樓市資金難進(jìn)股市

陳杰

國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)顯示：貨幣寬松周期下的房?jī)r(jià)下跌或?qū)墒杏欣?，但貨幣緊縮周期下的房?jī)r(jià)下跌并不會(huì)使資金回流股市。

剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周，國(guó)內(nèi)21個(gè)城市密集出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。

樓市調(diào)控加碼無(wú)疑是焦點(diǎn)問(wèn)題，投資者普遍關(guān)注如此多城市重啟限購(gòu)是否可以真的使房?jī)r(jià)下跌？而房?jī)r(jià)如果下跌是否又會(huì)倒逼資金回流股市？

從2005年以來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)的回調(diào)存在一定的周期規(guī)律，而要用行政調(diào)控的力量來(lái)扭轉(zhuǎn)周期趨勢(shì)是有難度的。2005年以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)幾乎一直保持上漲趨勢(shì)，而每隔三年左右會(huì)出現(xiàn)一次向下調(diào)整（2008年9月、2011年9月、2014年5月），但調(diào)整幅度不大（每次回調(diào)的底部都是上移的）。本次地產(chǎn)調(diào)控加碼，可以借鑒的歷史是在2010年5月以后各大城市首次頒布“限購(gòu)令”的時(shí)期，但當(dāng)時(shí)也只是對(duì)房?jī)r(jià)形成了兩個(gè)月的短期抑制，其實(shí)并沒(méi)有真正扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)——在“限購(gòu)令”頒布一年多之后（2011年9月），房?jī)r(jià)才出現(xiàn)了真正意義上的回調(diào)，且當(dāng)時(shí)還疊加了央行貨幣政策收緊、經(jīng)濟(jì)周期向下回落等因素的影響。

本輪地產(chǎn)調(diào)控也是在和周期趨勢(shì)作對(duì)，因此想在短期內(nèi)見(jiàn)效就還需要不斷加大調(diào)控力度，甚至需要貨幣政策的配合。過(guò)去每次房?jī)r(jià)調(diào)整的“正常”時(shí)間間隔是三年，而目前距離上一輪房?jī)r(jià)調(diào)整只過(guò)了兩年四個(gè)月，因此，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上啟動(dòng)樓市調(diào)控也有點(diǎn)“和周期趨勢(shì)作對(duì)”的意思。結(jié)合2010年樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，要想在短期看到效果是有難度的，除非政策高壓不斷加碼，甚至要配合貨幣政策的收緊。

如果本輪地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)在短期見(jiàn)效，是否會(huì)導(dǎo)致房市資金回流股市？國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)顯示：貨幣寬松周期下的房?jī)r(jià)下跌或?qū)墒杏欣?，但貨幣緊縮周期下的房?jī)r(jià)下跌并不會(huì)使資金回流股市。2008年9月、2014年5月這兩次房?jī)r(jià)下跌都處于貨幣寬松周期之中，期間股市一次先跌后漲、一次大幅上漲，確實(shí)不排除有房市資金流入了股市；而2011年9月房?jī)r(jià)下跌之前，貨幣政策是在不斷收緊的（2011年7月還加過(guò)一次息），到了2011年12月5日的降準(zhǔn)才確認(rèn)了貨幣政策從緊縮到寬松的轉(zhuǎn)變，而在當(dāng)時(shí)整個(gè)房?jī)r(jià)下跌期內(nèi)股市都是震蕩下跌的，說(shuō)明房市資金并沒(méi)有回流股市。

從1998年“房改”以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)始終處于長(zhǎng)周期的向上趨勢(shì)之中，過(guò)去發(fā)生的三次房?jī)r(jià)下跌都只是短周期的回調(diào)，并沒(méi)有改變向上的大趨勢(shì)。而如果接下來(lái)房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)長(zhǎng)周期的向下拐點(diǎn)，那我們?cè)趪?guó)內(nèi)是找不到歷史經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的。而海外的美國(guó)和日本分別在2007年和1992年經(jīng)歷過(guò)地產(chǎn)長(zhǎng)周期的向下拐點(diǎn)，從這兩國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)長(zhǎng)周期向下拐點(diǎn)，對(duì)股市是會(huì)產(chǎn)生傷害的，背后的原因可能在于這種長(zhǎng)周期的房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于居民財(cái)富會(huì)有毀滅性的打擊，并且降低了居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)而導(dǎo)致所有風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的表現(xiàn)都很差。

綜上來(lái)看，未來(lái)可能導(dǎo)致房市資金流入股市的條件是：行政調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)短周期下跌，且貨幣政策維持或者進(jìn)一步寬松。這個(gè)條件其實(shí)是相當(dāng)苛刻的——首先，要保證這次房?jī)r(jià)下跌是短周期的下跌，而不是長(zhǎng)周期的向下拐點(diǎn)，否則“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”會(huì)導(dǎo)致包括股市在內(nèi)的所有風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)下跌；其次，從10月6日央行行長(zhǎng)周小川在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上的講話來(lái)看，中國(guó)央行已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引起充分重視，貨幣政策進(jìn)一步寬松的可能性很低，反而有貨幣收緊的可能。

面對(duì)樓市調(diào)控的新變化，我們繼續(xù)維持“震蕩慢熊”的觀點(diǎn)，只提示結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)。主要的機(jī)會(huì)也將來(lái)自于和“看得見(jiàn)的手”互搏，去賺“調(diào)控的時(shí)間差”——繼續(xù)推薦建筑、環(huán)保、煤炭；同時(shí)建議配置盈利改善的穩(wěn)定增長(zhǎng)行業(yè)作為防御——機(jī)場(chǎng)、化藥。