淺析房屋登記疑難案例

林雪

【摘要】目前，有關(guān)房屋登記方面的問題，已經(jīng)出現(xiàn)了很多難以解決的案例，為了有效的促進(jìn)我國房屋登記的有序化發(fā)展，我們不得不從研究房屋登記有關(guān)法律知識(shí)開始，這將是推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵。本文主要從房屋登記及退房和抵押權(quán)人等案例進(jìn)行研究，這對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展意義重大，必須給予高度重視。

【關(guān)鍵詞】房屋登記；退房；抵押權(quán)人

當(dāng)前，我國的房屋登記主要是一種不動(dòng)產(chǎn)形式。為了有效的促進(jìn)房屋登記的有序發(fā)展，我們必須加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇的有序規(guī)劃。這將是影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵問題，為了使不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展，從而確立好物的歸屬，將房屋登記發(fā)揮更好的效用，這是我們進(jìn)行有效的保護(hù)好權(quán)利人的物權(quán)重點(diǎn)所在，這也是在保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展的重要內(nèi)容。保護(hù)好國家基本經(jīng)濟(jì)制度，已經(jīng)顯得十分重要。我們針對(duì)目前的房屋登記現(xiàn)狀，及時(shí)采取一些應(yīng)對(duì)措施，因?yàn)榉课莸怯洉?huì)涉及到的法律方面的問題，這也是我們往往遇到疑難案例做到深入剖析的重要內(nèi)容。

我們?cè)谧龊梅课莸怯浀倪^程中，要嚴(yán)格維護(hù)好交易的安全性，以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益為重點(diǎn)，避免出現(xiàn)一些由于房屋登記而引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)糾紛問題。通常情況下，我們對(duì)于以往出現(xiàn)的一些房屋登記交易問題，主要在于沒有安全的法律給予保護(hù)，有的缺乏對(duì)房屋交易安全防范的方法，從而造成一些不必要的損失，這是值得我們認(rèn)真對(duì)待的。目前，我國的房屋登記于2008年7月1日起實(shí)施《房屋登記辦法》對(duì)具體的操作具有指導(dǎo)作用，也為我們?cè)谶M(jìn)行房屋交易過程提供了很好的依據(jù)。通常情況下，只有依據(jù)我國相關(guān)房屋登記管理的辦法才能夠維護(hù)其享有權(quán)利，這也是我們?cè)谶M(jìn)行處理房屋登記疑難案例的重要內(nèi)容，是值得我們高度重視的。結(jié)合實(shí)際，通過相關(guān)建設(shè)部邀請(qǐng)的法學(xué)專家起草的行政規(guī)章，來合理的解決有關(guān)房屋登記案例，是解決房屋登記疑難案例的主要依據(jù)。

一、逾期未辦理房產(chǎn)證能否退房

張先生于2011年4月與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定要從實(shí)際交房那天起100日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證、契證以及土地證等，可是卻沒有約定違約責(zé)任情況。張先生于2014年5月入住該房屋。時(shí)至2014年9月，該房屋的房產(chǎn)證仍然沒有辦理出，張先生是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房？

按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計(jì)算；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起 90日計(jì)算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

由此得出結(jié)論，張先生暫不可以要求解除《商品房買賣合同》并退房。

二、無民事行為能力的自然人能否是抵押權(quán)人

9歲的孩子小張，外出玩耍時(shí)被王某駕車撞殘、經(jīng)交警部門認(rèn)定，王某負(fù)全責(zé)。因王某沒有購買車險(xiǎn)，小張的父母與王某協(xié)商達(dá)一致，以小張的名義與王某簽訂賠償協(xié)議，協(xié)議約定：王某賠償小張60萬元，在協(xié)議簽訂時(shí)支付20萬元，余下的40萬元在6年內(nèi)付清。為了保證賠償協(xié)議的履行，王某以其房屋抵押擔(dān)保，小張父母又以小張的名義與王某簽訂了房屋抵押合同。然后，小張的父母與小張共同申請(qǐng)抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為小張。那么以小張為抵押權(quán)人申請(qǐng)的抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)可否辦理呢？

有人認(rèn)為，《民法通則》第12條第2款規(guī)定，不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，應(yīng)由法定代理人代理民事活動(dòng)。為此，這個(gè)不滿10周歲的未成年人，是無民事行為能力人，不能參加民事活動(dòng)，也就不能為自己創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利。這個(gè)案例中，房屋抵押權(quán)是民事權(quán)利中的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，小張對(duì)于房屋抵押合同在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，這種情況不是他自己獨(dú)立進(jìn)行的民事活動(dòng)，然而這應(yīng)該是由小張的父母才能參與的民事活動(dòng)，為此，這種抵押權(quán)是由小張的父母參與的民事活動(dòng)，所以，小張的這種抵押登記行為是不符合我國相關(guān)法律規(guī)定的。如果按照小張的父母為抵押權(quán)進(jìn)行申請(qǐng)抵押登記的情況發(fā)生，是完全符合相關(guān)法律規(guī)定。

（一）有無資格成為抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)以民事主體是否有民事權(quán)利能力作為判定標(biāo)準(zhǔn)

《民法通則》第9條規(guī)定，當(dāng)公民從出生開始到死亡為止，都是具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。為此，公民的民事權(quán)利能力，是法律賦予民事主體享有民事權(quán)利和履行民事義務(wù)的資格。民事權(quán)利能力與民事行為能力是完全不同的法律資格，這兩種不同的法律資格，是我們進(jìn)行研究的重點(diǎn)，依據(jù)這兩種法律資格可以有效的辨別民事權(quán)利能力和民事行為能力。我們通過研究發(fā)現(xiàn)，對(duì)于具體的民事權(quán)利能力和民事行為能力來講，都得嚴(yán)格依照我國《民法通則》進(jìn)行實(shí)施?？墒?，對(duì)于無生命的自然人，不一定都具有民事行為能力，對(duì)于有生命的自然人，必然具有民事權(quán)利能力，這與其年齡、心理、精神等沒有關(guān)系。案例中，小張是無民事行為能力的自然人，是不能獨(dú)立參與民事活動(dòng)，主要在于民事權(quán)利能力具備的民事權(quán)利資格，這就是說小張可以為抵押權(quán)人同時(shí)享有抵押權(quán)。

（二）只有債權(quán)人，才能夠成為抵押權(quán)人

按《物權(quán)法》第179條規(guī)定，抵押權(quán)人須是被擔(dān)保的主債權(quán)的債權(quán)人。《侵權(quán)責(zé)任法》第48條規(guī)定，機(jī)動(dòng)車發(fā)生交通事故造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該法第3條規(guī)定，被侵權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。該法第25條規(guī)定，侵權(quán)賠償費(fèi)用可以分期支付，但應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。概言之，①交通事故的受害人與加害人產(chǎn)生的賠償關(guān)系是侵權(quán)之債，其中受害人是債權(quán)人，且受害人作為債權(quán)人是特定的；②侵權(quán)之債的債權(quán)是可以被擔(dān)保的，在抵押擔(dān)保關(guān)系中，債權(quán)人就是抵押權(quán)人。由此可知，本案中，小張是交通事故的受害人，是因交通事故產(chǎn)生的侵權(quán)之債的當(dāng)然債權(quán)人，也是擔(dān)保該債權(quán)實(shí)現(xiàn)的房屋抵押權(quán)的抵押權(quán)人。

（三）一般情況下，代理人原則上不能替代被代理人成為抵押權(quán)人。

按《民法通則》第12條第2款規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理民事活動(dòng)。該通則第16條第1款規(guī)定，未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，代被代理人參與民事活動(dòng)，產(chǎn)生的后果歸被代理人的法律行為。無民事行為能力的未成年人，由其父母代為參加民事活動(dòng)，產(chǎn)生的民事權(quán)利依法歸該未成年人。本案中，小張與王某之間就是交通事故賠償進(jìn)行協(xié)商，屬于民事活動(dòng)，但此民事活動(dòng)由小張的父母代其完成，由此產(chǎn)生的侵權(quán)賠償債權(quán)及擔(dān)保其實(shí)現(xiàn)的房屋抵押權(quán)依法歸小張，小張父母只是進(jìn)行法定監(jiān)護(hù)義務(wù)，行使代理權(quán)，代小張爭取了侵權(quán)賠償債權(quán)及擔(dān)保其實(shí)惠的房屋抵押權(quán)。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，未成年人作抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代其申請(qǐng)登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，未成年人作抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代其申請(qǐng)登記。本案中，小張是無民事行為能力的未成年人，其在王某房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，就當(dāng)由其父母代為申請(qǐng)登記。 這種做法是遵照《房屋登記辦法》第14條規(guī)定，也是完全符合我國法律相關(guān)要求。

由此得出結(jié)論：無民事行為能力的自然人因具有民事權(quán)利能力，依法具備成為抵押權(quán)等民事權(quán)利主體的資格，其享有的房屋抵押權(quán)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。本案中，由小林父母與王某申請(qǐng)，以小林為抵押權(quán)人的抵押權(quán)登記，滿足登記要求時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理。

結(jié)語：

通過以上的深入論述，我們可以看到當(dāng)前對(duì)于房屋登記疑難問題，已經(jīng)影響到我國的社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)程，為了更加明細(xì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的了解，我們必須加大對(duì)現(xiàn)有一些關(guān)于房屋登記法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，逐步讓一些房屋交易安全知識(shí)走進(jìn)人們的生活，這樣才能有效的提高對(duì)法律知識(shí)的應(yīng)用，從而有效的保障無民事行為能力的自然人的權(quán)利能力。本文通過研究房屋登記疑難案例后，針對(duì)一些難以解決的案例進(jìn)行了深入的分析，這對(duì)于我國房屋登記方面的案例來講，是一次重大的探討，也是重要課題研究的內(nèi)容，我們必須高度重視，這樣才能有效的促進(jìn)我國房屋登記有序化發(fā)展。

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