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    保守者龍湖的反攻術(shù)

    2016-10-12 01:39
    房地產(chǎn)世界 2016年9期
    關(guān)鍵詞:天街龍湖業(yè)績

    龔小鋒

    龍湖地產(chǎn)一直以穩(wěn)健著稱,甚至被業(yè)內(nèi)認(rèn)為有些保守。龍湖集團董事長吳亞軍此前也坦言,目前龍湖處于一個舒服的規(guī)模,未來仍將按照公司自己步驟,堅持有質(zhì)量的健康增長。

    不過,在上半年取得不錯的業(yè)績之后,龍湖似乎開始不甘于過分保守的增長。近期,龍湖高調(diào)宣布上調(diào)銷售目標(biāo)21%至750億元。這樣的目標(biāo)對于其他房企或許并不讓人驚訝,但對于銷售較為保守的龍湖,卻絕對是一件值得注意的事。

    這是近幾年龍湖較大幅度的一次上調(diào)銷售目標(biāo),近幾年,龍湖不過維持10%左右的增長,這意味著龍湖在今年提高了一倍的增速。其背后,是龍湖去年開始重點布局一二線城市的戰(zhàn)略收效,以及商業(yè)地產(chǎn)收入的大幅提高,并開啟了多條新的商業(yè)產(chǎn)品線。

    上調(diào)全年銷售目標(biāo)21%

    龍湖在今年中期業(yè)績會上宣布,公司全年銷售目標(biāo)由原來的620億元,上調(diào)21%至750億元,并增加全年供貨量由原來的1100億元至1250億元。

    龍湖近幾年發(fā)展較為保守,年均增長幅度為10%上下。龍湖2013年、2014年和2015年合同銷售額分別為481.2億元、490.5億元、545.4億元,也就是說,其2014年和2015年同比增長分別為2%和11.2%

    2016年年初對外發(fā)布目標(biāo)則是620億元,也就是龍湖原定增長維持在13%上下。這意味著,龍湖今年的銷售業(yè)績要達到往年接近兩倍增幅。

    龍湖上調(diào)銷售目標(biāo),并非沒有現(xiàn)實中的銷售業(yè)績作為支撐,2016年過去一半多,龍湖的銷售額已經(jīng)達到接近400億元,首7月已完成全年銷售目標(biāo)的72.64%。

    根據(jù)龍湖發(fā)布的數(shù)據(jù),上半年公司實現(xiàn)合同銷售額385.9億元,較去年同期增長78.4%。

    多家評級機構(gòu)似乎也注意到了這一現(xiàn)象。穆迪對于中國房地產(chǎn)一保持較為審慎的態(tài)度,2016年以來穆迪對房企的評級調(diào)整主要是以下調(diào)為主,被穆迪提升評級展望的,龍湖地產(chǎn)是今年的第一個。

    龍湖近幾年第一次如此高調(diào)宣布上調(diào)銷售目標(biāo),其實正反映出龍湖對市場的看好。在本輪房地產(chǎn)市場大漲之際,龍湖重倉一二線城市的策略開始起效,這使得龍湖棋至中盤,開始表現(xiàn)出對業(yè)績的信心。

    在龍湖的銷售結(jié)構(gòu)中,96%的貢獻來自一、二線城市。其中在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的簽約額占比,分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。

    今年,龍湖北京多個豪宅項目開始發(fā)力。西宸原著在入市一年多的時間里取得了60億元的業(yè)績,尤其是今年六七兩個月的時間,銷售金額達10個億。而其高總價,也支撐了北京區(qū)域的業(yè)績增長,目前,龍湖西宸原著價格從2100萬元/套到6000萬元/套不等。

    另外,龍湖備受關(guān)注的孫河地王項目也已經(jīng)入市。此前,孫河新地王項目龍湖景粼原著的示范區(qū)及售樓處開放,據(jù)項目負責(zé)人表示,開放單周就有超過1000人到訪。

    龍湖和首開合作的另一項目也已經(jīng)入市。8月10日,位于北京大興瀛海板塊的首開龍湖天瑯發(fā)布新品。據(jù)悉,新品元墅首期開盤價格預(yù)計在1000萬元以內(nèi),雙拼別墅單套最高售價預(yù)計突破5000萬元。

    除了北京,龍湖在南京、蘇州等二線城市項目也銷售大好。如龍湖位于蘇州的獅山原著項目,此前開盤兩小時就宣告售罄,上半年單項目合同銷售金額高達29.3億元;南京春江驪城也是如此,開盤2小時銷售18億元,上半年銷售收獲25億元的銷售金額。

    按照龍湖的規(guī)劃,其已經(jīng)將全年供貨量由原來的1100億元上調(diào)至1250億元,這意味著龍湖在下半年還將有多個項目入市。僅從8月來看,龍湖全國范圍內(nèi)推盤節(jié)奏將進一步加快,純新盤沈陽西府原著、老項目重慶天瑯、南京春江酈城,杭州武林九里等也將推出新貨。而在廣佛地區(qū),廣州的天宸原著近期也將推新。

    重倉一二線城市

    龍湖高調(diào)上調(diào)業(yè)績,從拿地舉動上或許能窺探一二。

    上半年龍湖獲取16宗優(yōu)質(zhì)土地,都集中于一二線重點城市。上述16宗土地,總建筑面積574萬平方米。其中,60.8%位于環(huán)渤海區(qū)域,29.2%位于西部地區(qū),10%位于長三角地區(qū)。

    至此,龍湖地產(chǎn)的城市覆蓋數(shù)25個,項目獲取的區(qū)位更趨向城市中心區(qū)。

    以目前不少房企8個月的高周轉(zhuǎn)周期來看,這些重點城市核心區(qū)項目一旦入市,還將為龍湖貢獻更大的業(yè)績。

    還值得一提的是,由于一二線城市地價大漲,龍湖通過合作策略、二級市場收購等方式合理控制投入與成本。通過各方面成本控制,龍湖上半年土地儲備平均成本每平方米3507元,為當(dāng)期簽約單價的23.2%。

    不過,龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉透露,“龍湖并沒有特別成立并購部門,只是在目前的投資體系里,加大了對并購能力的培育。現(xiàn)在還不完全是最好的并購機會,但我們要為此做準(zhǔn)備?!?/p>

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計,龍湖2015年內(nèi)共拿地23宗地,而今才年過半數(shù),龍湖拿地已然有16宗之多,不難看出龍湖的反攻勢頭之猛烈。

    今年大幅提高業(yè)績的背后,龍湖仍然沒有追求高溢價土地。從業(yè)績會上可以看出,在近半年的土地拓展中,頻繁創(chuàng)紀(jì)錄的地價讓龍湖有些“望而生畏”。邵明曉多次在業(yè)績會上強調(diào)“不會去追逐特別高的地價”,而是“以頻率換概率”。

    據(jù)邵明曉透露,包括北京、上海等熱點城市,“每塊地龍湖都會去看,投資團隊很辛苦,去年北京公司看了150個項目,上了將近50次會,最后拿了8塊。這就是以頻率換概率?!?/p>

    在龍湖地產(chǎn)的中期業(yè)績發(fā)布會上,邵明曉被媒體提問,“今天的上海地王,龍湖被認(rèn)為不敢拿?”

    邵明曉回答稱,“龍湖也參與了,但最終超出了我們授權(quán)的價格。到這種高價位時,我們認(rèn)為通過快速開發(fā)達到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的,(我們)膽子有些小……龍湖講究穩(wěn)健,原則是有回款的簽約、有利潤的增長,公司穩(wěn)健增長放在第一位?!?/p>

    邵明曉坦陳,“現(xiàn)在對三四線城市,尤其中西部,還是非常謹(jǐn)慎的,龍湖依然聚焦在一、二線城市。還是那句話,我們不會為進入一個城市去盲目追高地價,這也是龍湖的一貫風(fēng)格?!?/p>

    多個商業(yè)業(yè)態(tài)并舉

    龍湖近幾年商業(yè)地產(chǎn)租金收入大幅增加,為其提高業(yè)績增加不少底氣。2016年上半年龍湖不含稅租金收入為8.8億元(含稅收入為9.2億元),同比增加33.9%,整體出租率達96%。

    對于未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理李楠此前告訴記者,龍湖每年都有一定的租金目標(biāo),今年商業(yè)收益要達到20億元,明年是25億-30億元,2020年收益目標(biāo)為50億元。

    也就是說,龍湖上半年已經(jīng)完成20億元商業(yè)目標(biāo)接近一半,按照這樣的速度,龍湖今年商業(yè)租金收入可期。

    為了讓商業(yè)地產(chǎn)更加綻放光彩,龍湖近幾年以集團年銷售回款的10%為上限用作商業(yè)投資,每年新開業(yè)商場2-3個,希望用數(shù)年的時間將商業(yè)項目的利潤做到集團總利潤20%以上。按照這個設(shè)定,未來龍湖的商業(yè)地產(chǎn)租金收入必須達到百億規(guī)模。

    作為龍湖商業(yè)的絕對主力,上半年天街系出租率高達96.9%,并以超7.5億元的租金收入占集團物業(yè)投資收益百分比的85.2%。

    龍湖天街的數(shù)量也在不斷增加,幾年時間里,龍湖的投資類物業(yè)的營業(yè)收入從2011年的4億元增長至2015年的14億元,其中,在2015年底已開業(yè)9個天街,為公司帶來約12.1億元的營業(yè)收入,這些天街項目的營業(yè)收入占到公司全部持有型物業(yè)的85%。

    今年,龍湖北京大興天街正式開業(yè),開業(yè)三天,累積客流超過40萬,累積銷售達到2300萬元。這座體量15萬平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,是龍湖在北京的第二個“天街”項目,也是龍湖集團持有的第18座開業(yè)商場。

    李楠透露,加上即將面世的重慶和上海虹橋天街,今年年底龍湖天街項目將達到20個。

    龍湖天街還在繼續(xù)開疆拓土。8月24日,龍湖以總價25億元競得上海市閔行區(qū)一地塊。從龍湖內(nèi)部人士獲悉,未來該地塊將是龍湖繼虹橋天街、北城天街之后,在上海打造的第三座天街產(chǎn)品。

    商業(yè)的利潤,尤其是天街的沉淀,未來將成為龍湖利潤持續(xù)穩(wěn)定增長的蓄水池。而龍湖又在此基礎(chǔ)上增推業(yè)態(tài),多方水源注入龍湖商業(yè)蓄水池。

    8月17日,在業(yè)績發(fā)布會上,龍湖正式宣布進軍長租公寓和聯(lián)合辦公領(lǐng)域,推出創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊的兩個品牌——長租公寓品牌“冠寓”和聯(lián)合辦公品牌“一展空間”

    租賃市場一直以來都隱藏著巨大的商機。此前有業(yè)內(nèi)人士提及,目前有2.5億流動人口,每年有700多萬應(yīng)屆畢業(yè)生。不過,龍湖版長租公寓的具體模式尚未流出,但吳亞軍已為其劃定未來三年的發(fā)展目標(biāo),龍湖要爭取在三年內(nèi)做到長租公寓300處。

    與長租公寓尚未披露具體的模式不同,龍湖在聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)上已披露的發(fā)展思路十分清晰。

    據(jù)龍湖方面介紹,龍湖的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”,不同于很多純寫字樓聯(lián)合辦公品牌,是定位于商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公空間,一體化集成辦公、零售、餐飲等綜合服務(wù)功能。

    按照龍湖的規(guī)劃,到今年年底,將推出選址于北京長楹天街、上海虹橋天街、成都時代天街等一展空間項目。

    龍湖在商業(yè)地產(chǎn)上的提升,能否幫助集團實現(xiàn)漂亮的反攻,對此,邵明曉表示,實現(xiàn)2020年50億元商業(yè)租金收入的目標(biāo),對其而言應(yīng)該是“比較容易的”。

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