如何繼續(xù)去庫(kù)存？

當(dāng)放寬信貸政策、減免購(gòu)房稅費(fèi)、增加補(bǔ)貼等一系列短期調(diào)控行為似乎適得其反時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革又該如何繼續(xù)推進(jìn)？

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史指出，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)度、擴(kuò)大住房需求，深化住房制度改革、區(qū)別應(yīng)對(duì)一二線城市和三四線城市，將是去庫(kù)存的行進(jìn)方向?！盎夥康禺a(chǎn)庫(kù)存這個(gè)任務(wù)是比較艱巨的，要有耐心?！?/p>

鼓勵(lì)梯度消費(fèi)，釋放新市民需求

“現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題似乎解決起來(lái)非常困難，但如果從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平仍然偏低，嚴(yán)格來(lái)講只在45%-50%?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，60%的城鎮(zhèn)化水平還是比較低的，仍會(huì)有非常多的人口向城市流動(dòng)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2015年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》。其中明確，到2020年，要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，這將為中長(zhǎng)期去庫(kù)存提供堅(jiān)實(shí)需求。

“按目前人均35平方米的水平測(cè)算，1億新市民將帶來(lái)35億平方米的新增住房需求?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

然而，本應(yīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要引擎的房地產(chǎn)業(yè)卻在此時(shí)陷入困境，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因?yàn)槲覈?guó)城市還沒有做好準(zhǔn)備迎接這些進(jìn)城務(wù)工、渴望落戶的新市民，使得大量“半市民化”的農(nóng)民工由于缺乏基本社會(huì)保障重返農(nóng)村。

“至少在短期內(nèi)，單純依靠農(nóng)民工買房來(lái)去庫(kù)存是不現(xiàn)實(shí)的。即使不考慮價(jià)格因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的體制機(jī)制也亟待改革。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，必須加快城鄉(xiāng)二元戶籍制度改革，促進(jìn)入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)公共服務(wù)均等化，讓新市民與老市民享受同等待遇，才能真正釋放出較大規(guī)模的剛性需求，促進(jìn)三、四線城市去庫(kù)存。

然而，新進(jìn)城農(nóng)民和新就業(yè)人口支付能力相對(duì)較弱，而新建商品住房面積相對(duì)較大，如何解決這組供需矛盾？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松撰文指出，要解決好農(nóng)民工和新就業(yè)人員的住房問(wèn)題，需要更加重視將新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)打通，釋放改善型需求，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。

他寫道，如果能夠有效釋放改善型需求，改善型需求購(gòu)房者通過(guò)“賣舊買新、賣小買大”不僅可以持續(xù)改善自身住房條件，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度，而且可以為進(jìn)城農(nóng)民和新就業(yè)人員提供更多交通、生活等綜合配套設(shè)施完善的住房，也能從根本上實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善居民住房條件和市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的雙重目標(biāo)。

非住宅庫(kù)存問(wèn)題值得關(guān)注

鄧郁松還注意到，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目庫(kù)存正在持續(xù)增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年5月末，全國(guó)商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比4月末減少721萬(wàn)平方米；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)房卻分別增加7萬(wàn)平方米和105萬(wàn)平方米。

“商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的購(gòu)買主體是企業(yè)，受經(jīng)濟(jì)增速回落、企業(yè)效益持續(xù)下降影響，企業(yè)購(gòu)買商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的能力受到較大影響，加之電子商務(wù)快速發(fā)展也在一定程度上擠壓了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目的去庫(kù)存難度顯著大于住宅去庫(kù)存的難度，需要采取有效措施加以解決?！编囉羲烧f(shuō)。

他建議，未來(lái)幾年仍要適當(dāng)收緊土地供應(yīng)規(guī)模，特別是要減少商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的土地供給。對(duì)商品房，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等新增供應(yīng)量過(guò)大和去庫(kù)存周期過(guò)長(zhǎng)的城市，建議嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地規(guī)模，通過(guò)適當(dāng)減少土地供應(yīng)量逐步解決房地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大問(wèn)題，防止產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

打通保障房和商品房的供給渠道

至于各類保障房建設(shè)項(xiàng)目，鄧郁松認(rèn)為，也要引導(dǎo)地方政府做好評(píng)估，合理確定棚戶區(qū)改造等保障房建設(shè)的規(guī)模，防止出現(xiàn)保障房空置問(wèn)題。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時(shí)則建議，應(yīng)當(dāng)打通保障房與商品房的供給渠道?！叭绻锔目梢詮纳唐纷》渴袌?chǎng)購(gòu)買項(xiàng)目，那么5年內(nèi)就可以消化庫(kù)存15億平方米?！?/p>

住建部數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)棚戶區(qū)改造開工580萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對(duì)去庫(kù)存發(fā)揮了重要作用。

2016年，我國(guó)已新安排600萬(wàn)套棚戶區(qū)改造任務(wù)。住建部部長(zhǎng)陳政高表示，將通過(guò)市場(chǎng)籌集房源、政府給予租金補(bǔ)貼的方式實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化，進(jìn)一步改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式。

目前，包括甘肅、青海、四川、河南等多省已經(jīng)開始探索打通商品房與保障房的通道，也有不少省市對(duì)棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。

江西省就提出，2016年，市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%，國(guó)有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到100%；內(nèi)蒙古則鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置，規(guī)定凡市場(chǎng)上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū)，一般不再審批新的商品住房開發(fā)項(xiàng)目。