提供的貸款支持。過度放貸加劇了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險的可能性。因此，加強銀行信貸風(fēng)險管理，嚴(yán)格商業(yè)銀行貸款審查條件，持續(xù)開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測試。

3.外資占開發(fā)投資資金總額比重較小，但我國幾個主要城市的房價大幅上漲同境外資金的涌入有直接關(guān)系。防范國際資本對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，防止“熱錢”的投機性增加房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險仍然非常必要。

4.大力拓展投資渠道，使更多資金流向其他投資領(lǐng)域。資本是追求高額利潤的，而大量資金涌入房地產(chǎn)市場是房價上升的主要因素之一，這說明房地產(chǎn)業(yè)仍處于高利潤行列中。有效地調(diào)控應(yīng)當(dāng)從拓寬投資渠道的角度考慮，使得大批資本不再集中于房地產(chǎn)行業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1]冀實.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源解析[N].中國房地產(chǎn)報，2012-12-20（A05）.

[2]姜維.房地產(chǎn)項目全過程風(fēng)險識別與評估研究[D].鄭州大學(xué)，2013.

作者簡介：常付華（1988-），女，漢族，河南安陽林州人，鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院2014級碩士研究生，土地資源管理專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。