房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)研究

尹曠達(dá)

摘要：隨著融資渠道多元化，房地產(chǎn)價(jià)格受到多方面影響，直接投資、信貸等都成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期影響因素。信貸領(lǐng)域產(chǎn)生的利率變動(dòng)、金融機(jī)構(gòu)政策調(diào)整以及貨幣政策的制定與下達(dá)等相互作用，共同呈現(xiàn)了一個(gè)復(fù)雜而龐大的傳導(dǎo)鏈條，社會(huì)經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步的變革與調(diào)整。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策間的關(guān)系進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)中的相應(yīng)觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：價(jià)格波動(dòng) 融資成本 貨幣政策 房地產(chǎn)

一、前言

房地產(chǎn)作為基數(shù)大、周期長(zhǎng)的投資領(lǐng)域成為人們普遍關(guān)注的資本形式；開(kāi)發(fā)商、投資者等的項(xiàng)目選擇、規(guī)劃、資金管理以及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，往往會(huì)對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)、消費(fèi)甚至貨幣供應(yīng)產(chǎn)生顯著的影響。房地產(chǎn)深切的影響居民生活，與國(guó)內(nèi)民生現(xiàn)狀、大眾觀念以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境密不可分。盡管財(cái)政部門(mén)以及各個(gè)金融機(jī)構(gòu)在政策指導(dǎo)下不斷進(jìn)行著努力，人們短時(shí)期內(nèi)仍然沒(méi)有獲得市場(chǎng)環(huán)境下傳導(dǎo)機(jī)制的預(yù)期效果。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格、融資成本、貨幣政策及三者關(guān)系的探討，不僅能夠理清社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下各自的表現(xiàn)形式，還能夠在具體實(shí)踐當(dāng)中獲得充分的實(shí)踐積累；總結(jié)各個(gè)階段政策的得與失，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上探索新方案、新舉措，為國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步向前形成有效的指導(dǎo)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策之間的關(guān)系

人們共有的趨利性以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使得原本存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)以及投資者、消費(fèi)者之間的關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)機(jī)制更加活躍，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及民生也將產(chǎn)生更加深刻和顯著的影響。

首先，房地產(chǎn)價(jià)格與成本有關(guān)，融資成本恰恰包含其中，資本使用者需要向資本所有者付出更多的費(fèi)用，才能夠保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈不斷裂，同時(shí)為其房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)盈利打好基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)需要長(zhǎng)期且巨大的資金支持，因此信貸渠道成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商的選擇。如果利率上漲，房地產(chǎn)前期投資與開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本會(huì)增加，由此帶來(lái)的結(jié)果包括房?jī)r(jià)普遍上漲、開(kāi)放商減少，由此產(chǎn)生的樓市供求關(guān)系變化將會(huì)影響具有住房需求的消費(fèi)者的選擇和決定。由于現(xiàn)階段絕大多數(shù)的購(gòu)房者都是采取貸款形式購(gòu)買(mǎi)，利率的增加又將增大其未來(lái)負(fù)擔(dān)，從而促使一部分人緊縮即期消費(fèi)，用來(lái)平衡未來(lái)的還款壓力。這樣一來(lái)，部分現(xiàn)金將變成銀行存款，一定程度上配合貨幣緊縮政策。

其次，國(guó)家貨幣政策的出臺(tái)以及產(chǎn)生預(yù)期效果需要借助一定的渠道。資產(chǎn)價(jià)格渠道對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)靈活可控的傳導(dǎo)機(jī)制，貨幣政策影響市場(chǎng)和大眾消費(fèi)，從而形成具有階段性價(jià)值的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。比如，國(guó)家現(xiàn)階段進(jìn)行的多次降息，促使更多人們將銀行存款用于投資和消費(fèi)，相應(yīng)的貸款壓力降低，不論對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商還是有消費(fèi)需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一次良好的機(jī)遇。作為開(kāi)發(fā)商，融資渠道更加豐富、信貸壓力減輕、投資風(fēng)險(xiǎn)得到合理分解，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)適當(dāng)回落，形成現(xiàn)階段的、短期的樓市回暖，2016年6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)1-5月商品房成交額達(dá)到2.44萬(wàn)億元，成為2014年以來(lái)的首次正增長(zhǎng)。雖然具體增長(zhǎng)情況體現(xiàn)出了一定的地域差異，但總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家實(shí)行的階段性貨幣政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)生了一定的預(yù)期效果，政府開(kāi)展的一系列穩(wěn)增長(zhǎng)舉措切實(shí)有效，但日后的經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然不小。

三、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)的應(yīng)對(duì)

（一）優(yōu)化民間資本在傳導(dǎo)過(guò)程中的反應(yīng)

經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的傳導(dǎo)機(jī)制是需要特定環(huán)境支持的，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，各種因素所導(dǎo)致的遲滯和變形是不可避免的，人們需要在遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律、保證公眾權(quán)益的基礎(chǔ)上剔除負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)政策、資本、市場(chǎng)的迅速反應(yīng)。

從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的角度看，消費(fèi)者能夠根據(jù)實(shí)際需求和市場(chǎng)價(jià)格做出最快反應(yīng)，除去正常的購(gòu)買(mǎi)前準(zhǔn)備和考慮時(shí)間，他們的行為對(duì)銀行存貸款業(yè)務(wù)的影響往往還經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，消費(fèi)者利用這樣一個(gè)時(shí)間過(guò)程籌集資金、選擇資金管理方式、了解銀行借貸政策、對(duì)意向樓盤(pán)進(jìn)行最終考察等等，部分的資金和利益出入也往往出現(xiàn)在這段時(shí)間內(nèi)。而消費(fèi)者群體，特別是具有置產(chǎn)意向的消費(fèi)者往往具有從眾性和盲目性等特點(diǎn)，他們的取向以及反饋具有一定的代表性，也往往能夠成為房地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)以及國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行方案調(diào)整和政策改革的依據(jù)。

要想減輕消費(fèi)者不可避免的滯后性對(duì)地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶來(lái)的階段性影響，人們應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及金融資本環(huán)境的便捷性，在保證資本運(yùn)行安全可靠的基礎(chǔ)上為大眾提供更加完善的套餐式選擇，用健全的一條龍服務(wù)消除消費(fèi)者在過(guò)程中的困惑和猶豫，減少時(shí)間成本，從而提高傳導(dǎo)機(jī)制奏效的連貫性，減少各種不穩(wěn)定因素。比如住房貸款、住房公積金管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與各個(gè)金融機(jī)構(gòu)之間的合作等等，都能夠?yàn)橄M(fèi)者帶來(lái)一定的便利與指導(dǎo)，消費(fèi)者在心理以及資金安全上獲得較大的信心，自然能夠更加大膽和主動(dòng)的進(jìn)行投資與資產(chǎn)管理，這對(duì)于目前下行壓力較大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是巨大的動(dòng)力。

（二）豐富融資渠道，優(yōu)化融資環(huán)境

市場(chǎng)融資活躍度一定程度上反映著該國(guó)家的金融體制是否健全、人們對(duì)融資環(huán)境是否有足夠的信心。盡管進(jìn)行融資投資行為的人相對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)說(shuō)是少數(shù)的，但是他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響作用卻不容小覷。目前比較普遍的融資方式仍然是銀企合作，包括民間中小型金融機(jī)構(gòu)等等也逐漸加入到融資主流隊(duì)伍之中。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)多元化，不同規(guī)模的借貸也成為了人們常見(jiàn)的資本管理形式，人們能夠通過(guò)銀行終端、資本管理機(jī)構(gòu)、以及財(cái)富管理軟件的幫助，實(shí)現(xiàn)輕松的有息或免息借貸，讓資本轉(zhuǎn)換形式更加靈活便捷，有效的促進(jìn)消費(fèi)，增強(qiáng)市場(chǎng)活性，加速供需轉(zhuǎn)換。然而，盡管融資渠道更加豐富，信息技術(shù)等也使交易環(huán)境得到優(yōu)化，人們?nèi)匀恍枰柽^(guò)程中的不規(guī)范行為甚至違法行為，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一方面，人們進(jìn)行的融資活動(dòng)往往在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)之下進(jìn)行，在政策下達(dá)的過(guò)程中，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該明確實(shí)施過(guò)程中容易產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，及時(shí)在法律、工商程序等方面同步出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)，以防止出現(xiàn)大范圍的經(jīng)濟(jì)案件或引發(fā)公共危機(jī)。健全的法制與程序能夠?yàn)閰^(qū)域融資構(gòu)建良好的環(huán)境，從而簡(jiǎn)化操作程序，一定程度的降低成本，提升融資活動(dòng)的成功率和有效性。

另一方面，融資環(huán)境的優(yōu)化有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合理投資，同時(shí)也有助于人們進(jìn)行其他領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)，包括公共設(shè)施完善、“一帶一路”建設(shè)等。在此基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)能夠有效的吸收民間資本，穩(wěn)定貨幣供求與物價(jià)水平，促進(jìn)社會(huì)就業(yè)?？偟膩?lái)說(shuō)，有助于促成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，逐步將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)納入法制化發(fā)展軌道。

（三）加強(qiáng)階段性疏導(dǎo)，增強(qiáng)資本活性

貨幣政策是國(guó)家有關(guān)政府部門(mén)結(jié)合當(dāng)前貨幣供求關(guān)系和市場(chǎng)物價(jià)水平而制定的，反映國(guó)家某一階段對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的具體指導(dǎo)和目標(biāo)要求。貨幣政策在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的傳導(dǎo)作用主要分為三個(gè)部分，即中央銀行到各個(gè)商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)到企業(yè)集體以及個(gè)人、各種非金融機(jī)構(gòu)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)經(jīng)濟(jì)變量。這三個(gè)階段的傳導(dǎo)作用是否順暢、是否達(dá)到預(yù)期，關(guān)系到政策的有效性以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整的實(shí)施。因此，國(guó)家政策的制定與實(shí)施應(yīng)當(dāng)在考慮共性問(wèn)題的同時(shí)，給各地區(qū)、各機(jī)構(gòu)部門(mén)留出機(jī)動(dòng)調(diào)整的余地，或者結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)，設(shè)置更加具有針對(duì)性和可行性的政策方案，防止出現(xiàn)政策與實(shí)際情況脫節(jié)的問(wèn)題。貨幣政策一般通過(guò)融資成本、銀行準(zhǔn)備金率等等，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有金融市場(chǎng)的干預(yù)。在政策大方向不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，政府有關(guān)部門(mén)以及金融機(jī)構(gòu)管理者可以根據(jù)消費(fèi)者以及有融資需求的人們的需要，提供資本管理指導(dǎo)，解答人們關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，為每項(xiàng)政策的推進(jìn)打下良好的群眾基礎(chǔ)，同時(shí)也為后期的宏觀經(jīng)濟(jì)管理采集信息。

市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、融資成本與貨幣政策傳導(dǎo)統(tǒng)一于社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行鏈條之中，人們不能夠簡(jiǎn)單的、孤立的看待某一個(gè)體。在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步轉(zhuǎn)入穩(wěn)增長(zhǎng)的階段下，人們需要利用政策、規(guī)范以及法律來(lái)增強(qiáng)三者關(guān)聯(lián)的穩(wěn)定性與合理性，同時(shí)注重優(yōu)化金融環(huán)境，降低時(shí)間成本，控制傳導(dǎo)時(shí)間差，從而進(jìn)一步降低金融風(fēng)險(xiǎn)，促成穩(wěn)定有效的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

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