現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)模式的探索

文/付紹喜

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現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)模式的探索

文/付紹喜

改革開放以來(lái)，我國(guó)比較重視城市化建設(shè)，在城市化建設(shè)過(guò)程中對(duì)土地的利用形式有一定的約束，土地一級(jí)開發(fā)逐漸成為政府比較關(guān)注的話題之一。在實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中良好的土地一級(jí)開發(fā)模式能夠有效解決城市建設(shè)和耕地保護(hù)的矛盾，同時(shí)促進(jìn)土地使用效率的提高，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)土地一級(jí)開展進(jìn)程比較慢，主要是因?yàn)檎蔽粚?dǎo)致土地開發(fā)政策偏離公共利益。為了進(jìn)一步推動(dòng)土地開發(fā)的發(fā)展，必須要?jiǎng)?chuàng)建新的土地一級(jí)開發(fā)模式。本文從目前的土地發(fā)展形式進(jìn)行分析，提出土地一級(jí)開發(fā)模式構(gòu)建措施。

政府； 采購(gòu)； 土地； 一級(jí)開發(fā)

土地一級(jí)開發(fā)是城市發(fā)展中人們比較關(guān)注的問(wèn)題之一，我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程中面臨的環(huán)境比較復(fù)雜，給土地開發(fā)帶來(lái)了較大的困難。面對(duì)這種環(huán)境情況，必須要理解一級(jí)開發(fā)規(guī)律，并在合適的時(shí)機(jī)制定合適的發(fā)展政策，激勵(lì)政府和企業(yè)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。從而構(gòu)建科學(xué)的、符合市場(chǎng)發(fā)展的土地一級(jí)開發(fā)模式，完善我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)系統(tǒng)，更好的促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。

一、土地一級(jí)開發(fā)內(nèi)涵和開發(fā)模式分析

（一）土地一級(jí)開發(fā)含義

土地一級(jí)開發(fā)主要指的是按照城市功能定位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的要求，由政府統(tǒng)一組織的征地補(bǔ)償、土地平整、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、一級(jí)土地拆遷安置和市政基礎(chǔ)建設(shè)等，能夠按期達(dá)到土地招標(biāo)和土地行為。土地一級(jí)開發(fā)的過(guò)程也是由“生地”變“熟地”的過(guò)程，使土地達(dá)到出讓條件，同時(shí)這種形式使開發(fā)商不在承擔(dān)與商品房建設(shè)無(wú)關(guān)的涉及基礎(chǔ)建設(shè)和土地開發(fā)的工作。目前，我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)主體有兩種，一種是政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開發(fā)模式，另一種是由企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式。政府主導(dǎo)模式主要指完全由政府建立的土地儲(chǔ)備，或者是由國(guó)家控股的企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)模式主要指的是政府利用招標(biāo)的形式從多家企業(yè)中選擇一家企業(yè)進(jìn)行負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

（二）土地一級(jí)開發(fā)模式

1.自負(fù)盈虧模式

自負(fù)盈虧的土地開發(fā)模式的形成，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)受政府政策影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施這種模式能夠有效提高其收益率。這種開發(fā)模式一般有企業(yè)主導(dǎo)，所以開發(fā)初期就確定了土地一級(jí)和二級(jí)聯(lián)動(dòng)，在開發(fā)過(guò)程中爭(zhēng)取在一級(jí)開發(fā)中收益，同時(shí)又能夠保障在未來(lái)的二級(jí)開發(fā)中取得相應(yīng)的效益，也使土地有較大的增值空間。但是該模式也存在一定的缺陷，比如政府對(duì)市場(chǎng)中地價(jià)的控制度不高，影響政府對(duì)國(guó)家土地的宏觀調(diào)控。此模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期應(yīng)用比較多，但是從長(zhǎng)期發(fā)展結(jié)果來(lái)看，其未來(lái)發(fā)展空間比較小。

2.社會(huì)投資人模式

這種土地一級(jí)開發(fā)模式主要指的是政府在土地應(yīng)用中利用嚴(yán)密的計(jì)劃控制土地供應(yīng)市場(chǎng)，使之成為統(tǒng)一開發(fā)、管理的經(jīng)營(yíng)模式。此模式下政府對(duì)土地有完全的控制權(quán)，在土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程確定施工企業(yè)的方式是招工，其模式發(fā)展優(yōu)點(diǎn)是保證市場(chǎng)順利完成，同時(shí)保證土地開發(fā)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)效益的提高。政府和一級(jí)開發(fā)商進(jìn)行土地劃分后，實(shí)施利益劃分時(shí)必須要有固定的議價(jià)分成和收益，利用不同的方式操控市場(chǎng)，這種發(fā)展模式開發(fā)形式比較簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有很好的促進(jìn)作用。但是這種模式也存下相應(yīng)的缺陷，比如政府財(cái)政壓力大，往往出現(xiàn)融資渠道狹窄的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)融資困難的現(xiàn)象。

3.收益分成模式

這種模式下土地儲(chǔ)備控制一般由政府控制，政府在土地一級(jí)開發(fā)中其主導(dǎo)性作用，并積極利用社會(huì)力量實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，這種模式是我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)的主要模式。開發(fā)形式是政府依據(jù)一些開發(fā)需求，在市場(chǎng)調(diào)研的情況下實(shí)施土地出讓計(jì)劃，在開發(fā)前準(zhǔn)確的確定土地使用權(quán)人，并由雙方共同完成土地的驗(yàn)收工作，這個(gè)過(guò)程是政府主導(dǎo)土地的一種有效形式，能夠很好的減輕政府土地開發(fā)中存在資金壓力問(wèn)題。

二、政府購(gòu)買服務(wù)收取固定報(bào)酬的模式

財(cái)綜【2016】4號(hào)文件明確指出土地收儲(chǔ)規(guī)范制度，核心內(nèi)容包括：清理壓縮土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備規(guī)?？刂啤⑼咨铺幹猛恋貎?chǔ)備債務(wù)、調(diào)整土地儲(chǔ)備籌資方式、規(guī)范土地儲(chǔ)備資金使用管理、推動(dòng)土地收儲(chǔ)政府采購(gòu)工作、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目收支預(yù)決算管理等多個(gè)方面。同時(shí)文件明確的指出，地方國(guó)土資源部門必須要深入的分析當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，并積極的探索政府購(gòu)買土地的方式，分析土地收購(gòu)過(guò)程中涉及的拆遷安置費(fèi)用和補(bǔ)償服務(wù)形式；另外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還必須要積極的探索出一種政府購(gòu)買儲(chǔ)備土地前期開發(fā)的策略，包括與儲(chǔ)備土地相關(guān)的供水、排水、照明、土地綠化等方面的問(wèn)題；同時(shí)地方財(cái)政政府各個(gè)相關(guān)部門要應(yīng)該配合土地機(jī)構(gòu)制定項(xiàng)目管理辦法，并將時(shí)尚內(nèi)容公布出來(lái)，嚴(yán)謹(jǐn)土地市場(chǎng)中出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)包的行為。在實(shí)施過(guò)程中供應(yīng)商和項(xiàng)目承接主體還必須履行其合同契約，按照約定的數(shù)額承接報(bào)仇，項(xiàng)目多涉及的融資必須要相互融資。

該文件出臺(tái)，意味著土地收儲(chǔ)及土地一級(jí)開發(fā)即將回歸設(shè)立之初的統(tǒng)一性和公益性安排，對(duì)于化解地方政府債務(wù)危機(jī)具有巨大意義，明確了我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)的政策方向及政策支撐。同時(shí)也對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的融資提出更高的要求，財(cái)綜【2016】4號(hào)文件明確“2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款?！睘榇送恋匾患?jí)開發(fā)融資可以積極探索設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、引進(jìn)保險(xiǎn)資金等。由于我國(guó)“營(yíng)改增”的政策對(duì)土地一級(jí)開發(fā)是按建筑業(yè)交稅還是按“服務(wù)業(yè)”交稅未進(jìn)行明確，也存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

三、政府購(gòu)買服務(wù)模式下的企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)財(cái)務(wù)核算

（一）企業(yè)按照與政府簽訂購(gòu)買協(xié)議、開發(fā)土地區(qū)域規(guī)劃，同時(shí)實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)核算需要分析，在財(cái)務(wù)核算過(guò)程中可以實(shí)施人為劃分核算區(qū)域。在核算過(guò)程中要注意，一般企業(yè)開發(fā)區(qū)域面積較大，在核算的過(guò)程中為了方便起見(jiàn)，一般劃分為介個(gè)小區(qū)域進(jìn)行核算；如果開發(fā)區(qū)沒(méi)有明確的規(guī)定開發(fā)后需要每年擴(kuò)大面積，可以事先確定好部分區(qū)域的面積，然后依據(jù)實(shí)際面積實(shí)施財(cái)務(wù)核算分析。

（二）企業(yè)投入建設(shè)的核算按照“開發(fā)成本”科目實(shí)施核算?！伴_發(fā)成本”賬戶依據(jù)具體的企業(yè)發(fā)展區(qū)域可以按照二級(jí)明細(xì)實(shí)施分析，并依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際請(qǐng)?jiān)O(shè)施科目明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)：

1.“土地征用及拆遷補(bǔ)償”：該標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定，土地開發(fā)中涉及核算的企業(yè)必須在開發(fā)前期獲得土地征用補(bǔ)償，包括拆遷費(fèi)、安置費(fèi)以及植被補(bǔ)償費(fèi)等等，并明確的額記載土地征用的數(shù)量，以便為土地開發(fā)順利實(shí)施做保障。

2.“基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)”：此項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定在土地儲(chǔ)備過(guò)程中主要核算內(nèi)容包含：“道路綠化、污水處理、通信以及水電處理等等”

3.“資本化利息”：這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要將的是核算企業(yè)在分析的過(guò)程中，土地開發(fā)向金融機(jī)構(gòu)借款而發(fā)生的資本條件的利息費(fèi)用問(wèn)題。

4.“其他開發(fā)費(fèi)”：這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)主要說(shuō)的是在核算方面的除了要分析其他相關(guān)開支費(fèi)用外，還有考慮的其他費(fèi)用支出。

5.“轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品”：這個(gè)項(xiàng)目主要說(shuō)的是核算土地開發(fā)竣工后結(jié)算后的開發(fā)成本，這種成本形式一般用紅字記載。

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；這個(gè)明細(xì)方式主要講的是土地開發(fā)構(gòu)成中“開發(fā)產(chǎn)品”相關(guān)科目的核算內(nèi)容，并按照一定的形式設(shè)置二級(jí)明細(xì)目錄，并將記載的數(shù)值轉(zhuǎn)入企業(yè)土地儲(chǔ)備的應(yīng)收賬款中。

（四）根據(jù)與政府簽訂購(gòu)買協(xié)議約定獲取報(bào)酬。報(bào)酬通過(guò)營(yíng)業(yè)收入來(lái)核算。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)模式發(fā)展相對(duì)比較完善，能夠保證土地開發(fā)的順利實(shí)現(xiàn)，但是在未來(lái)的發(fā)展中這些開發(fā)模式可能會(huì)制約土地的開發(fā)利用。在社會(huì)迅速發(fā)展下必須對(duì)土地一級(jí)開發(fā)模式進(jìn)行積極的創(chuàng)新和優(yōu)化，解決土地開發(fā)中融資問(wèn)題，促進(jìn)土地開發(fā)的進(jìn)一步提高。

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（作者單位：云南省土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)有限公司）