我國(guó)房地產(chǎn)泡沫緣何難以抑制

李銳

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的程度比較高，其中貨幣供給過(guò)度、地方政府行為不當(dāng)、投資渠道缺失、財(cái)富過(guò)度集中和社會(huì)保障體系不完善是房地產(chǎn)泡沫化的最主要影響因素。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門(mén)通力合作，需要較長(zhǎng)時(shí)間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 貨幣 投資 政策 【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫

在我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫這個(gè)問(wèn)題上，大部分學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都持肯定態(tài)度，盡管在泡沫化程度上大家還有較大的分歧。所謂房地產(chǎn)泡沫就是由于投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，土地價(jià)格和房屋價(jià)格畸高，表現(xiàn)為貨幣泡沫。與其他國(guó)家相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常奇特，一方面地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升，另一方面卻是“鬼城”不斷出現(xiàn)，庫(kù)存不斷增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪設(shè)想。筆者采用國(guó)際通用的4個(gè)指標(biāo)來(lái)研判我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的程度。

首先是房?jī)r(jià)收入比，采用的計(jì)算公式是：房?jī)r(jià)收入比=（全國(guó)或某個(gè)地區(qū)平均的房?jī)r(jià)×人均住房面積）÷人均可支配年收入。假設(shè)人均住房面積為30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比分別是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房?jī)r(jià)收入比分別是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際認(rèn)同的5：1的合理水平?；叩姆?jī)r(jià)不僅給年輕人帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，更重要的是減少了他們可選擇的機(jī)會(huì)，遏制了他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力。

其次是住房空置率。筆者調(diào)研了25個(gè)城市的5000戶(hù)居民的住房情況，將居民每年居住時(shí)間累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的住房視為空置房。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，就所有樣本來(lái)說(shuō)，住房空置率達(dá)到了25.6%，其中一線城市北京、上海、廣州和深圳分別為22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三線城市，特別是縣級(jí)城市大多比較高，有的甚至超過(guò)了35%。更加令人擔(dān)憂(yōu)的是，截止2016年5月，全國(guó)縣及縣以上地區(qū)規(guī)劃中的3500個(gè)新城、新區(qū)可容納34億人口，在我國(guó)人口出生率不斷降低的大背景下顯然是非?；奶频?。

發(fā)達(dá)國(guó)家的城市住房的空置率一般都很低，美國(guó)、荷蘭、法國(guó)和德國(guó)的自有住房和一般住房空置率在過(guò)去的20年里分別為3.2%、2%、6%和8%左右，反觀我國(guó)的住房空置率太高了。一般認(rèn)為住房空置率為10%左右是比較合理的水平。

再次是房地產(chǎn)投資規(guī)模。2011、2012、2013、2014和2015年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額占城鎮(zhèn)固定投資總額的比重分別為17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其結(jié)構(gòu)很不均衡，不少城市超過(guò)40%。判斷一個(gè)城市的住宅投資規(guī)模是否合理需要綜合考慮其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，一線城市超過(guò)50%可能沒(méi)有什么問(wèn)題，但一些中西部地區(qū)的城市超過(guò)30%，就值得關(guān)注。

最后是杠桿率。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，在過(guò)去的幾年里，我國(guó)的房貸收入比不斷攀升，2015年底達(dá)到了46%，同年新增房貸銷(xiāo)售比達(dá)到了35%，2016年上半年升至42%，接近美國(guó)次貸危機(jī)期間的峰值水平。綜上所述，本文認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。但是，在分析和處理房地產(chǎn)泡沫時(shí)，我們應(yīng)該綜合考慮不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化背景和消費(fèi)習(xí)慣，分別對(duì)待，不搞一刀切。

房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)了什么危害

一是增加制造業(yè)和服務(wù)行業(yè)的成本，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)迅速衰退。房地產(chǎn)不僅與其他行業(yè)爭(zhēng)奪生產(chǎn)要素，而且對(duì)其他行業(yè)的成本的提高是全方位的，突出地表現(xiàn)為地價(jià)、租金和勞動(dòng)力成本的不斷攀升。筆者的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的影響為負(fù)，我國(guó)目前每天都有不少企業(yè)，特別是微型企業(yè)倒閉，無(wú)不與高地價(jià)、高房?jī)r(jià)有關(guān)。

二是可能會(huì)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退。美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例子。日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致其信用體系崩潰，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時(shí)期，至今尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。在價(jià)格高位購(gòu)房的家庭生活陷入困境，帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題。一旦房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大后破裂，最令人擔(dān)心的是社會(huì)的不安和動(dòng)蕩，因?yàn)楦呶毁I(mǎi)房者有相當(dāng)部分是年輕人和并不富裕的家庭，杠桿率非常高。

三是占用大量良田，嚴(yán)重污染環(huán)境。毋庸置疑，新城、新區(qū)所占用的都是城鎮(zhèn)周邊交通便利的良田，一定程度上觸及了我國(guó)耕地面積的紅線。另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)大部分都是高污染企業(yè)，譬如水泥廠、磚廠、石灰廠和鋼鐵廠等，最突出的例子就是河北省，那里工業(yè)所污染的環(huán)境很長(zhǎng)時(shí)間都不能恢復(fù)。

四是腐敗的溫床，群體事件的始作俑者。筆者研究發(fā)現(xiàn)，腐敗案件幾乎都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)所決定的。由于其高度壟斷，交易數(shù)額大且手段隱蔽，成為了許多腐敗分子的首選。進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，近25年來(lái)，我國(guó)大部分的群體性事件都是由地方政府強(qiáng)制征收土地所引起的，一些地方政府和基層組織在農(nóng)民心目中的形象較差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是始作俑者。

五是房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大了財(cái)富的不平等程度，使社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步集中到少數(shù)人手中，加劇社會(huì)的對(duì)立。房?jī)r(jià)的不斷攀升，擁有大量財(cái)富的人會(huì)購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)，從而獲得更多的財(cái)富。而年輕人和并不富裕的家庭只能通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅，淪為房奴。顯然，高企的房?jī)r(jià)會(huì)擴(kuò)大和固化社會(huì)分層，激化社會(huì)矛盾。

房地產(chǎn)泡沫為何會(huì)出現(xiàn)

只有找出現(xiàn)象背后的根本原因，才能找到解決問(wèn)題的合適工具和辦法，因此，識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的主要影響因素，具有特別重大的政策含義。為了弄清楚我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫產(chǎn)生的根本原因，筆者首先調(diào)研了1000名相關(guān)學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和消費(fèi)者，回收的調(diào)查問(wèn)卷有816份。根據(jù)相關(guān)的樣本數(shù)據(jù)，政府行為、貨幣政策、缺乏其他的投資渠道、財(cái)富不平等、社會(huì)保障體系不完善是排在前五位的影響因素，其中，將政府行為排在第1位的問(wèn)卷425份，占52%；將貨幣政策排在第1位的問(wèn)卷335份，占41%；將缺乏投資渠道排在第1位的問(wèn)卷7份。

目前，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素已無(wú)多大異議。在現(xiàn)有官員升遷機(jī)制下，地方政府有極大的動(dòng)力去追求GDP的增長(zhǎng)，而賣(mài)地建房又是提升GDP最快的方式和工具。另外，目前所實(shí)行的財(cái)稅體制是分稅制，地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)明顯不相匹配，導(dǎo)致地方政府的財(cái)政支出嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)，提高地價(jià)和房?jī)r(jià)有時(shí)成為了地方政府的無(wú)奈之舉。大部分學(xué)者和專(zhuān)業(yè)人士都認(rèn)為，貨幣政策是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的另一個(gè)主要因素。每一次信貸規(guī)模擴(kuò)張都與房?jī)r(jià)的上漲高度重合，譬如2008年的4萬(wàn)億和今年年初的9000多億的信貸，以及從去年開(kāi)始的多次降準(zhǔn)降息，無(wú)不刺激地價(jià)和房?jī)r(jià)飆升。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑和物價(jià)水平上漲的過(guò)程中，信貸資金最優(yōu)的選擇不是進(jìn)房市就是進(jìn)股市，這就是為什么每個(gè)地王的身后都有國(guó)有企業(yè)影子的原因。近50年來(lái)，美國(guó)發(fā)行了大約10萬(wàn)億美元的貨幣，而同期我國(guó)發(fā)行了相當(dāng)于20萬(wàn)億美元的貨幣，2015年底M2達(dá)到了近150萬(wàn)億人民幣。美元是世界貨幣，而絕大部分的人民幣卻只能在在國(guó)內(nèi)流通，在如此超量貨幣的環(huán)境里，房?jī)r(jià)想不漲都難。不僅如此，巨量貨幣缺乏合適的投資渠道，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，真實(shí)存款利息接近負(fù)數(shù)，大量資金只好沖向房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)社保體系還不完備，孩子上學(xué)要錢(qián)，家人生病要錢(qián)，很多人甚至還擔(dān)憂(yōu)自己未來(lái)的生活，在沒(méi)有合適的投資和保值工具的條件下，不得不用自己的積蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房，以備急需。

因此，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因是多方面的，許多因素交織在一起，一時(shí)很難有大的改變。抑制房地產(chǎn)泡沫需要多部門(mén)通力合作，需要較長(zhǎng)時(shí)間的磨合和調(diào)整，任何單一的政策措施都難以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

如何走出房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈

在中共中央政治局提出要抑制資產(chǎn)泡沫后，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，要“義無(wú)反顧地推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”；中國(guó)人民銀行表態(tài)不會(huì)頻繁降準(zhǔn)降息；證監(jiān)會(huì)透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容，包括不允許房企通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，而不能用于拿地和償還銀行貸款；一些地方政府也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。這些措施無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。要有效地抑制房地產(chǎn)泡沫，需要國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào)好相關(guān)部門(mén)的行動(dòng)。筆者研究發(fā)現(xiàn)，近三十幾年來(lái)，我國(guó)很多政策，特別是有關(guān)房地產(chǎn)的政策都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，效果很不理想，譬如，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。究其原因，除了地方政府的博弈之外，最主要的是政府的政策相互矛盾，相互沖突。譬如，每次調(diào)整房?jī)r(jià)時(shí)，本應(yīng)縮小信貸規(guī)模，實(shí)行緊縮的貨幣政策，然而，緊接著實(shí)行的卻是寬松的貨幣政策。今年中央提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，希望相關(guān)政府部門(mén)能夠使政策和措施保持一致，走出房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈。

中央的意圖非常明確，不是刺穿房地產(chǎn)泡沫，讓房?jī)r(jià)一下子掉下來(lái)，這樣會(huì)引起系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，讓目前下行的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，而是抑制房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的區(qū)間?？紤]目前不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)較高的水平，再參考近5年房?jī)r(jià)上漲的平均速度，筆者認(rèn)為未來(lái)5年我國(guó)商品房平均價(jià)格上漲速度將在3.5-6.0%的區(qū)間波動(dòng)，按照2015年的不變價(jià)格，到2020年我國(guó)房?jī)r(jià)平均大致為8068-9090元/平方米左右，今年年底的平均價(jià)格大致為7098-7235元/平方米左右。具體到北京，未來(lái)5年四環(huán)以?xún)?nèi)的商品房平均價(jià)格的增長(zhǎng)率將會(huì)減緩，其波動(dòng)區(qū)間為3-10%左右，到2020年二手房的平均交易價(jià)格大致為8.0-12萬(wàn)元/平方米，今年年底平均價(jià)格大致為5.5-9.5萬(wàn)/平方米左右。本文預(yù)測(cè)的是平均價(jià)格，需要注意的是，北京不同城區(qū)和同一城區(qū)不同地段的商品房的價(jià)格相差甚大?？偠灾?，在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的政策背景下，大中城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)一步調(diào)整到位，而是一個(gè)逐步減速的過(guò)程。而大中城市的非核心區(qū)域和相當(dāng)部分的縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度可能會(huì)下降得比較快，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

根據(jù)前面的分析，影響房?jī)r(jià)的因素相互交織，非常復(fù)雜，特別是5個(gè)主要影響因素可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)的諸多方面，在幾年甚至幾十年的時(shí)間里可能都無(wú)法完全調(diào)整過(guò)來(lái)，這也是我國(guó)政府一直沒(méi)有找到抑制房地產(chǎn)泡沫的快捷工具和政策措施的原因。

要抑制房地產(chǎn)泡沫不能急，只能慢慢來(lái)。首先，要進(jìn)一步完善現(xiàn)有的財(cái)稅制度和官員升遷體制，使地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配，減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性和追求GDP的內(nèi)在動(dòng)力。其次，實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和精準(zhǔn)的信貸政策，不搞大的信貸刺激計(jì)劃，加快人民幣國(guó)際化進(jìn)程，充分發(fā)揮財(cái)政政策的引導(dǎo)作用。如何平穩(wěn)地減少?lài)?guó)內(nèi)流通中的貨幣數(shù)量是未來(lái)貨幣政策的重中之重，可以規(guī)定企業(yè)信貸使用方向，適當(dāng)提高二套住房的首付比率，并通過(guò)結(jié)構(gòu)性的減稅措施，引導(dǎo)投資脫虛向?qū)崱Ｔ俅?，加?qiáng)對(duì)股票市場(chǎng)的監(jiān)管，保護(hù)好中小投資者的利益，通過(guò)減稅等措施來(lái)提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)率，為投資者開(kāi)辟更多的投資渠道。第四，提高國(guó)民收入中一次分配的比重，構(gòu)建合理的個(gè)人所得稅結(jié)構(gòu)，減少社會(huì)財(cái)富的集中度，增加住房的剛需，減少其作為投資品的需求。第五，構(gòu)建更加完善的社會(huì)保障體系，讓老百姓上得起學(xué)，看得起病，養(yǎng)得起老，扎實(shí)提高老百姓的消費(fèi)水平，這樣不僅為老百姓的儲(chǔ)蓄找到了一個(gè)合適的渠道，而且有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和發(fā)展。

（作者為北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授）

【參考文獻(xiàn)】

①EL Glaeser， CG Nathanson. Housing Bubbles. Handbook of Regional & Urban Economics， Chapter 11， 2015.

責(zé)編/張寒