城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及影響因素探析

摘 要：針對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀進行分析，進而針對管理工作中暴露出的一些明顯問題進行分析，著重分析了這些問題產(chǎn)生的主要原因和對應(yīng)影響因素，希望能為該行業(yè)的建立和發(fā)展提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：新建住宅；小區(qū)物業(yè)；管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)在我國還屬于一種新興的行業(yè)，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業(yè)的快速發(fā)展，文章就針對這些存在的問題和對應(yīng)的影響因素進行如下的分析。

1 新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1 物業(yè)管理越來越普及

我國于94年推行的管理辦法中曾對新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理制度做出過明確定的規(guī)定，至此我國的城市小區(qū)物業(yè)改變了過去很長一段時間內(nèi)流行的第一年新、第二年舊、第三年就破了的情況。各地區(qū)政府部門也開始逐漸認識到物業(yè)管理的重要性和其對提升城市整體管理水平所發(fā)揮的重要作用。至此，物業(yè)管理更加普及到群眾的生活當中，并且已經(jīng)成了許多房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套服務(wù)之一，成為了房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)中非常重要的一個組成部分，其對開發(fā)商和房產(chǎn)主要消費人群所起到的作用是很難替代的。

1.2 管理發(fā)展越來越不均衡

我國各地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展速度存在很大區(qū)別，以北上廣為代表的大型一線城市的物業(yè)管理起步較早，因此發(fā)展較為迅速，同時相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也更加完善，大部分從事物業(yè)管理的企業(yè)都具備很好的經(jīng)營理念以及先進的企業(yè)意識。相比之下，我國一些中小規(guī)模的城市在物業(yè)管理的發(fā)展上就不是那么樂觀，無論是在發(fā)展的水平還是在普及的程度上都和一線城市存在較大的差距。而在一些經(jīng)濟水平較高的省會城市，大部分新建起來的小區(qū)住宅規(guī)模都非常大，這在一定程度更便于企業(yè)去經(jīng)營和管理，因此，很好地實現(xiàn)了資源的有效重組和服務(wù)的多渠道發(fā)展，同時，經(jīng)營的模式也更為多元化，從整體上來看，這些地區(qū)的物業(yè)管理水平得到了較大的進步。而一些規(guī)模較小的發(fā)達城市更多的是將物業(yè)管理的重點集中在先進經(jīng)營理念的有效引入上，同時在人才培訓(xùn)等方面都更為看重，一些物業(yè)企業(yè)通過向發(fā)達地區(qū)同行吸取經(jīng)驗已經(jīng)成為了各地區(qū)的龍頭企業(yè)。

1.3 立法還不夠完善

從我國政府相繼出臺《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)就可以看出近些年來對物業(yè)管理發(fā)展的重視程度，這些法規(guī)的有效落實在一定程度上很好地推動了我國該行業(yè)的發(fā)展并起到了非常關(guān)鍵的規(guī)范作用。但從整體上來看，我國在這方面的立法仍存在需繼續(xù)進一步完善的地方，具體集中表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）現(xiàn)實中經(jīng)常會出現(xiàn)已經(jīng)售出的房產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題，但相應(yīng)的物業(yè)管理配套設(shè)施還不夠完善，這就為群眾購置房產(chǎn)埋下了非常嚴重的隱患，對于這些問題，我國在具體的立法上仍還存在一定的欠缺。（2）房產(chǎn)配套的物業(yè)管理通常是通過選聘產(chǎn)生的，但在這一環(huán)節(jié)中經(jīng)常會出現(xiàn)開發(fā)商監(jiān)管力度不夠的情況，這就使得開放商很難對物業(yè)企業(yè)承擔起有效的責任。（3）雖然相關(guān)的法律法規(guī)對業(yè)主的正當權(quán)益起到了一定的保護作用，但現(xiàn)實上對于業(yè)主一些符合正常規(guī)定的行為支持程度顯然還存在較大的差距，同時對于一些不合乎規(guī)定的具體行為也缺乏較強的操作性和規(guī)范性。（4）在物業(yè)管理市場的機制建立上還不是十分全面，現(xiàn)如今所實行的一些投招標方法和方案還需要進一步地進行完善，在這方面存在著比較強的靈活性和可操作性，而同時也為一些暗箱造作行為提供了不少的方便。（5）在具體物業(yè)服務(wù)費用的標準制定上，物業(yè)公司還沒有實現(xiàn)對日常財務(wù)運行的有效監(jiān)督，一些業(yè)主普遍存在不按期繳費的行為，同時還存在一些業(yè)主對房產(chǎn)的違建行為，這些都沒有在已經(jīng)出臺的法律、法規(guī)中作出具體的明示。

1.4 物業(yè)費繳納比較困難

在我國，從事住宅物業(yè)工作的企業(yè)大多是一些微利性的企業(yè)，雖然有一些規(guī)模較大的企業(yè)通過為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)走上了現(xiàn)代經(jīng)營的道路，通過合理經(jīng)營打造了自己的品牌，同時也有效開拓了市場的空間，具有很好的盈利，最終得到了快速的發(fā)展。但更多的企業(yè)仍處于微利經(jīng)營的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經(jīng)營或是虧本經(jīng)營。但即便是這樣，全國范圍內(nèi)仍有大量的小區(qū)內(nèi)業(yè)主對自家的物業(yè)收費具體標準不是十分清楚，物業(yè)的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費普遍難收繳的情況。

1.5 配套設(shè)施還不夠完善，工程的質(zhì)量問題較多

根據(jù)統(tǒng)計報告顯示，近些年來業(yè)主向物業(yè)公司投訴的主要內(nèi)容主要集中在工程的質(zhì)量問題上，這些問題包括：屋頂?shù)穆┧Ρ诘拈_裂、掉灰以及下水道的反味等問題。通常情況下，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)了上述這些問題，就會到物業(yè)公司進行反映和備案，之后物業(yè)公司會根據(jù)業(yè)主的實際反映情況對工種的類別、維修的部位等各種影響因素進行綜合的考量，之后就會安排專門的維修人員上門進行針對性的維修，這樣就無形中使得整個服務(wù)過程變得稍顯復(fù)雜，導(dǎo)致工期的時間比較長。除了這種解決方法之外，還有極少數(shù)的物業(yè)公司甚至在接收到投訴之后覺得實施起來非常困難，需要投入過多的人力和物力，因此直接采取消極怠工的方式。以上這兩種情況都會不同程度引起業(yè)主的不滿情緒。除此之外，現(xiàn)如今的物業(yè)管理和各個住址小區(qū)的實際投資建設(shè)是相互分開和脫節(jié)的，在進行整體管理和服務(wù)工作的運作時沒有借助物業(yè)的生產(chǎn)、消費和流通，這就導(dǎo)致了物業(yè)配套的設(shè)施運行起來不是十分理想，在速度上物業(yè)的管理遠滯后于實際的住房消費和使用。這其中最具代表性的例子就是小區(qū)的停車問題以及一些小區(qū)直到大部分業(yè)主入住之后還沒有完成整體工程事先設(shè)計好的景觀設(shè)施。

1.6 物業(yè)公司的服務(wù)水平存在不同程度的差異

在我國物業(yè)管理行業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，正處于其發(fā)展的初級階段，因此在人才的儲備上存在嚴重不足的問題，而一些高校的專業(yè)設(shè)置上也很少會涉及到具體物業(yè)管理課程，這在一定程度上限制了我國從事該行業(yè)的專業(yè)人數(shù)。現(xiàn)如今這種人才短缺問題的具體表現(xiàn)為：（1）大多數(shù)從事該行業(yè)的人才通常屬于單一的管理人才，只是針對某一方面有著特殊的才能，缺乏那種復(fù)合型、在許多方面都具備優(yōu)秀能力的管理人才；（2）從事物業(yè)管理方面的人才大多是從原有的房地產(chǎn)管理人才轉(zhuǎn)行過來的，這在一定程度上造成了他們專業(yè)知識的匱乏，經(jīng)常會用處理房地產(chǎn)問題的那一套方法來處理工作中面對的各種問題，這在一定程度上并不能很好地解決產(chǎn)生的問題；（3）在管理人才中多數(shù)是初級的管理人才，這些人掌握的管理方法通常具有很強的局限性。（4）從事物業(yè)管理的基層工作者多數(shù)學(xué)歷比較低，這在一定程度造成了行業(yè)從事者整體的綜合素質(zhì)偏低。（5）物業(yè)管理的運營市場還不是十分成熟，一些準入機制還沒有得到有效的建立和實施，這在很大程度上導(dǎo)致了行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)在員工素質(zhì)、資質(zhì)等級以及設(shè)施的管理上均存在比較大的差距。同時，許多物業(yè)企業(yè)還不懂得應(yīng)用一些國際上的先進管理手段，在管理理念上和西方的發(fā)達國家還存在很大程度上的差距。

2 造成物業(yè)管理問題出現(xiàn)的主要原因

2.1 不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況的制約

我國受地理條件的制約在經(jīng)濟的發(fā)展上存在比較明顯的地域性差異，這在一定程度上也決定了物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的差異，我國最早的物業(yè)管理行業(yè)就是開始于南方一些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，這些城市早期受率先執(zhí)行改革開放政策的影響，在經(jīng)濟的發(fā)展上具有得天獨厚的優(yōu)勢，因此在住房制度的改革上得到了快速的推進，而與之相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之開始興起。正是由于這些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)起步較早，再加之經(jīng)濟條件較好，導(dǎo)致該地區(qū)的居民更容易接受這一全新行業(yè)的介入，相比之下，在中西部的一些經(jīng)濟落后地區(qū)，許多業(yè)主面對高昂的物業(yè)管理費用本身就有著很大的抵觸情緒，這在很大程度上影響到了物業(yè)管理在這些地區(qū)的發(fā)展和水平的有效提升。

2.2 企業(yè)自身建設(shè)水平的制約

企業(yè)自身建設(shè)水平的高低也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個重要影響因素，這主要集中在對物業(yè)管理人才的有效培養(yǎng)上。因為缺乏建設(shè)，導(dǎo)致了在該領(lǐng)域的專業(yè)建設(shè)缺乏有效的系統(tǒng)體系，在教育方面體現(xiàn)為專業(yè)師資力量的短缺，這使得培養(yǎng)的專業(yè)人才遠遠跟不上整體行業(yè)的發(fā)展進度。針對這種情況，國家于本世紀初開始在一些高職院校中增設(shè)物業(yè)管理的專業(yè)和課程，但是由于宣傳力度不強，使得許多學(xué)生對于這門專業(yè)不是十分了解，對其發(fā)展的前景也是抱有遲疑的態(tài)度，因此，各所院校每年的實際招生情況都不是十分的樂觀，這也是限制該領(lǐng)域人才培養(yǎng)的一個主要決定因素。

2.3 國家專屬行業(yè)立法的制約

隨著物業(yè)管理行業(yè)近些年來的快速發(fā)展以及一些問題的日益凸顯，國家逐漸開始重視該領(lǐng)域的法律、法規(guī)建設(shè)，但從總體上來看，在立法上還存在很大的欠缺，這在很大程度上限制了管理的實際運行。這些缺陷具體表現(xiàn)為法律、法規(guī)制定的略顯籠統(tǒng)，再加上監(jiān)管的力度不夠強硬，導(dǎo)致這些法律、法規(guī)的實踐效果不是十分樂觀和明顯。除此之外，在物業(yè)管理中的一些被整個行業(yè)公認的程序和做法并沒有相應(yīng)的法律、法規(guī)予以確認，這在一定程度上造成了該領(lǐng)域的法律空白，這就使得許多物業(yè)管理企業(yè)不作為，在實施各項措施時往往只是從短期的效益角度出發(fā)，這也是限制行業(yè)發(fā)展的一個主要影響因素。

3 結(jié)束語

綜上所述，通過對我國新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀和對應(yīng)影響因素進行分析，可以更好地服務(wù)于我國的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這對針對已有問題制定對應(yīng)的解決對策具有積極的意義。

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作者簡介：李思瀅（1986，9-），女，漢族，四川達州人，助教，四川革命老區(qū)發(fā)展研究中心研究員，人文地理學(xué)碩士，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理。