房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險分析與管控

王軍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)如何采取有效措施不斷減低稅務(wù)風(fēng)險成了企業(yè)發(fā)展中面臨的一大難題。如果不能有效的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，必定會給企業(yè)的未來帶來巨大的隱患。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險控制中仍然存在較多的問題，筆者從目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制的實際情況出發(fā)，分析開發(fā)過程中的各類稅務(wù)風(fēng)險，并提出具體的管控措施，以期給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險提供一些參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險；風(fēng)險分析；管控措施

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-01

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與壯大，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大，特別是在稅收監(jiān)管方面尤為突出。因此，如何加強房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險的分析與管控，已經(jīng)是擺在經(jīng)營者面前的一個重要課題。為此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險識別入手，通過分析其中存在的問題，并結(jié)合營改增等新發(fā)布的稅收法規(guī)，提出稅務(wù)管控建議，以期達到幫助企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險的目的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險類型及其分析

（一）收入確認(rèn)方面

1.企業(yè)在開盤預(yù)售前收取的購房定金等預(yù)收款項，計入其他應(yīng)付款或不入賬，沒有按照營改增政策的相關(guān)規(guī)定，申報繳納增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)擬定銷售價格或簽訂銷售合同時，將有些費用不包括在合同價內(nèi)，形成價外費用，為了減少應(yīng)按稅額，不將其并入銷售收入申報納稅，而只是在往來款科目中按代收代付款處理。

3.以房抵頂債務(wù)或工程款，沒有按照營改增相關(guān)政策及時確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售受阻或資金受限，不能及時支付施工單位的工程款或供應(yīng)商的材料款，只能以房抵頂債務(wù)或工程款，稅務(wù)處理上沒有及時確認(rèn)銷售收入，從而造成增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅等稅款沒有及時申報。

涉稅風(fēng)險分析：收入確認(rèn)環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)風(fēng)險，不僅涉及到增值稅，同時還會影響企業(yè)所得稅、土地增值稅以及印花稅等稅種的正確計算和繳納。根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文件規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，此項法規(guī)所稱的預(yù)收款，包括預(yù)收定金”。房地產(chǎn)企業(yè)將收到的定金計入其他應(yīng)付款，未進行增值稅申報，是延期納稅，可能面臨稅收稽查的風(fēng)險。根據(jù)財稅2016年36號文件以及營改增辦稅指南的相關(guān)規(guī)定，銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，所以，企業(yè)沒有將價外費用確認(rèn)為收入以及沒有將以房抵工程款確認(rèn)為收入的行為，主管稅務(wù)機關(guān)可以認(rèn)定為偷稅行為。

（二）成本確認(rèn)方面

1.虛列或者虛增成本費用。在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查案例中，虛列或虛增成本的方法不一而足，有的企業(yè)虛列建筑安裝成本，有的企業(yè)虛增材料成本，有的虛列拆遷成本，有的虛增融資成本，最終目的就是為了擠占企業(yè)利潤，減少應(yīng)納稅額。

2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。有的企業(yè)未按照總局國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，合理區(qū)分期間費用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，致使成本核算混亂，存在重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本以及人為調(diào)節(jié)成本的現(xiàn)象。

涉稅風(fēng)險分析：成本確認(rèn)環(huán)節(jié)主要影響房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅以及土地增值稅的申報與繳納。主管稅務(wù)機關(guān)可以通過建安成本數(shù)據(jù)的合理性分析，即可發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)銷售成本虛增、成本結(jié)轉(zhuǎn)不實等情況。如果通過財務(wù)賬冊比對檢查核實，可以認(rèn)定為偷稅行為。

（三）發(fā)票的使用與管理方面

營改增改變了房地產(chǎn)企業(yè)整個會計核算體系，而且?guī)砹碎_票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新變化，稍有不慎便會產(chǎn)生稅收風(fēng)險。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票使用和管理的實際情況，重點關(guān)注以下問題：

1.虛開增值稅專用發(fā)票。

2.開具增值稅專用發(fā)票時，發(fā)票項目填寫不完整，遺漏納稅人的基本信息，這種情形會導(dǎo)致發(fā)票認(rèn)證通不過，影響進項稅票抵扣。

3.由于房地產(chǎn)企業(yè)實行增值稅時間不長，許多應(yīng)該并且能夠取得進項稅票或抵扣憑證的情形卻沒有取得，失去了抵扣機會。取得符合要求的進項稅票卻未能在規(guī)定時間到主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)證，造成不能抵扣。

4.企業(yè)取得了增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內(nèi)進行了認(rèn)證，但由于屬于不得抵扣進項稅的業(yè)務(wù)，企業(yè)仍按照抵扣事項進行抵扣進項稅額。

涉稅風(fēng)險分析：

增值稅專用發(fā)票比以前普通發(fā)票的管理制度更加嚴(yán)格，違法后果也更加嚴(yán)重。我國《刑法》中涉及增值稅專用發(fā)票的罪名就多達五項，涵蓋虛開增值稅專用發(fā)票等。除刑事責(zé)任外，企業(yè)還可能面臨基于《稅收征收管理法》的行政處罰和因善意接受虛開增值稅專用發(fā)票不能抵扣帶來的稅款損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控

（一）加強稅務(wù)風(fēng)險知識的宣傳，提高對稅務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識

隨著房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)過去那種缺少風(fēng)險管理意識，沒有稅務(wù)風(fēng)險管控措施的做法已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場發(fā)展的要求，甚至?xí)o企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，為此，首先要在企業(yè)實行全員稅務(wù)風(fēng)險知識的宣傳，要讓每個人明白自己在日常工作中有可能涉及的稅務(wù)風(fēng)險，不斷提高對稅務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識。

（二）制定企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管控流程，強化稅務(wù)風(fēng)險信息管理

每個房地產(chǎn)企業(yè)都有不同的開發(fā)業(yè)態(tài)和管理模式，同時房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品具有投資大、周期長、涉及面復(fù)雜等特點，企業(yè)需要根據(jù)自身的開發(fā)特性和相關(guān)稅務(wù)政策，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險管控流程。不斷收集和更新本企業(yè)適用的稅收法規(guī)政策，建立稅務(wù)信息溝通機制，強化稅務(wù)風(fēng)險的信息管理，使企業(yè)做到防患于未然，盡早形成應(yīng)對措施。

（三）建立良好的稅企關(guān)系，進行有效的信息溝通

在稅法原則既定的情況下，各地的稅收征管模式也不盡相同。為了更加有效率的完成稅收工作，各地稅務(wù)機關(guān)在具體征管工作中具有一定的自由裁量權(quán)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)面對多變得市場變化和不斷推出的稅收法規(guī)政策，一定要加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系與溝通，爭取日常的涉稅處理得到稅務(wù)機關(guān)的理解、認(rèn)可和支持，減少涉稅風(fēng)險。

參考文獻：

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