從供給側(cè)改善房地產(chǎn)調(diào)控

賈榮先

摘要：“促需求”、“去庫(kù)存”是2016年全國(guó)房地產(chǎn)改革的總基調(diào)?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展是解決結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題的關(guān)節(jié)點(diǎn)，二三線城市成為去庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。各城市地方政府紛紛出臺(tái)樓市政策，采用多種形式“去庫(kù)存”。本文結(jié)合合肥、南京、蘇州等城市出臺(tái)的政策對(duì)供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫(kù)存這一問(wèn)題進(jìn)行研究，提出了擴(kuò)大政府購(gòu)買(mǎi)、降低房?jī)r(jià)、建立公開(kāi)透明的信息披露系統(tǒng)等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫(kù)存；信息不對(duì)稱(chēng)；控制房?jī)r(jià)

一、引言

2016年，“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)和改革中，房地產(chǎn)去庫(kù)存化成為了問(wèn)題的關(guān)鍵。國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)需要去庫(kù)存，但這并不是由于供過(guò)于求導(dǎo)致過(guò)剩的。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積一直大于竣工面積，這樣看來(lái)整體狀況仍是供不應(yīng)求。本文在分析房地產(chǎn)去庫(kù)存化，主要結(jié)合合肥、南京、蘇州等城市出臺(tái)的政策對(duì)供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫(kù)存這一問(wèn)題進(jìn)行研究并提出一些建議。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)投資總體仍處于不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增速有所回落。房地產(chǎn)投資資金主要來(lái)源是民間資本，還有一部分是國(guó)際資本。房地產(chǎn)投資的對(duì)象逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)向住宅。房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)際資本在三四年前就開(kāi)始撤離了，外資占投資比例逐年下降。由于去庫(kù)存政策的出臺(tái)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)更多優(yōu)惠政策鼓勵(lì)市民購(gòu)房，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資產(chǎn)生影響。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)：一是新開(kāi)工面積和竣工面積同比負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供應(yīng)力度下降，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景不樂(lè)觀。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的變化，開(kāi)發(fā)商缺乏活力，放緩施工進(jìn)度，延長(zhǎng)竣工時(shí)間，導(dǎo)致竣工面積增長(zhǎng)變緩。二是拆遷規(guī)模和方式受限制，土地形勢(shì)嚴(yán)峻。隨著越來(lái)越堵的關(guān)于拆遷的負(fù)面新聞，國(guó)家加大對(duì)此的監(jiān)管力度，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式。土地形勢(shì)嚴(yán)峻，獲取土地變得更難，土地的成本也相應(yīng)升高了。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)狀

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況看，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量變化不同，雖然調(diào)控力度大，但近年來(lái)依然居高不下。從全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)依然很高。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)看，剛性需求依然很強(qiáng)，投資購(gòu)房熱度不減。

6月18日，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月，漲勢(shì)最猛的城市依次是：廈門(mén)、合肥、南京。以下分別列了5月份和去年的全國(guó)新建商品住宅價(jià)格漲幅十強(qiáng)。

相比一線城市的環(huán)比和同比增長(zhǎng)，二線城市的增長(zhǎng)更為明顯。尤其是二線城市四小龍（合肥、南京、蘇州、廈門(mén)）中的廈門(mén)、南京和合肥（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未將蘇州列入統(tǒng)計(jì)范圍），5月份同比漲幅已經(jīng)超過(guò)北京。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在主要的問(wèn)題：信息不透明、庫(kù)存過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)高。中國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)是十分混亂的，最大的亂象是信息的不對(duì)稱(chēng)，信息的缺失和不對(duì)稱(chēng)造成了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種混亂。在今天市場(chǎng)已經(jīng)基本解決住房問(wèn)題的情況下，調(diào)控政策既無(wú)法抑制住房短缺情況下迅速上漲的房?jī)r(jià)，也無(wú)法解決住房過(guò)剩情況下龐大的庫(kù)存。在房地產(chǎn)業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商缺乏活力，開(kāi)發(fā)速度很慢，坐等土地升值，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過(guò)剩。中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題絕非去庫(kù)存這么簡(jiǎn)單，庫(kù)存問(wèn)題背后是整個(gè)房地產(chǎn)制度系統(tǒng)的缺失。

（一）信息不對(duì)稱(chēng)

政府壟斷土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商壟斷房?jī)r(jià)信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息很不透明。首先，城市規(guī)劃的信息不對(duì)稱(chēng)。城市的規(guī)劃方案，一般民眾無(wú)從得知，就連事后情權(quán)都沒(méi)有。其次，政府供地的信息不對(duì)稱(chēng)。許多地方政府在土地競(jìng)拍過(guò)程中存在黑幕，徒弟的競(jìng)拍過(guò)程很多時(shí)候都只是走一個(gè)形式，而并非真正公開(kāi)透明的招拍掛制度。再者，開(kāi)發(fā)商的信息壟斷。開(kāi)發(fā)商在獲得某一區(qū)域的開(kāi)發(fā)權(quán)后，就成為了這一地區(qū)的信息壟斷者，利用信息的不對(duì)稱(chēng)，進(jìn)行炒作以提高房?jī)r(jià)。最后，房?jī)r(jià)指標(biāo)混亂。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少權(quán)威的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，許多機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)缺乏可信度，甚至為了商業(yè)目的操作信息指標(biāo)。

（二）庫(kù)存過(guò)大

在過(guò)去的十多年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡，地方政府、開(kāi)發(fā)商、投機(jī)者的需求，共同拉動(dòng)了房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的急劇增加。同時(shí)，地方政府在土地財(cái)政和GDP快速增長(zhǎng)的誘惑下，無(wú)休止地拍賣(mài)土地，。房?jī)r(jià)的不斷上漲進(jìn)一步強(qiáng)化了政府拍賣(mài)土地的行為，同時(shí)吸引了大量投資者的瘋狂投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大。

（三）房?jī)r(jià)過(guò)高

在中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中，一個(gè)讓人想不通的問(wèn)題：既然房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題那么嚴(yán)重，為什么房?jī)r(jià)始終降不下來(lái)？經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求定律，為什么到房地產(chǎn)上就失靈了呢？90年代末，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)的暴漲是因?yàn)橥稒C(jī)客，尤其是以溫州炒房團(tuán)為代表，拿著大把現(xiàn)金，進(jìn)入一座城市，投入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)坐地而起。20世紀(jì)初，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)的控制者是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程中獲得了巨額的利潤(rùn)?，F(xiàn)在，人們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)背后最大的操盤(pán)手可能是政府本身。在一套房子的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格和各項(xiàng)稅費(fèi)占到了65%左右的比例，而在全國(guó)絕大多數(shù)的縣級(jí)財(cái)政收入中，土地出讓金的收入約占到了45%的權(quán)重。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)拿地價(jià)格太高。地方政府受土地財(cái)政帶來(lái)的巨大利益的誘惑，不愿意降低房?jī)r(jià)，怕降低房?jī)r(jià)后表明當(dāng)?shù)赝恋厍熬安恍?，可能剎不住車(chē)。房?jī)r(jià)即使在庫(kù)存嚴(yán)重的情況下仍然居高不下。

四、房地產(chǎn)去庫(kù)存措施

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的措施主要有：靠農(nóng)民工市民化，靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買(mǎi)房或租房，靠建設(shè)公租房制度，靠發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，靠降房?jī)r(jià)，靠取消限購(gòu)。對(duì)于前兩條政策來(lái)說(shuō)定位對(duì)象十分精準(zhǔn)，但在房?jī)r(jià)過(guò)高的環(huán)境下，會(huì)出現(xiàn)實(shí)際有效需求即購(gòu)買(mǎi)力不足的困境，還會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房與就業(yè)、戶籍、公共服務(wù)之間的矛盾?？拷捣?jī)r(jià)來(lái)去庫(kù)存，在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下很難實(shí)施，中國(guó)目前房地產(chǎn)庫(kù)存很?chē)?yán)重，但價(jià)格仍然處于高位。房地產(chǎn)交易的限購(gòu)措施在一線城市可能短期不會(huì)取消，還可能適當(dāng)加強(qiáng)。如果限購(gòu)馬上取消，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)瘋漲，會(huì)對(duì)去庫(kù)存產(chǎn)生消極影響。

（一）建立信息披露制度

其實(shí)，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在信息的不對(duì)稱(chēng)和壟斷問(wèn)題。相關(guān)部門(mén)一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今為止，連一個(gè)權(quán)威的房?jī)r(jià)指標(biāo)都沒(méi)有。首先，根據(jù)不同地區(qū)建立不同的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。其次，根據(jù)不同地區(qū)建立不同的環(huán)比指標(biāo)。第三，建立中國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)。最后，對(duì)科研機(jī)構(gòu)公開(kāi)一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，鼓勵(lì)科研機(jī)構(gòu)監(jiān)督國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的真實(shí)性。真正公開(kāi)透明的信息披露制度，可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更成熟。

（二）新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化，是房地產(chǎn)去庫(kù)存的基本政策導(dǎo)向，希望農(nóng)民工即新市民消化住房庫(kù)存，這一條政策的定位對(duì)象是精準(zhǔn)的。全國(guó)目前外出的想定居城市的農(nóng)民工人數(shù)達(dá)到1.68億人，理論上只要這些年輕的農(nóng)民工中的1/8左右的人能定居在大城市，那么消化掉近7億平方米的房產(chǎn)，房地產(chǎn)庫(kù)存不是大問(wèn)題。但是，要想農(nóng)民工成為城鎮(zhèn)化的新市民，還有以下三個(gè)問(wèn)題：第一，城市房?jī)r(jià)居高不下，農(nóng)民工的購(gòu)買(mǎi)力不足；第二，農(nóng)民工的購(gòu)房地主要在小城市買(mǎi)房，而這些城市又沒(méi)有足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)和配套的公共服務(wù)，不能滿足新一代農(nóng)民工對(duì)于教育、文化等方面的需求。農(nóng)民工需要房子，但是農(nóng)民更需要的是在自己工作的地方享受基本的市民待遇。在提升公共服務(wù)的同時(shí)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是減少房地產(chǎn)庫(kù)存的措施之一。

（三）地方的房產(chǎn)政策及建議

抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的對(duì)策，本文結(jié)合各地出臺(tái)政策進(jìn)行分析。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快會(huì)刺激資源投入房產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存繼續(xù)增加。因此，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是預(yù)防庫(kù)存非正常增長(zhǎng)的主要措施之一。中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中，既然房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題嚴(yán)重，房?jī)r(jià)為何一直降不下來(lái)？房產(chǎn)是耐用品同時(shí)具有投資品功能，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是經(jīng)濟(jì)人的常態(tài)。所以，房地產(chǎn)商采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是讓消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以此在更短的時(shí)間賣(mài)完房子。然而，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的過(guò)程中，房?jī)r(jià)過(guò)高并不利于處理嚴(yán)重的庫(kù)存。接下來(lái)下文主要以合肥、南京、蘇州等城市為例分析幾種地方去庫(kù)存的政策。

1.合肥：地王新政、房貸新政

對(duì)于控制房?jī)r(jià)漲幅的政策，最近合肥在這方面準(zhǔn)備出臺(tái)新政策，合肥的這些政策可能更有效，合肥明確表示不會(huì)限購(gòu)，合肥從土地競(jìng)拍、房貸方面出臺(tái)新政策，如：地王新政、房貸新政。

合肥擬推地王新政：宅地競(jìng)拍保證金不低于參考總價(jià)的50%；總價(jià)20億元以下宅地，須1個(gè)月內(nèi)一次性付清；總價(jià)20億元以上的，繳納時(shí)間不超過(guò)6個(gè)月；在合肥市各區(qū)縣（除縣級(jí)巢湖市和廬江縣外）拍出“地王”（即樓面地價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)貧v史最高成交單價(jià)）的，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂1個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金。

據(jù)6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，合肥5月份新建商品住宅環(huán)比漲幅為5.1%，排名全國(guó)第二，僅次于廈門(mén)；同比漲幅為23.3%，位列全國(guó)第五，排在深圳、上海、廈門(mén)、南京之后。

房貸政策變化，對(duì)抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，通常有顯著作用。比如上海和深圳，在3月25日提高了二套房首付成數(shù)之后，雖然實(shí)際房?jī)r(jià)可能還在漲，但漲幅已經(jīng)明顯下降。合肥出臺(tái)政策調(diào)控的目的絕不是僅僅為了降溫，而是在經(jīng)歷前五個(gè)月的暴漲之后，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)在大漲之后掉頭向下的危險(xiǎn)。

2.南京與蘇州：地王熔斷機(jī)制、房?jī)r(jià)漲幅紅線

在“二線城市四小龍”中，南京和蘇州，房?jī)r(jià)漲幅比合肥更猛。但相比之下，南京和蘇州的“地王熔斷機(jī)制”和“房?jī)r(jià)漲幅紅線”等調(diào)控政策，不過(guò)是掩耳盜鈴而已，恐怕主要是為了應(yīng)付輿論壓力。所以，南京和蘇州的房?jī)r(jià)漲幅一時(shí)半會(huì)恐怕還停不下。如果一定要調(diào)控，合肥的調(diào)控政策，不是赤裸裸地方行政干預(yù)，明確了不出限購(gòu)政策，比如對(duì)于首套房仍然采用25%的較低首付比例。從抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)猛的作用上來(lái)看，合肥的這個(gè)政策可能相比于南京、蘇州更有效。

熔斷機(jī)制存在許多弊端。比如，在土地行情火爆的現(xiàn)實(shí)情勢(shì)下，如果商家不想讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿到地，直接報(bào)到最高價(jià)，觸發(fā)熔斷機(jī)制導(dǎo)致土地流拍。關(guān)鍵在于，土地流拍，將影響商品房的后續(xù)供應(yīng)，導(dǎo)致供求關(guān)系更緊張。取消不合理的熔斷機(jī)制，讓粗暴的調(diào)控退出，才能有正常的土拍秩序。

3.對(duì)國(guó)土部的建議

第一，改拍賣(mài)為掛牌方式，拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)買(mǎi)者容易沖動(dòng)，而掛牌式相對(duì)理性；第二，搞大量的土地供應(yīng)，避免擠牙膏式推地模式，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，減少低價(jià)瘋狂的概率；第三，在土地出讓條件中，事先規(guī)定建筑限高、限低和建筑密度等指標(biāo)，規(guī)定精裝修交付比例和小戶型比例；第四，提高土地出讓金支付的事件門(mén)檻，比如合肥的政策就是拍出“地王”時(shí)，地產(chǎn)商須在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金?？傊?，出臺(tái)的調(diào)控政策應(yīng)該側(cè)重于提高地產(chǎn)商的規(guī)則代價(jià)，而不是給購(gòu)房者設(shè)置障礙。另外，在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的方面可以借鑒重慶市試行的地票制改革，將閑置的各類(lèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，變成符合在中農(nóng)作物要求的更低，然后騰出建筑用地指標(biāo)，由國(guó)土部發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標(biāo)憑證。這樣一來(lái)，土地?cái)?shù)量增加且成本較低，有利于維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

小結(jié)

從供給側(cè)著力房地產(chǎn)去庫(kù)存，并不是減少供給化解房地產(chǎn)庫(kù)存，而應(yīng)提高開(kāi)發(fā)商提供住房的質(zhì)量和效率。當(dāng)房地產(chǎn)已經(jīng)告別短缺的情況下，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)政策都應(yīng)該回歸社會(huì)和民生的本質(zhì)，而不應(yīng)該作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具。政策必須選擇在控制泡沫和去庫(kù)存之間去的權(quán)衡，既要通過(guò)相關(guān)政策加快三四線城市的去庫(kù)存周期，也要防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲的情況。建議三四線城市取消限購(gòu)政策，一二線城市將限購(gòu)政策放寬，促進(jìn)人們消費(fèi)以緩解庫(kù)存壓力。

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