淺析長(zhǎng)春桂林路商業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及展望

馬毅鑫

摘 要：桂林路商圈位于長(zhǎng)春市的中心地區(qū)，是長(zhǎng)春中心城區(qū)最重要的商圈之一。現(xiàn)階段的桂林路商圈由于發(fā)展速度快，商業(yè)條件好，已基本處于飽和狀態(tài)。本文通過(guò)分析桂林路發(fā)展的現(xiàn)狀及問(wèn)題，對(duì)其未來(lái)的發(fā)展方向做出了研究。

關(guān)鍵詞：桂林路；商圈

一、長(zhǎng)春桂林路商業(yè)區(qū)發(fā)展形成現(xiàn)狀

桂林路商業(yè)區(qū)位于長(zhǎng)春市幾何中心，是現(xiàn)階段長(zhǎng)春中心城區(qū)最重要的商業(yè)區(qū)之一。桂林路商業(yè)區(qū)以同志街與桂林路為主要中心，從商業(yè)區(qū)的輻射面積考慮，桂林路商業(yè)街以自發(fā)形成為主，缺少明確清晰的界限規(guī)劃，泛桂林路商業(yè)區(qū)可覆蓋至北起解放大路，南至自由大路，東起新民大街，西至人民大街。然而在研究中，從商業(yè)密集度與商業(yè)形式考慮，在劃分中，通常以同光路為北部界線。

從長(zhǎng)春商圈形成的歷史考慮，桂林路商業(yè)區(qū)出現(xiàn)與形成的時(shí)間較晚。由于19世紀(jì)末到20年代初，長(zhǎng)春受到西方列強(qiáng)和日本的侵略，直接導(dǎo)致當(dāng)時(shí)形成的商圈主要以火車站附近的長(zhǎng)江路、珠江路、大馬路、寬城地區(qū)為主，桂林路商圈在當(dāng)時(shí)并未形成。解放之后隨著市中心的人口增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，桂林路同志街商業(yè)區(qū)由于地理位置因素快速發(fā)展。在加入世貿(mào)組織后，長(zhǎng)春市政府按照商務(wù)部、建設(shè)部的要求出臺(tái)了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，才正式將桂林路列為市級(jí)商業(yè)中心。這也直接導(dǎo)致了現(xiàn)階段桂林路商業(yè)區(qū)商居混亂的問(wèn)題，起初以居民區(qū)為主的建筑特點(diǎn)在一定程度上限制了商業(yè)布局與發(fā)展。

2004年長(zhǎng)春市政府對(duì)桂林路商業(yè)區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃，欲將其打造成以經(jīng)營(yíng)韓國(guó)商品為主的“長(zhǎng)春韓國(guó)商業(yè)街”，然就現(xiàn)階段桂林路發(fā)展現(xiàn)狀觀察，其成果見(jiàn)效甚微，并未達(dá)到特色商業(yè)街的程度。但由于桂林路地理位置優(yōu)越、周邊人群集聚、學(xué)校單位密集等原因，其仍是長(zhǎng)春知名且商業(yè)熱度較好的商業(yè)區(qū)之一。商業(yè)條件良好，商業(yè)程度高，發(fā)展空間受限是桂林路商業(yè)區(qū)最主要的商業(yè)特點(diǎn)。

二、長(zhǎng)春桂林路商業(yè)區(qū)發(fā)展問(wèn)題

（一）空間狹小局限

桂林路商業(yè)區(qū)東西（西起新民大街，東至人民大街）長(zhǎng)1.3公里，南北（北起同光路，南至自由大路）長(zhǎng)0.7公里，大致面積為0.91平方公里。從整體面積進(jìn)行計(jì)量，桂林路商業(yè)區(qū)并非狹小，但由于歷史及建筑特點(diǎn)原因，桂林路的商業(yè)區(qū)發(fā)展在一定程度上是依附居民區(qū)展開(kāi)的，可以進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的空間十分有限。除卻大型商場(chǎng)外，許多商戶，特別是經(jīng)營(yíng)飲食及特色小吃類的商戶，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中多會(huì)出現(xiàn)占用道路的情況，使得原本以雙車道為主的桂林路商業(yè)區(qū)更為混亂。在桂林路商業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，又出現(xiàn)了許多流動(dòng)商販，這也在很大程度上導(dǎo)致了桂林路商業(yè)區(qū)發(fā)展的空間飽和問(wèn)題。

（二）交通擁堵

桂林路商業(yè)區(qū)作為長(zhǎng)春最為著名的商圈之一，人流量巨大。然而作為一處大型且地理位置優(yōu)越的商業(yè)集聚地，卻沒(méi)有一座大型停車場(chǎng)，這使得交通問(wèn)題正逐漸成為影響桂林路發(fā)展的重要因素。此外，桂林路商業(yè)區(qū)地處長(zhǎng)春市的中心地帶，除去私家車的影響，公共交通本身對(duì)于商業(yè)區(qū)的壓力已然十分巨大，而在商業(yè)區(qū)的改造設(shè)計(jì)時(shí)，也并未設(shè)有任何禁止車輛進(jìn)入的步行街道。從動(dòng)態(tài)空間的角度觀察，交通擁堵的問(wèn)題阻礙了桂林路商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）建筑限制發(fā)展

桂林路商業(yè)區(qū)中的建筑類型以居民樓為主，輔之寫字樓與商業(yè)用地。建筑的結(jié)構(gòu)在很大程度上限制了桂林路商業(yè)發(fā)展走向。缺少大型商場(chǎng)和高檔次的購(gòu)物中心讓桂林路商圈在規(guī)模和層次上與傳統(tǒng)的紅旗街商圈或重慶路商圈相比劣勢(shì)較為明顯。目前的桂林路商業(yè)結(jié)構(gòu)主要以小商品零售批發(fā)為主，在市場(chǎng)的目標(biāo)人群定位上以消費(fèi)能力處于中低水平的青年人為主。桂林路商業(yè)區(qū)在以后的發(fā)展道路上需要正視建筑物所帶來(lái)的發(fā)展限制，努力打造符合青年人消費(fèi)習(xí)慣的精品商圈。

（四）經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高

桂林路商業(yè)區(qū)雖發(fā)展的歷史較短，但因其地理位置優(yōu)越、商業(yè)條件良好，導(dǎo)致發(fā)展速度十分迅速，現(xiàn)階段的桂林路商業(yè)發(fā)展已基本處于飽和狀態(tài)。良好的商業(yè)發(fā)展前景使得商鋪?zhàn)饨鹪诮陙?lái)直線上升。一間幾平米的小型商鋪，其租金已高達(dá)四十至五十萬(wàn)元。這直接導(dǎo)致許多商戶在商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型方面選擇收益較快、資金循環(huán)較短的項(xiàng)目，并且整體商鋪的淘汰及更新周期都相對(duì)很短。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮，激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)并不利于特色且具有潛力的商業(yè)項(xiàng)目形成自身的品牌效應(yīng)。

三、長(zhǎng)春桂林路商圈與其他商圈對(duì)比分析

（一）以重慶路與紅旗街商圈為主的現(xiàn)代都市商圈

與桂林路商業(yè)區(qū)進(jìn)行比較，可以較為明顯發(fā)現(xiàn)，在商圈的定位和作用上，紅旗街、重慶路商圈與桂林路商圈有較大的差異。大型百貨以及城市綜合體所帶來(lái)的品牌效應(yīng)使前兩者更多的體現(xiàn)的是現(xiàn)代都市的繁華與繁榮，而桂林路商圈更多的展示的是都市居民日常的生活氣息。缺少大型知名品牌雖然是桂林路商業(yè)發(fā)展的弊端，但相比重慶路與紅旗街商圈，中低端的市場(chǎng)定位可以使消費(fèi)者的出游頻次得到提升。桂林路商業(yè)街區(qū)可以向精品商業(yè)街的方向發(fā)展。

（二）以大馬路與站前街區(qū)為主的傳統(tǒng)商圈

桂林路商圈與其相比，由于周邊學(xué)校機(jī)關(guān)單位眾多，消費(fèi)人員的層次和素質(zhì)相對(duì)流動(dòng)人員為主的兩個(gè)商圈較高；在地理位置和商業(yè)條件上，桂林路商業(yè)區(qū)均要優(yōu)于這兩個(gè)商圈。但除了銷售產(chǎn)品的檔次外，從產(chǎn)品類型上來(lái)觀察，三者還是有一定的相似性，這對(duì)桂林路商圈也同樣是中警示，如果在日后的調(diào)整發(fā)展過(guò)程中，不能采取有效措施，桂林路商圈同樣可能會(huì)出現(xiàn)衰落的跡象。

四、長(zhǎng)春桂林路商圈的發(fā)展方向與對(duì)策

（一）桂林路商圈的發(fā)展方向

桂林路在日后的發(fā)展中要立足自身?xiàng)l件，認(rèn)清空間擁擠、缺少品牌效應(yīng)的劣勢(shì)，發(fā)揮地理位置、客源穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，在發(fā)展定位上應(yīng)以精品街為主要方向。現(xiàn)階段的桂林路商圈的經(jīng)營(yíng)廣度上已比較穩(wěn)定，應(yīng)注重深度的挖掘，努力打造特色商鋪，培育品牌和區(qū)域文化。其次，在規(guī)劃上，可設(shè)置步行街，在減輕交通壓力的同時(shí)，建立休閑游憩空間。

（二）桂林路商圈發(fā)展對(duì)策

1.交通布局調(diào)整

針對(duì)私家車的擁堵問(wèn)題，由于桂林路商圈地上停車位不足，所以可以考慮建立地下停車場(chǎng)或者地上多層停車場(chǎng)。針對(duì)公共交通問(wèn)題，由于桂林路商圈人流車流量巨大，特別是晚高峰期間，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)交通擁堵問(wèn)題。公交車是城市居民出行的重要手段，順暢便利的交通是公共交通的基礎(chǔ)。所以桂林路街區(qū)的改造可以適當(dāng)調(diào)整公交線路，北至同光路南至自由大路東西向可以考慮設(shè)立步行街。

2.環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)控

對(duì)于桂林路商區(qū)環(huán)境衛(wèi)生較差的情況，城管與衛(wèi)生監(jiān)督部門可以考慮實(shí)行商鋪分擔(dān)區(qū)制，設(shè)立商區(qū)垃圾集中點(diǎn)，并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)測(cè)。除衛(wèi)生外，桂林路存在另一主要問(wèn)題是用電線路安全問(wèn)題。桂林路線路多為電線桿電線輸電，電線桿的高度低，不僅帶來(lái)安全問(wèn)題，也影響街區(qū)的整體美觀程度，建議進(jìn)行線路改造，進(jìn)行地下運(yùn)電。

3.市場(chǎng)營(yíng)銷宣傳

桂林路的商圈改造可以與旅游業(yè)緊密聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)旅游發(fā)展帶動(dòng)商圈經(jīng)濟(jì)。一個(gè)良好的旅游目的地在發(fā)展成熟的情況下應(yīng)該注意宣傳渠道所發(fā)揮的帶動(dòng)作用。桂林路商圈商品類型多樣，地理位置便利，可以考慮從旅游地點(diǎn)購(gòu)物點(diǎn)角度進(jìn)行打造，與旅行社合作進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷。

五、結(jié)語(yǔ)

桂林路商圈作為長(zhǎng)春市較為著名的商圈，其發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)清晰明顯。由于其自發(fā)形成的條件及相關(guān)歷史背景原因，現(xiàn)階段的桂林路發(fā)展受到了一定的限制，需要通過(guò)適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和調(diào)整對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造。良好的商圈形象不僅對(duì)于自身發(fā)展有利，同時(shí)也有利于城市形象的提升。因此，長(zhǎng)春市應(yīng)將桂林路商圈的規(guī)劃調(diào)整作為城市整體發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標(biāo)，以發(fā)揮其對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用。

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