淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究流程

【摘 要】 房地產(chǎn)開發(fā)之前最重要的工作就是進行可行性研究，前期的決策決定了90%的投資，房地產(chǎn)項目可行性研究是保證項目順利進行的科學方法。

【關鍵詞】 房地產(chǎn) 可行性 流程 開發(fā)

房地產(chǎn)具有高投資、高回報、風險大的特征。在開發(fā)之前認真調查市場，做好可行性研究十分有必要。若盲目開發(fā)、樂觀預期很容易造成大量資金和房屋的積壓閑置甚至浪費。

本文以太原市某房地產(chǎn)開發(fā)項目為例簡要介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程。

1.項目簡要介紹

暫定項目名稱，單位名稱，可行性報告編制依據(jù)。還有項目概況主要包括地理位置如四至，地形地貌、周邊配套設施、建設總工期、土地面積、容積率、建筑密度等經(jīng)濟指標。

2.市場分析

國家政策，對房地產(chǎn)市場的調控，利率公積金條件，太原市的住房政策經(jīng)濟政策，住宅環(huán)境周邊的學校、醫(yī)院、公園、公交地鐵站，項目市場定位，周邊競爭項目的介紹等

3.項目建設規(guī)模和設計方案

3.1建筑規(guī)模、布局和結構，根據(jù)太原市規(guī)劃部門對本區(qū)域的整體規(guī)劃要求，及結合本項目所處的地域優(yōu)勢和對市場的調研分析，針對不同的消費群體，面積檔次應有不同定位。根據(jù)家庭行為生活特征，合理組織設計各功能空間的平面關系，合理安排設備、設施和家具，保證具有穩(wěn)定的生活空間。各功能房間應有良好的采光和空間尺度，以及良好的視覺效果和自然通風效果。

3.2建筑裝修設計，包括內裝修、外裝修、車庫、門窗選用和建筑風格的設計。

3.3結構設計，有地基處理（一般采用復合地基式鋼筋混凝土灌注樁），基礎形式（ 均采用鋼筋混凝土筏片基礎），墻體均采用加氣砼塊，輕質隔墻板砌筑，分隔。

3.4供排水工程，包括水源、排水的管網(wǎng)鋪設。采暖空調通風工程，電氣工程，煤氣工程，通信及閉路電視、消防工程、綠化工程等。

4.開發(fā)進度安排

對建設工程進行合理安排，對前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等每個階段的時間都精確謹慎的部署。

5.項目銷售計劃和策略

在建設期就要策劃銷售方案，能推動資金的快速回籠。結合自身項目特點，推廣促銷，以良好的產(chǎn)品形象包裝，實現(xiàn)項目順暢銷售為項目的總體營銷策略。制定具體的實施計劃、制定合理價格，及時調整、監(jiān)控，從而實現(xiàn)項目的開發(fā)目標、建立企業(yè)和項目品牌，促進項目的銷售，確保開發(fā)利益最大化、樹立其品牌高度。

6.項目投資分析和財務評價

這部分內容是可行性研究的核心，項目的投資分析主要是主要是對項目開發(fā)成本、相關費用等進行分析估計。項目的財務評價是從項目角度出發(fā)，對其盈利能力、償債能力等進行綜合的分析，同時利用財務評價指標進行分析評價，主要包括財務靜態(tài)評價指標和財務動態(tài)評價指標。主要包括投資與總成本費用估算、銷售收入預測、土地增值稅估算表、投資計劃與資金籌措表、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析、利潤表與靜態(tài)盈利指標、資金來源與運用表。

7.房地產(chǎn)投資項目不確定分析

就房地產(chǎn)項目而言，產(chǎn)生風險或不確定性的因素是多方面的，但主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）因原材料、人工費用上漲以及各種不確定的原因造成的總投資的增加。（2）因市場或政策性因素造成的房地產(chǎn)價格下跌或銷量減少。（3）項目經(jīng)營期可變成本的增加。主要從上述三個對項目影響較大的敏感性因素對項目風險性進行分析?？勺鞒鰡巫兞棵舾行苑治霰砘蚨嘧兞棵舾蟹治霰怼Ｍ瑫r要做盈虧平衡分析，來判斷項目抗風險能力。

8.主要風險因素分析

包括（1）資源風險，如勞動力、鋼材、水泥等。（2）工程風險如設計變更、地質缺陷、材料質量風險、施工風險、項目管理風險、自然條件。（3）其他風險，有合同風險、訴訟風險、環(huán)保風險、資金風險、手續(xù)風險。（4）市場風險，項目銷售直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。另外宏觀經(jīng)濟因素是不可控因素，但是在項目開發(fā)之前可以做出預測

9.結論

分析以上經(jīng)濟、技術、財務上的各種指標數(shù)據(jù)或描述，得出項目可行或不可行，并對項目可能存在的問題提出建議。

可行性研究報告的重要現(xiàn)實意義，主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）向主管部門備案、行政審批的依據(jù)（2）向銀行融資，可行性研究室籌資的重要依據(jù)。（3）對外招商或與其他企業(yè)合作。（4）申請進口設備免稅（5）境外投資項目核準（6）用于環(huán)境評價、審批工業(yè)用地。（7）可行性研究也是項目考核和評價的依據(jù)。

結語

房地產(chǎn)開發(fā)投資前，一定要認真做好可行性研究評價，切不可盲目樂觀，或只寫可行的有利方面避開不利的條件，要做到客觀評價，才是合格的可行性研究報告。才能保證企業(yè)胸有成竹、有的放矢的開展后續(xù)活動，科學指導房地產(chǎn)投資開發(fā)。

【參考文獻】

[1] 鄭健剛.房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法研究.2012（06）.225-226

[2] 陳妮.淺議房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義.[J].價值工程.2011（3）.62

作者簡介：李笑曉，女，（1990-）山西財經(jīng)大學，公共管理學院，土地資源管理專業(yè)。