專項維修基金的管理建議

摘要：由雞山市小區(qū)家中漏雨查出專項維修基金管理不善的問題，維修基金的管理需要加強管理和規(guī)范。本文從維修基金的管理實際情況，分析其收取、保管和增值、支出管理三方面的現狀和遇到的問題，提出專項維修基金的管理建議和對策。

關鍵詞：專項維修基金管理；物業(yè)管理企業(yè)；建議對策

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）021-0000-01

一、引言

中國消費者報[1]報道出黑龍江省雞西市住宅小區(qū)300多戶居民家中漏雨嚴重，住宅專項維修基金賬目不清，雞山市市政府財政為此撥款301萬元，但房管部門購買“SBS”防水材料僅為68萬余元，維修過程并未進行招標，施工過程讓人費解。財務管理與會計核算的賬目模糊不清暫且不提，房屋漏水情況竟然也沒修好。專項維修基金的繳存和使用缺乏監(jiān)管機制，其利息也未放到專項維修基金的賬戶中。商品住宅的業(yè)主、非業(yè)主按照所有房屋的建筑面積交存的專項維修資金有利于保養(yǎng)期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位、公用設施設備，財政專項維修資金核算管理、會計核算、利息計算、保值增值不規(guī)范都是缺乏對業(yè)主權益的保護，本文將提出專項維修資金管理辦法的意見和建議。

二、專項維修基金的管理辦法

潘明南[2]認為給房產繳納專項維修基金，就像是為業(yè)主的房產辦了“養(yǎng)老保險”。這一思路為我們提供了解決專項維修基金的收取、保管、支付的辦法。我國專項維修基金的管理還不太成熟，但我們在專項維修基金的管理中，可以借鑒已經成熟的保險管理的經驗來解決目前維修基金的管理。

1.專項維修基金的收取

商品住宅專項維修基金比例的繳納目前是按照當地住宅建筑安裝工程每平方米建筑安裝工程造價乘以5%至8%來計算的。各個城市繳存的標準不一樣，但業(yè)主卻普遍存在這么一種現象，擔心自己的維修基金比別人繳的多卻用的少，不愿意現在就為未來房屋的損壞買單。現在我們就需要一個公正可行的辦法---借鑒養(yǎng)老保險金的繳存收取辦法經驗。可經專家統(tǒng)計分析出本地區(qū)發(fā)生物業(yè)維修需要專項維修基金的發(fā)生概率，算出繳費標準和應繳費的年限。假設固定一般年滿A年以后，才能終生享受維修基金。要想拿到維修基金，必須在房屋壽命的一定年限之前的A年就開始繳存。繳存的越多，等到房屋年久大修次數增加時得到的專項維修基金也就越多。同時需要公開繳存款項和普及業(yè)主的保險意識，這也能緩解業(yè)主不愿繳納專項維修基金的現狀。

2.專項維修基金的保管和增值

由于近些年通貨膨脹較高，業(yè)主發(fā)現將大筆維修基金放在銀行按照銀行的活期存款利息收取利息，會出現潛在損失和機會成本的增加。用現在的基金去維修未來破損的房屋，很顯然這筆錢會“縮水”。這時專項維修基金的管理，提高利用率合理理財，使其保值增值，規(guī)避風險就顯得尤為重要了。

在投資方面，應選擇分散投資，保障專項維修基金獲利的安全性和穩(wěn)定性，可以將一部分專項維修基金的用于有效保值，分為有計劃的儲蓄存款和直接放款，保障其合理的流動性、可變現性，保證意外事故有足夠的維修資金；另一部分用于基金的增值，分散為散在不同地區(qū)的不動產投資和國家債券、企業(yè)股票、債券投資等投資，確?；鸬氖找婧驮鲋?。

在風險規(guī)避方面，首先高層領導要有強烈的風險管理的意識，專項維修基金要由資金理財的專家負責其管理、投資、運作。專家對風險的客觀性有較好的認識，能適應和應對復雜多變的財務內外環(huán)境，懂得培養(yǎng)有責任心得財務人員，能將可控風險降到最低。

在收益分配方面，陳東岐[3]認為應設立專門的賬戶，并有合理的相關會計制度，專項維修基金的收益計入專項維修基金的賬戶中，作為“利滾利”的本金，也可以每年對業(yè)主就行利息分紅，業(yè)主不但得到了現金收益，也會更多關注和支持物業(yè)企業(yè)的管理。管理賬戶的人員對資金的使用不能進行干涉也不能支出，只作為專項維修基金的會計核算。

3.專項維修基金的支出

專項維修基金就是用于設備保修期滿后的維修、更新和改造住宅共用部位及共用設施設備的[4]。專項維修基金的支出都是經過一系列的申請手續(xù)的，經房地產行政主管部門審核通過之后，專戶管理銀行才會將專項維修基金劃轉到維修單位。但一些問題產生的費用是不能由專項維修基金承擔的，例如應由建設單位、施工單位或其他相關單位承擔的設備安裝、維修、更新和改造；認為損壞應由當事人承擔賠償的。

三、結束語

通過上述針對專項維修基金管理問題的研究，在認真總結過去的經驗教訓的基礎上，可借鑒保險也的管理模式，加強專項維修基金管理的基礎工作，基金的收取可參照養(yǎng)老保險的收費方式；資金的增值和保值要與風險管理協調統(tǒng)一不可一味的追求利益，并將其收益放入基金的本金之中；資金的支出要準守專項維修基金的使用申請流程，不符合使用條件的不可作為基金的支出項。

參考文獻：

[1]萬曉東，劉傳江.雞山市住宅專項維修基金何時能厘清[J].中國消費者報，2016（1）.

[2]潘明南.實現物業(yè)專項維修基金效用最大化的管理模式探析[J].現代經濟信息，2009（10）.

[3]陳東岐.住宅專項維修資金管理探討[J].住宅與房地產，2015（2）.

[4]李江平.物業(yè)管理實踐思考——以專項維修基金制度為例[J].商業(yè)文化，2014（32）.

作者簡介：王路路（1992-），女，新疆人，新疆大學，碩士研究生，研究方向：技術經濟管理。