我國城市土地資源管理中存在的問題及對策

摘 要：伴隨著我國現(xiàn)代社會的發(fā)展，在對現(xiàn)有的城市資源調(diào)整中，更需要結(jié)合城市規(guī)劃發(fā)展形式進行全面分析，并結(jié)合城市土地的資源配比進行終端問題上的合理排布，并分析其中導致問題產(chǎn)生的問題，擬定相應的管理策略。文章針對這一問題進行體質(zhì)內(nèi)弊端分析，以此探求發(fā)展的策略。

關鍵詞：城市；土地資源；管理；問題；對策

伴隨著近年來社會的發(fā)展進步，從人們生活的需求形式來看，城市結(jié)構變化，已經(jīng)發(fā)生了極大的變動，而這其中的高效配置率改動，在很大程度上也影響到了社會的發(fā)展[1-2]。那么針對我國的城市土地資源配置分配形式，如何進行管理才能夠更好地保證城鎮(zhèn)化建設的有效性。下面我們針對我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)土地資源管理中存在的問題，以及應對策略進行簡要討論。

1 我國土地資源管理配置的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)代土地資源的管理形式存在較大的缺口，這其中最明顯的當屬在城鎮(zhèn)化建設中，需要對已有的資源占比進行重新調(diào)整。與此同時，在全國范圍的資源調(diào)整中，還需要對比其不同地域內(nèi)的土地資源使用缺陷。從我國上世紀末的大中城市個數(shù)發(fā)展形式來看，其分布形式也得到了較大的調(diào)整，這對我國城市的綜合建設來說，都有較大的調(diào)整。在進行現(xiàn)代土地制度的改建過程中，就需要結(jié)合我國現(xiàn)有的土地資源結(jié)構現(xiàn)狀來進行分析調(diào)整。而我國的資源分配現(xiàn)狀則主要集中在以下幾點。

1.1 公共土地資源的配置狀態(tài)

從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化資源配置情況來看，其主要特點分為以下兩點[3-5]：第一，城鎮(zhèn)化網(wǎng)絡密度不足，交通道路比率低，大多數(shù)的交通城市組織，還不夠完整是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化建設中的重要組成部分。城市經(jīng)濟的作用，主要發(fā)揮還在于交通要道的處理上，通過我國城市交通的現(xiàn)狀來看，雖然取得了一定的進步，但是與發(fā)達國家相比較，還存在很大的差異。而這一情況，也在很大程度上限制了我國的城鎮(zhèn)發(fā)展。第二，綠化地用地面積小，從我國現(xiàn)代的娛樂文化用地與綠化用地的面積比例上來看，國家的城市規(guī)劃設計，在很大程度上還存在差異，截止我國上世紀結(jié)束時的城鎮(zhèn)區(qū)域情況來看，現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設面積，也僅僅滿足了社會的生活需求。其中國家規(guī)定的環(huán)保綠化覆蓋率在整體城鎮(zhèn)建設的35%以上，但實際的綠化面積遠遠不達標，且相關的娛樂場地用地卻占據(jù)了較大面積。就我國高等院校的分布情況來看，大多數(shù)名校均聚集在京津地區(qū)，其他地區(qū)則相對少得多，其中這兩地的院校分布，就占到了全國的三分之一之多。從長遠來看，這一情況就極大地限制了全面發(fā)展的總戰(zhàn)略方針，因此需要進行綜合調(diào)整。

1.2 行政事業(yè)單位土地資源的管理配置現(xiàn)狀

從我國現(xiàn)代城市資源土地配置情況來看，部分行政單位在進行建設規(guī)劃中，也存在一定不足，與此同時，在進行規(guī)劃建設中，其自身的行政事業(yè)單位的擁擠程度也在商鋪與街道上存在一定的資源浪費[5]。其中最主要的問題就集中在以下兩點：第一，分布不合理，由于城市規(guī)劃不合理，從而導致在建設匯總的生產(chǎn)、生活、商業(yè)等多方面出現(xiàn)空間排布不合理現(xiàn)象，這些問題，都嚴重地影響到了人民的生活質(zhì)量，同時也限制了城市的商務能力的正常發(fā)展。第二，城市建設的利用率較低，導致行政事業(yè)單位在歷史原因的管理上，占據(jù)了大量黃金地段，且分布較廣較大。在進行商業(yè)用途轉(zhuǎn)讓后，其收益低于土地的正常收益，因此導致土地使用權無法正常變更，導致了土地規(guī)劃遲遲不得推進。這一情況的出現(xiàn)是導致土地利用率地下的重要成因之一。

1.3 工商產(chǎn)業(yè)的土地使用現(xiàn)狀

從現(xiàn)代工商業(yè)發(fā)展情況來看，信息資源的分布不夠合理，從而嚴重導致了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度受限，其主要特點有以下兩點[6]。第一，不合理的分布導致了容積率較低。我們要了解商業(yè)是滿足人們物質(zhì)生活需求的根本，因此工業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)出以后，就需要消費者來購買。在生產(chǎn)需求上，消費者對生活的便利性需求，往往集中在市中心，交通路口以及繁華步行街上，以及公共場所的周邊。但是工業(yè)區(qū)則主要建在城市邊緣，如果交通不便，那么就會直接影響市場的供應。從大多數(shù)的城市分布情況來看，許多城市集中了大量的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)廠家，而消費主要通過物流到其他城市，這樣就極大地影響了生產(chǎn)成本與運輸成本。第二，從土地的閑置情況來看，部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用了大量的土地卻不進行建設，原因有很多，但其工程一推再推，嚴重影響了城市的合理建設，并對工商土地的使用產(chǎn)生了極大影響。

1.4 我國現(xiàn)居民的生活現(xiàn)狀

從我國居民的生活現(xiàn)狀出發(fā)，即可看出現(xiàn)有的社會土地環(huán)境。第一，大量的商品房閑置、擠壓，城市表面形成一幅繁華的商品住宅的建造氛圍，但是實際居民購買力度遠遠不足，且在實際的使用上，也存在較大的差異。這一情況的出現(xiàn)，在很大程度上也影響到了社會經(jīng)濟的正常發(fā)展。第二，普通住宅供不應求，市場動向發(fā)展畸形，居民居住環(huán)境受到嚴重影響，與此同時全國成套房產(chǎn)比例受到嚴重影響，在此類的房產(chǎn)比率上，也形成了較大影響。

1.5 土地資源流失情況嚴重

從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)建設情況來看，最主要的問題就在于對城鎮(zhèn)化的盲目擴張，從全國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的部署情況來看，城鎮(zhèn)化建設進程的加速，在一定程度上加快了城鎮(zhèn)化建設的推進，但是在實際的社會經(jīng)濟增長中，卻導致了更多的資源匱乏與環(huán)境污染問題出現(xiàn)。居住面積與建設面積的不成比例發(fā)展，通貨膨脹問題的出現(xiàn)，都在一定程度上影響了城市化的正常進行。再者說，從社會的發(fā)展清醒來看，房地產(chǎn)開發(fā)的利益壓力，對市場的沖擊都產(chǎn)生了極大影響，從我國的開發(fā)區(qū)數(shù)量的增長情況來看，對土地資源的不合理規(guī)劃開發(fā)，都極大地影響到了社會農(nóng)耕產(chǎn)業(yè)上的合理發(fā)展，其嚴重影響到了社會的穩(wěn)定發(fā)展建設。如部分高產(chǎn)農(nóng)田在進行規(guī)劃后，空而不耕，占而不用，導致了土地資源上的嚴重浪費。

2 現(xiàn)階段土地配置方式中存在的問題

根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關管理法案來看，其中以《土地管理法》對相關規(guī)定的制度框架影響最為深遠，但是在實際的操作應用上，還存在較大區(qū)別，其中對國有土地的使用支配方式等，也還存在較大的漏洞。其中的最主要問題，就集中在以下幾點。

2.1 土地配置的方式

從現(xiàn)有的土地配置方式上來看，其結(jié)構存在的最大問題就在于沒有統(tǒng)一的規(guī)定落實策略。雖然建立了相應的法律法規(guī)，但是在實際的使用過程中，對于稅務等方面的管理上，還存在很大的混亂漏洞，這些都會嚴重影響商品房的銷售。

2.2 征稅問題中的具體操作問題

在進行現(xiàn)代土地管理的策略調(diào)整上，需要從多個角度來看待問題，其中最主要的問題就在于，稅務的容納管理上，土地增值稅務的管理策略，在很大程度上影響到了社會產(chǎn)業(yè)上的有效管理。從實際的社會操作形式來看，大多數(shù)的地區(qū)所執(zhí)行的房地差稅務收費比率上，都存在很大差異，這些問題都給土地管理帶來了嚴重的潛在問題。

2.3 土地的有償使用形式缺乏動態(tài)管理

從現(xiàn)有的土地管理模式來看，土地的使用形式，多為靜態(tài)使用，在使用上，缺乏了有效的動態(tài)管理。這些問題，都給經(jīng)濟體系的發(fā)展帶來了問題，從長遠的規(guī)劃策略上來看，這些問題，都嚴重的影響到了社會的正常經(jīng)濟效益建設，其實際的操作應用方案，在很大程度上都影響到了無權性質(zhì)上的規(guī)劃管理。開發(fā)商更注重產(chǎn)業(yè)的土地收益，而相關部門則更在乎在基本生產(chǎn)中的實際占有份額，這些問題，都嚴重影響到了土地資源的合理發(fā)展。

2.4 現(xiàn)有的土地配置方法不適合存量土地盤活

從現(xiàn)有的土地使用權限來看，土地資源不允許規(guī)劃如市場，那么在實際的生產(chǎn)中，就會產(chǎn)生流動性上的差異，這一問題，都會嚴重影響物權產(chǎn)業(yè)上的實際使用，這對線性法律的規(guī)劃使用規(guī)范進行調(diào)整，這些問題，都會嚴重影響實際的使用規(guī)劃。從現(xiàn)有市場的經(jīng)營模式來看，這一環(huán)境性的社會變動，都是影響現(xiàn)有土地配置管理的重要因素。總的來說，在這一影響的問題中，影響市場土地資源管理問題的因素還有很多，而以上四點則是最主要的影響因素，是我國現(xiàn)有社會發(fā)展中主體產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的最主要根源。

3 土地資源優(yōu)化的應對策略

從我國的現(xiàn)有土地管理問題上擬定相應的應對策略，可以為城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展提供有力的發(fā)展策略模式。下面從應對的策略上進行簡要分析。

3.1 完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權管理制度

從現(xiàn)有的相關法律產(chǎn)權模式來看，應用相應的法律法規(guī)進行土地產(chǎn)權上的明確管理，并根據(jù)實際的發(fā)展模式進行工商企業(yè)的應用服務進行應力性策略管理。其主要的目的就在于規(guī)劃相應的工商、應力、居住等因素的合理規(guī)劃調(diào)整，極力做到企業(yè)用地、公共用地以及住宅用地等類型上的合理調(diào)控，這對于整體產(chǎn)業(yè)的技術支持等，都有顯著的提升作用。在實際的使用中，應用城市居民的企業(yè)化更替管理措施，并建設合理的戰(zhàn)略部署環(huán)境，通過部門相仿的處理策略，并建立有效的價值建設，實現(xiàn)對各方面信息上的合理調(diào)控，并以此明確對土地管理上的合法性權益管理，通過有償?shù)淖鈶{購買權益，實現(xiàn)對城市土地的合理規(guī)劃管理。

3.2 改善土地管理的實際操作工作

從現(xiàn)有社會的發(fā)展模式來看，加強城鎮(zhèn)化建設的推進，在一定程度上滿足了規(guī)劃內(nèi)的法律地位建設，同時通過土地規(guī)劃的權威性建設，從而實現(xiàn)了在土地利益規(guī)劃上的合理調(diào)整，結(jié)合這一體系的處理局面，實現(xiàn)對土地管理上的科學化規(guī)劃，并通過高效益的規(guī)劃實現(xiàn)對建筑合理分布。

3.3 抓緊實務管理途徑

在實施舊城改造依據(jù)城鎮(zhèn)化建設的推進過程中，應加強管制途徑，其主要的管制途徑，就分為以下幾點：第一，從城市土地的利用上進行相應的分級管理，其中居住用地，以及管制區(qū)域的設施管理區(qū)域，通過工業(yè)用地的管制區(qū)域以及倉儲設施進行設施用地管理。這其中就包括了特殊用地的管理，以及水域區(qū)域內(nèi)的合理分布管理，為確定不同管制區(qū)域內(nèi)的內(nèi)容管理，就需要加強土地的利用效益方向，通過土地適宜性分析，從而加強社會經(jīng)濟發(fā)展效益上的土地利用率管理。第二，城市邊緣的擴展，這一策略主要針對于耕地的保護，并嚴格按照我國的土地管理規(guī)劃上進行用地保護，以保證在城鎮(zhèn)化建設推進過程中，仍能夠有效地保護當?shù)氐耐恋赜昧?，并滿足社會的動態(tài)需求。

4 結(jié)束語

伴隨著現(xiàn)代市場的不斷拓展，在建設合理的規(guī)劃策略進行土地市場的管理中，就需要建設一個有效的管理策略，并以此增強對市場的合理排布，實現(xiàn)對不同城市級別市場的合理排布，在這一理念上，應用政府的壟斷要求進行市場調(diào)研，通過土地資源的多層次分布，從而完成城市應用規(guī)劃。從壟斷的條件以及土地的供應方式出發(fā)，完成對城鎮(zhèn)的合理不均，也就顯得更為重要。

參考文獻

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作者簡介：戴瀟蕾（1986，2-），女，籍貫：山東省煙臺市，現(xiàn)職稱：講師，學歷：碩士，研究方向：變形監(jiān)測。