王盛富
摘 要:
隨著我國城市化進程的加快和房地產市場的發(fā)展,購房的人越來越多,購房貸款成為市民熱議的話題。通過對住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的比較,找出他們的區(qū)別與聯(lián)系,幫助購房者選擇一種適合自身的貸款方式。
關鍵詞:
住房公積金;商業(yè)性貸款;區(qū)別與聯(lián)系;組合貸;商轉公;公轉商貼息
中圖分類號:F83
文獻標識碼:A
文章編號:16723198(2016)04014403
0 引言
隨著我國城市化進程的加快和房地產市場的發(fā)展,大量人口進入城市,購置房屋成為新進人口面臨的重要問題,購房貸款成為市民熱議的話題,許多購房者咨詢住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的區(qū)別,以期尋找到一套適合自身的個人貸款方式。
住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款是購房貸款的兩種基本融資方式,他們有各自的優(yōu)缺點,下面就兩種貸款方式進行比較,找出他們的區(qū)別與聯(lián)系。
1 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的區(qū)別
住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度,具有強制性、互助性、保障性。住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體以及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金貸款是職工使用住房公積金的重要方式。
住房公積金貸款是指住房公積金管理中心運用職工及其所在單位所繳納的住房公積金,委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的,定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的住房消費貸款。目前,住房公積金貸款主要類型有:新建商品房貸款、二手房貸款、自建房貸款、大修自住住房貸款。
住房公積金貸款條件:(1)具有合法有效的身份證明;(2)申請貸款時正常繳存住房公積金一年以上;(3)具有穩(wěn)定的職業(yè)收入,信用良好,有按期足額償還貸款本息的能力;(4)實際發(fā)生購買、建造、翻建、大修自住住房的行為,已支付規(guī)定比例的首付款或首期資金;(5)本人及其配偶均無尚未結清的公積金貸款;(6)同意以貸款所購買、建造、翻建、大修的房產價值全額作為抵押;同意按照管理中心的規(guī)定提供擔保。
商業(yè)性住房貸款是銀行用其信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的自然人所發(fā)放的自營性貸款,也稱為自營性個人住房貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人,購買自住住房時,以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請的商業(yè)性住房貸款。
商業(yè)性住房貸款條件:(1)具有合法有效的身份證明;(2)必須有穩(wěn)定合法的經濟收入,能夠提供相應的收入和資產證明;(3)具有完全民事行為能力的自然人,無不良信用記錄;(4)與賣方簽定有效的購房合同或購房協(xié)議;(5)支付了規(guī)定比例的首付款(一般是不低于所購房屋總價的30%)或在貸款銀行存入了不低于首付款的存款;(6)貸款人年齡在18-65周歲,不同年齡所貸款年限的限制有所不同。
目前,住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款區(qū)別主要有以下幾方面:
(1)貸款主體與風險承擔主體不同。住房公積金貸款主體是住房公積金管理中心,貸款風險是由住房公積金管理中心承擔;商業(yè)性住房貸款主體是商業(yè)銀行,貸款風險是由發(fā)放款的商業(yè)銀行承擔。
(2)貸款性質不同。住房公積金貸款是不以盈利為目的政策性貸款,而商業(yè)性住房貸款是以盈利為目的商業(yè)性貸款。
(3)貸款對象不同。住房公積金貸款是正常繳存公積金1年以上,具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有償還貸款本息的職工;而商業(yè)性住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力且經資信考查合格、具有還款能力的自然人,即不限于住房公積金的繳存人。
(4)貸款資金來源不同。住房公積金貸款的資金來源是職工及所在單位繳存的住房公積金;而商業(yè)性住房貸款的資金來源是各商業(yè)銀行的自營資金(居民或單位存款)。
(5)貸款利率不同。利率低是住房公積金貸款的主要優(yōu)點,例如:5年以內,住房公積金貸款利率為275%,而商業(yè)性住房貸款利率為4.75%;5年以上的,住房公積金貸款利率為3.25%,而商業(yè)性住房貸款利率為4.90%。例:某借款人貸款35萬元,貸款期限為20年,等額本息,公積金貸款月還款為198519元,利息合計126444.44元;商業(yè)性住房貸款月還款為229055元,利息合計199733.00元,比住房公積金貸款利息多73288.56元。隨著期限延長、額度增加,差距更明顯。
(6)所需要費用不同。住房公積金貸款一般不需要評估費、保險費、律師費等,而商業(yè)性住房貸款需要評估費、保險費、律師費等。
(7)貸款額度不同。住房公積金貸款額度由房價成數(shù)、公積金繳存情況、貸款最高限額、還貸能力四個條件中最小值來確定。計算方法如下:
①按房價成數(shù)計算,最高可貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù);
②按公積金繳存情況計算,最高可貸款額度=(借款人公積金月繳存額×12×到離退休年數(shù)+公積金賬戶余額)×3+(配偶公積金月繳存×12×到離退休年數(shù)+公積金賬戶余額)×3;
③單筆最高貸款額度,南平市延平區(qū)、建陽區(qū)最高貸款額度為40萬元,其他市縣最高貸款額度為35萬元;
④按還貸能力計算,月供+其他負債+1230×2<雙方收入。
商業(yè)性住房貸款額度由房價成數(shù)、還貸能力兩個條件中較小值來確定,計算如下:
①按房價成數(shù)計算,最高可貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù);
②按還貸能力計算,(月供+其他負債+物業(yè)費)×2<雙方收入。
(8)貸款流程不同。住房公積金貸款在借款人在簽訂購房合同后,先到住房公積金管理中心申請,待管理中心審批后再到受托銀行去辦理貸款相關手續(xù)。商業(yè)性住房貸款在借款人簽訂購房合同后,直接到銀行辦理貸款相關手續(xù)。所以,住房公積金貸款較商業(yè)性住房貸款環(huán)節(jié)多,手續(xù)復雜。
2 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的聯(lián)系
2.1 住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的組合貸款
住房組合貸款是住房公積金管理中心運用住房公積金、商業(yè)銀行利用信貸資金向同一借款人、用同一抵押物發(fā)放的住房貸款,是政策性貸款和商業(yè)性貸款的總稱。
當借款人通過住房公積金貸款不足以支付購房款時,可以向受托銀行申請配套的商業(yè)性住房貸款。商業(yè)性住房貸款的額度由受托銀行確定,但貸款期限、擔保方式和還貸方式等均應與住房公積金貸款一致,利息與收益分別計算。住房組合貸款一般是在住房貸款超過當?shù)匾?guī)定的住房公積金貸款的最高上限才使用的。例如,武夷山某樓盤商品房,規(guī)劃用途為住房,總價70萬元,貸款比例70%,期限20年,等額本息,雙方正常繳存公積金1年以上。現(xiàn)需貸款49萬元,住房公積金貸款35萬元,商業(yè)性住房貸款14萬元,35萬按公積金利率3.25%計算,月還款2102.53元;14萬按商業(yè)性貸款利率4.9%計算,月還款993.34元,住房組合貸款月供3095.87元。
組合貸款的流程 借款人提供相關證明材料先向管理中心申請,管理中心審批后書面通知借款人住房公積金貸款額度、期限等;借款人再向受托銀行申請配套商業(yè)性住房貸款,受托銀行審核后書面通知商業(yè)性住房貸款額度、期限等;借款人與受托銀行簽訂住房組合貸款合同及其他相關手續(xù);受托銀行到房產部門辦理抵押登記手續(xù);受托銀行將貸款金額劃轉到售房單位在銀行開立的賬戶。
2.2 商業(yè)性住房貸款可轉化為住房公積金貸款
商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款,是指已辦理商業(yè)性住房貸款且具備住房公積金貸款條件的借款人,在還款期間申請將商業(yè)性住房貸款余額轉成住房公積金貸款。
為充分發(fā)揮住房公積金制度的住房保障作用,支持廣大職工充分運用住房公積金改善住房條件,減輕公積金繳存職工購買住房的商業(yè)住房貸款利息支出和還貸壓力,住房公積金管理機構制定商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款管理辦法,讓購房時沒有繳存住房公積金或貸款額度不夠而選擇了商業(yè)性住房貸款的職工享受住房公積金貸款的。
(1)商轉公貸款基本要求 商轉公貸款的職工必須符住房公積金貸款條件;有尚未結清且銀行同意可提前結清的商業(yè)性住房貸款;原商業(yè)性住房貸款還款1年以上,無逾期,已辦妥得房產證、土地證;貸款金額不得高于原商業(yè)性住房貸款余額和住房公積金最高貸款限額,期限不超過原商業(yè)住房貸款的剩余年限,利率按中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率。
(2)商轉公貸款流程 借款人提供夫妻雙方身份證、戶口簿、婚姻證明、收入證明、征信報告及原商業(yè)性住房貸款的借款合同、貸款余額證明、銀行同意提前結清的證明等材料向公積金管理中心提出申請;管理中心對貸款申請材料進行審核,符合條件的通知申請人結清原商業(yè)性住房貸款;職工以自有資金結清原商業(yè)性住房貸款,原貸款銀行注銷商業(yè)性住房貸款抵押登記;借款人攜管理中心批準后的材料,與受托銀行簽訂住房公積金借款合同,受托銀行辦好相關貸款手續(xù),并重新辦理抵押登記手續(xù);最后由受托銀行發(fā)放貸款。
2.3 住房公積金貸款轉商業(yè)性貼息貸款
住房公積金轉商業(yè)貼息貸款,是指公積金中心因階段性資金緊張,由銀行按照公積金中心審批的貸款額度,先向公積金貸款借款人發(fā)放商業(yè)性住房貸款,由公積金中心按月給予借款人利差補貼,待公積金中心資金寬裕時,再將商業(yè)性住房貸款置換轉回為公積金貸款。
2013年以來,購房需求釋放較為集中,導致全國各大城市樓市成交量不斷攀升,住房公積金貸款也呈快速增長狀態(tài),杭州、廣州、南京、北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難,多個城市公積金出現(xiàn)緩貸的現(xiàn)象。為化解資金流動性風險,滿足住房公積金繳存職工購房貸款需求,充分發(fā)揮住房公積金制度的作用,各地住房公積金中心制定了住房公積金貸款轉商業(yè)性貼息貸款辦法。
當住房公積金個貸率高于90%時,管理中心開始啟動公轉商貼息貸款業(yè)務,并根據(jù)銀行資金規(guī)模、利率優(yōu)惠條件、業(yè)務系統(tǒng)支持度、服務質量等情況選擇合作銀行,簽訂《住房公積金貸款轉商業(yè)性貼息貸款金融合作協(xié)議》,委托銀行辦理公轉商貼息貸款業(yè)務。同時符合公積金貸款和商業(yè)性住房貸款條件的職工,可在自愿的情況下申請辦理公轉商貼息貸款并享有公積金貸款的權利和義務,管理中心按公積金貸款原則進行管理,作為一次公積金貸款,貼息資金在住房公積金業(yè)務支出中列支。
(1)商轉公貼息貸款基本要求 貼息貸款實行按人、按戶限額制度,具體可貸額度根據(jù)公積金繳存額和公積金貸款可貸額度標準、所購住房的狀況和價格、個人還款能力和信用狀況等因素綜合確定;貸款首付比例不低于30%;貸款期限最長為30年,且男性不超過65周歲,女性不超過60周歲;貼息金額按照借款人貼息貸款協(xié)議約定的公積金借款金額、商業(yè)性住房借款合同約定的貸款利率與公積金貸款利率計算的利息差額確定;還貸方式為等額本金,月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+(貸款本金-已償還的貸款本金)×月利率。
(2)商轉公貼息貸款流程 借款人提供貸款相關材料向公積金中心和銀行提出貼息貸款申請;管理中心和貸款銀行按各自貸款要求進行審批;借款人按規(guī)定與銀行簽訂《商業(yè)性住房借款合同》,同時與公積金中心、銀行簽訂《住房公積金轉商業(yè)性貼息貸款協(xié)議》,并按規(guī)定辦理房產抵押預告登記或抵押登記手續(xù);銀行在收妥抵押預告登記或抵押權登記證書后發(fā)放貸款;借款人在貸款發(fā)放的次月起按月歸還借款本息,銀行按商業(yè)性住房借款合同的約定,在借款人扣款賬戶中扣收應還本息。貼息支付實行“先付后貼”原則,即在每一個還款日,借款人按約定的商業(yè)性住房貸款利率標準償還當期還款本息,每期還款后的次月,公積金中心將貼息款項劃入合同約定的還款賬戶;住房公積金中心在資金寬裕時,可根據(jù)資金供應實際情況和協(xié)議約定,將公轉商貼息貸款置換為公積金貸款,借款人按公積金借款合同的約定償還置換后的公積金貸款本息。
3 結束語
公積金貸款、商業(yè)貸款、住房組合貸款三種貸款各有優(yōu)缺點,購房者在決定采取哪種方式貸款時,應充分考慮到各種方式的特點,依照自身實際情況選擇適合貸款方式。對公積金繳存者首選住房公積金貸款;未繳納公積金或公積金額度不夠,銀行又不做組合貸款,只能選擇商業(yè)性住房貸款;借款額度相對較大,公積金額度不夠,銀行又可做組合貸款,就選擇住房組合貸款。對于已辦理商業(yè)性住房貸款的職工,如滿足公積金貸款條件時,可將商業(yè)性住房貸款轉化為住房公積金貸款;另外,在住房公積金資金緊張的情況下,可將住房公積金貸款轉化為商業(yè)性貼息貸款。通過對本文的闡述,希望能為現(xiàn)階段的購房者提供有益的參考。
參考文獻
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