全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對策

文/張美萍

?

全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問題分析及對策

文/張美萍

首先對全面預算的定義及特點進行闡述，從缺乏全面預算的全員性、預算的依據(jù)不足、缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相聯(lián)系三個方面，解析全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的主要問題，在此基礎之上，針提出相應的解決的對策。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)；全面預算；問題及對策

自從2014年6月分開始，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始朝著城市化方向發(fā)展，宏觀經(jīng)濟開始呈現(xiàn)下降趨勢。因此，我國相關部門開始將房地產(chǎn)調控政策從原始的短期調控逐漸轉變成長效機制，從而保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，隨著房地產(chǎn)市場開始步入發(fā)展階段，競爭逐漸激烈起來，這也導致房地產(chǎn)企業(yè)的營利空間逐漸減小，怎樣才能將全面預算管理合理的應用到房地產(chǎn)企業(yè)的內部管理中來，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭里，是目前房地產(chǎn)企業(yè)首要解決的問題。本篇文章就以全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用為重點，全面分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題以及解決對策，由此推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、全面預算的定義及特點

（一）全面預算的定義

所謂的全面預算主要是指，在企業(yè)核心發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，全面思考企業(yè)的生產(chǎn)方向以及發(fā)展目標，以企業(yè)的營業(yè)預算為標準，以企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化為最終目標，對企業(yè)的生產(chǎn)、運行、發(fā)展等過程進行全面預算管理，從而實現(xiàn)企業(yè)人力、物力、成本、信息一體化，推動企業(yè)更好發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的特點

全面預算主要具備三種共性，第一種是全過程性；第二種是全員性；第三種是全方位性。房地產(chǎn)企業(yè)除了具備全面預算的三種共性之外，同時還具備兩種特點，第一種是全程一新進流預算為根本；第二種是全程以工程項目預算為主旨。下面，我們將對這兩種特點進行全面的闡述。

1.以現(xiàn)金流預算為根本

由于房地產(chǎn)企業(yè)具備三種特性，第一為高收益性；第二為高負債性；第三為高風險性。因此，使得維持房地產(chǎn)企業(yè)不間斷發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)就是現(xiàn)金流。換句話說，在進行現(xiàn)金流預算表的繪制時除了要注重企業(yè)的利益表的繪制外，同時還要重視資產(chǎn)負債表的繪制。

2.以工程項目預算為主旨

導致房地產(chǎn)企業(yè)在進行全面預算管理時，以工程項目預算為主旨的因素有五方面的原因，其中包括開發(fā)成本高、預算標準繁瑣、施工項目多、施工時間長、成本分攤大。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

（一）缺乏全面預算的全員性

在全面預算管理當中，最重要的特性就是全員性，這種特性在房地產(chǎn)企業(yè)中尤為凸顯。但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)員工普遍認為，負責全面預算管理的主要部門就是房地產(chǎn)企業(yè)中的財務部門，只要財物部門做好企業(yè)的財務支出和規(guī)劃工作，就可以很好的落實全面預算管理工作。而執(zhí)行全面預算管理工作只需要由財務部門全權負責就可以，無需其他部門的參與和執(zhí)行。由于缺乏全面預算的全員性，導致全面預算管理工作無法在房地產(chǎn)企業(yè)中順利的開展，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標如同擺設，無法發(fā)揮其真正的作用。

（二）預算的依據(jù)不足

為了保證全面預算管理工作可以在房地產(chǎn)企業(yè)中順利的落實，首先就需要具備大充足、真實、可靠的根本資料，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了在這個充滿競爭力的市場中占據(jù)一席之地，總是會存在邊修改圖紙邊施工的情況。這種現(xiàn)象導致的最終結果就是，設計預算標準、施工預算標準以及施工結束預算標準都遠遠高于實際的預算標準。而導致這種結果出現(xiàn)的主要原因就是設計方案的變化，導致追加計劃逐漸增多，變化的預算遠遠高于計劃的預算，人人都沒有按照預算的標準進行施工，導致預算喪失原本的意義，這不僅給房地產(chǎn)企業(yè)增加了施工成本，同時還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

（三）缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相聯(lián)系

應用全面預算管理的主要作用就是落實房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略目標。但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在應用全面預算管理的過程中，往往忽略了這一重要要素。這主要是因為我國的房地產(chǎn)企業(yè)在應用全面預算管理處于起步階段，我國相關部門還沒有樹立明確的管理標準和方法，因此，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是遵循自己之前積累的經(jīng)驗來進行預算的編制。編制的標準是按照企業(yè)年度經(jīng)營情況進行編制，因此缺少長遠性。再加上房地產(chǎn)企業(yè)主要關注企業(yè)的年度預算，卻忽略了企業(yè)的項目開發(fā)預算，從而導致企業(yè)的策略發(fā)展目標缺少穩(wěn)定數(shù)據(jù)的支持，使得企業(yè)的預算缺乏與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相聯(lián)系，進而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

三、針對當前房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題應采取解決的對策

（一）全員參與，相互溝通與協(xié)調

實現(xiàn)全面預算管理的全員參與性，不僅可以保證房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間的緊密聯(lián)系性，給及時掌握真正可靠的數(shù)據(jù)提供了便利條件，同時，也促進了房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間更好的溝通與協(xié)調。例如，在落實全面預算管理工作時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門、人事部門、技術部門以及研發(fā)部門可以進行及時的溝通和商榷，最終制定完善的管理方案，這樣可以保證全面預算管理的科學性，同時也防止出現(xiàn)推卸責任的現(xiàn)象。此外，全面預算管理部門還要和房地產(chǎn)企業(yè)的上級領導進行及時交流，讓房地產(chǎn)企業(yè)的上級領導可以即使了解企業(yè)的經(jīng)營情況，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的上級領導作出重要決策和安排提供了有利的條件，從而保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）做好全面預算的基礎性工作，使預算具有嚴肅性

所謂的預算就是指，對企業(yè)的未來運用情況進行預測和評估，給企業(yè)的未來發(fā)展提供依據(jù)。在應用全面預算管理時，房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身具備的特點，做好全面預算的基礎性工作，這也是保證預算工作順利開展的前提條件。首先，做好各項數(shù)據(jù)的記錄工作，例如，企業(yè)的項目開展數(shù)據(jù)、施工數(shù)據(jù)、竣工數(shù)據(jù)以及企業(yè)的運營數(shù)據(jù)等。其次，還要保證各個數(shù)據(jù)的真實性和牢靠性，給預算編制提供準確的數(shù)據(jù)分析。最后，還要定期安排企業(yè)的全面預算管理員工進行專業(yè)知識的培訓和考核，提高企業(yè)全面預算管理員工綜合能力。只有做好全面預算的基礎性工作，使預算具有嚴肅性，才能防止在進行預算時存在頻繁改動的情況，從而保證預算的真實性和準確性。

（三）改變預算的編制方法，使預算與戰(zhàn)略緊密相連

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預算編制的過程中，總是按照“由上至下”的順序進行編制，使得預算編制的結果缺少合理性。而導致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的因素有三種，第一個是房地產(chǎn)企業(yè)存在較長的周期性；第二個是房地產(chǎn)企業(yè)存在較多的不確定因素；第三個是房地產(chǎn)企業(yè)涉及的項目種類比較廣泛。因此，我們可以根據(jù)這三種因素，來改變房地產(chǎn)企業(yè)的預算的編制方法。我們可以將原始的“由上至下”的編制順序，逐漸改變成“由上至下或者上下結合”的編制順序進行預算的編制，這樣不僅可以把房地產(chǎn)企業(yè)中的開發(fā)項目的預算融入進去，同時也結合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略目標，使得預算結果不僅具備全面性的特點，同時也具備完善性的特點。此外，還要提高預算的預警能力，保證預算結果高出實際預算時，及時開啟預警標志，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)各項風險抵御能力。

四、結束語

在進行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理時，不僅要保證全員參與，同時還要做好全面預算的基礎性工作，進而保證全面預算更好的落實，推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。

［1］毛宇.全面預算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析及對策研究［J］.中國外資，2012，24：222.

［2］楊莉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題與對策［J］.中國外資，2013，04：154-155.

［3］吳卓玉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題及對策研究［J］.商，2013，12：17.

［4］趙金芝.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題及對策［J］.企業(yè)改革與管理，2015，15：121-122.

［5］夏雷.淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題及對策［J］.財經(jīng)界（學術版），2015，16：113.

［6］陳天園.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理存在的問題及對策［J］.浙江金融，2009，07：32-33.

（作者單位：深圳華強新城市發(fā)展有限公司）