物業(yè)服務(wù)收費規(guī)范化研究

何宜生

1 物業(yè)服務(wù)收費的現(xiàn)狀

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的重要新興行業(yè)，但伴隨著物業(yè)管理企業(yè)成長而來的一個突出問題，就是收取物業(yè)管理費難，業(yè)主少交、欠交、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，已是行業(yè)內(nèi)普遍存在的問題，它嚴重制約著企業(yè)的生存和發(fā)展，影響到業(yè)主的安居和社會的穩(wěn)定。

1.1 現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費制度

目前指導(dǎo)廣州市物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)范性文件是廣州市物價局與市國土房管局聯(lián)合制定的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》和《2005 ～ 2006 年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準價和浮動幅度》。廣東省物價局最新出臺的《關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》中規(guī)定的，通知于2007年2月1日起執(zhí)行。

1.2 物業(yè)服務(wù)收費在政策方面的弊端

根據(jù)收集到的資料，結(jié)合上述制度分析，物業(yè)服務(wù)收費在政策方面存在的主要問題可歸結(jié)為一下幾點：

1.現(xiàn)行政府指導(dǎo)價雖已略有提高，但相對于社會發(fā)展與居民收入水平而言，增幅不太明顯，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)利潤空間受到嚴重擠壓，發(fā)展空間日益縮小。

2.現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價，定性化指標遠多于定量化指標，從而使得物業(yè)服務(wù)收費價格的制定更多地是從市場認知價值——市民接受能力的角度去考慮，使得物業(yè)管理的實際成本嚴重超標。

3.就具體的收費行為而言，明顯的表現(xiàn)是收費率不高，業(yè)主、住戶拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費為數(shù)不少，理由也多不勝舉，這些都給物業(yè)管理企業(yè)的正常運作造成了極大的影響。

1.3 物業(yè)服務(wù)收費在實操中存在的弊端

為了方便分析和研究，現(xiàn)實生活中物業(yè)服務(wù)收費存在的弊端可以分為以下兩大類：

1.3.1 收費辦法不合理

而物業(yè)管理服務(wù)費收費辦法的不合理又表現(xiàn)為下面三個方面：

1.收費標準偏低。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費，與物業(yè)管理的成本的實際費用相比是偏低的。應(yīng)該具體問題具體分析，按服務(wù)內(nèi)容、性質(zhì)和等級作出定量標準，維持物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。

2.收費沒有考慮到一些具體問題。如電梯費、高壓水泵費沒有考慮樓層等因素，一刀切地平均交費，這既影響了住房繳納物業(yè)管理經(jīng)費的積極性，也導(dǎo)致了一些糾紛的發(fā)生。

3.個別收費項目權(quán)利和義務(wù)關(guān)系不對等。例如：機動車存車費，如發(fā)生車輛丟失，收費單位應(yīng)負賠償責任，這一規(guī)定將機動車丟失風險大部分轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

1.3.2 收費行為不規(guī)范

物業(yè)管理服務(wù)費收取中的問題表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)收費不規(guī)范，存在著嚴重的多收費、亂收費現(xiàn)象。另一方面，也存在著住房少交費或不交費的情況。部分物業(yè)管理企業(yè)收費不規(guī)范，主要表現(xiàn)在下面五個方面：

1.自立名目收費。向業(yè)主收取 “維修保證金”等不合理費用。

2.超過規(guī)定標準收費。有的物業(yè)管理企業(yè)在收取“裝修垃圾外運費”時，超過了每個自然間的價格標準，或者采取多算自然間的方法，變相多收費。

3.一次性收取多年的物業(yè)管理費。有的物業(yè)管理企業(yè)把規(guī)定按年收取的物業(yè)管理費。改為一次性向業(yè)主收取5年或10年的管理費。

4.普通住宅小區(qū)按高檔住宅收費。有些物業(yè)管理企業(yè)私自提高收費標準，對普通小區(qū)的有些收費項目視同高檔住宅收費。

1.4 研究解決的辦法

綜合以上物業(yè)服務(wù)收費存在的問題，應(yīng)該要實事求是地找出相應(yīng)的解決對策，歸根結(jié)底，要從這幾方面著手：

1.4.1 加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳

為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好的互助合作關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難題，應(yīng)充分利用公告欄、宣傳欄及文體娛樂活動等對業(yè)主加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳。

1.4.2 打破壟斷，推行招投標制度

大力推行物業(yè)管理招投標制度，這既有利于政府職能部門對市場的管理，又能促進和引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)展開公平有序的競爭，同時業(yè)主也能客觀地了解物業(yè)管理服務(wù)的價格水平，對物業(yè)管理公司進行有效的監(jiān)督。

1.4.3 改變收費態(tài)度和收費方式

物業(yè)管理公司可以嘗試改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費用等，以避免上述問題的發(fā)生。

1.4.4 對久而不決的欠費業(yè)主區(qū)別對待，積極追討

對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)獎罰分明。對無正當理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，但工作中要做到有理、有利、有節(jié)。

2 規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費的措施

在前述現(xiàn)實分析的基礎(chǔ)上，本人提出如下一些對策建議，希望能改變我國物業(yè)管理收費環(huán)節(jié)的難題，規(guī)范收費法律，保障收費力度。

4.1 健全法律，完善制度

完善收費執(zhí)法體系，保證物業(yè)管理費的收繳率。在這方面，香港的經(jīng)驗很值得借鑒。香港物業(yè)管理費用款項通過小額錢債審裁處解決，大額物業(yè)管理費用款項則可向法院提出控訴。

4.2 加強物業(yè)服務(wù)收費的管理和監(jiān)督

4.2.1 加強物業(yè)服務(wù)收費的管理的對策

1.不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目

在服務(wù)項目上企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要不斷的改進和創(chuàng)新。企業(yè)的服務(wù)一直走在業(yè)主的前面。在住宅小區(qū)里開展室內(nèi)裝修、家庭綠化、等服務(wù)；在商務(wù)辦公大廈設(shè)置小型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、中介代理等服務(wù)，這樣既滿足了業(yè)主的需求，又增加了公司的收入。

2.培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務(wù)”。它的各項管理說到底是為業(yè)主提供各項滿意的服務(wù)，而這一切都要取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。

4.2.2 加強物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督

1. 政府有關(guān)部門，應(yīng)在完善收費辦法的基礎(chǔ)上，加大對物業(yè)管理亂收費問題的查處。政府監(jiān)察部門應(yīng)建立健全物業(yè)管理行業(yè)收費的制約機制，對不規(guī)范的收費行為進行監(jiān)督和處罰。

2. 盡快完善業(yè)主委員會制度，由業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的收費工作進行監(jiān)督。

4.3 誠信服務(wù)，透明收費

物業(yè)管理企業(yè)要嚴格按照合同約定收取服務(wù)費用，堅決杜絕少服務(wù)、多收費，收費不透明甚至亂收費的現(xiàn)象。具體操作可以采取以下手段：

4.3.1 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價。

4.3.2 物業(yè)服務(wù)收費張榜公示

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

4.3.3 物業(yè)服務(wù)收費按質(zhì)論價

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

4.3.4 收費形式雙方約定

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。