淺談精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理要點(diǎn)

文鳳林

【摘 要】作為項(xiàng)目建設(shè)的重要主體，精裝修施工承包方承擔(dān)著依法實(shí)施項(xiàng)目，嚴(yán)格履約，按期交付質(zhì)量合格的施工項(xiàng)目的重要職責(zé)。精裝修施工承包方的管理不僅服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益，同時(shí)還服務(wù)于其自身的利益。因此，精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理應(yīng)具有以下核心任務(wù)：獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，即盡可能提高收入、控制成本，實(shí)現(xiàn)“開源、節(jié)流”，取得項(xiàng)目利潤的最大化。精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程。若想取得理想的管理效果，需要企業(yè)和項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的協(xié)同配合，在此，筆者僅就從業(yè)中收獲的心得探討精裝修項(xiàng)目商務(wù)管理的要點(diǎn)，為后續(xù)人員提供一些參考意見。

【關(guān)鍵詞】精裝修；商務(wù)；管理

1 精裝修工程的特點(diǎn)和商務(wù)管理的任務(wù)

精裝修工程，由于其所處的實(shí)施階段為項(xiàng)目建設(shè)的后期，精裝修工程決定了項(xiàng)目的最終的視覺效果和使用功能，其項(xiàng)目管理具有自身的特點(diǎn)：

首先，參建單位集中，協(xié)調(diào)配合內(nèi)容繁多。在土建結(jié)構(gòu)完成后，短期之內(nèi)，有機(jī)電工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程等多個(gè)專業(yè)的進(jìn)場入駐，在與發(fā)包人的要求下，精裝修工程往往作為裝修階段的總包，精裝修項(xiàng)目管理需將上述所有專業(yè)分包參建的配合工作納入管理范疇。

其次，精裝修工程的完工決定項(xiàng)目最終的驗(yàn)收和交付。項(xiàng)目交付使用時(shí)間往往已經(jīng)明確，前期由于勘察、設(shè)計(jì)或土建結(jié)構(gòu)部分造成的工期延誤，需要在精裝修工程階段消化，即項(xiàng)目通常工期短、頻率快。

再次，精裝修工程材料種類繁多，新材料新工藝更新快。為體現(xiàn)綠色、環(huán)保，創(chuàng)造美好的人文家園，越來越多的新材料新工藝應(yīng)用到精裝修工程上來。

精裝修工程具有上述顯著特點(diǎn)，故精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理必須緊緊圍繞其特點(diǎn)展開。精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理，應(yīng)在確保項(xiàng)目如期按質(zhì)履約的同時(shí)，努力使項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，即盡可能提高收入、控制成本，實(shí)現(xiàn)“開源、節(jié)流”，取得項(xiàng)目利潤的最大化。

2 精裝修工程項(xiàng)目商務(wù)管理的要點(diǎn)

2.1 做好開源，提高收入

2.1.1 明確合同范圍，打好商務(wù)管理基礎(chǔ)

參建單位多且集中，導(dǎo)致交叉施工及界面劃分十分關(guān)鍵。在合同中與發(fā)包人界定清晰的工程施工范圍和界面劃分，是商務(wù)管理的基礎(chǔ)工作。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)在項(xiàng)目進(jìn)場后，及時(shí)進(jìn)行圖紙會(huì)審，與相關(guān)方確認(rèn)己方工程范圍，核查合同工程量清單的完備程度，若屬于招標(biāo)階段施工范圍界定不清的，要及時(shí)同建設(shè)單位、監(jiān)理及其他相關(guān)方召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，合同工程量清單不完備的，精裝修施工承包方應(yīng)及時(shí)上報(bào)簽證聯(lián)系單，調(diào)整合同收入。

2.1.2 完備指令流程，及時(shí)鎖定合同外收入

為達(dá)到最佳的視覺和功能效果，精裝修工程面臨較多的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等合同外事項(xiàng)。精裝修商務(wù)管理人員應(yīng)在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及時(shí)響應(yīng)設(shè)計(jì)變更方案后，第一時(shí)間搜集、整理關(guān)于設(shè)計(jì)變更指令的商務(wù)證據(jù)，按照合同約定，及時(shí)、準(zhǔn)確地辦理經(jīng)濟(jì)類工程聯(lián)系函，過程中加強(qiáng)督促、跟蹤，及時(shí)鎖定合同外收入。

2.1.3 尋找最佳契機(jī)，實(shí)現(xiàn)投標(biāo)策劃

項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在工程開工后，應(yīng)盡快地研讀招投標(biāo)資料，了解合同中的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和有利點(diǎn)，利用施工企業(yè)自身的資源優(yōu)勢和掌握的市場信息，結(jié)合投標(biāo)階段企業(yè)預(yù)設(shè)的投標(biāo)策劃點(diǎn)，有針對性地開展商務(wù)工作，爭取在材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)、方案優(yōu)化、施工方案的確定等角度最大程度地實(shí)現(xiàn)開源。

2.1.4 及時(shí)辦理結(jié)算，加快工程款回收

精裝修單位通常作為分包單位與總包單位簽訂合同，整體結(jié)算進(jìn)度受總承包單位制約。故在實(shí)際工程管理中，精裝修單位在完工后完整地編制工程結(jié)算書，編制結(jié)算策劃，制定結(jié)算策略，按照合同的要求，在竣工驗(yàn)收合格后的規(guī)定時(shí)限內(nèi)提交符合要求的工程結(jié)算資料，及時(shí)與總包辦理工程結(jié)算事宜，確定最終結(jié)算價(jià)格，加快項(xiàng)目工程款的回收。

2.2 加大節(jié)流，嚴(yán)控成本

2.2.1 制定目標(biāo)成本，確定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上繳

實(shí)行項(xiàng)目內(nèi)部責(zé)任承包，有利于提高項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的積極性。在項(xiàng)目中標(biāo)后，企業(yè)成本管理部門應(yīng)立即組織編制項(xiàng)目的成本測算工作，結(jié)合公司管理實(shí)際、項(xiàng)目地區(qū)、類似工程經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確預(yù)測項(xiàng)目實(shí)施的完全成本，包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金、總承包管理費(fèi)等成本要素，作為整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，以及經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上繳的依據(jù)。

項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上繳責(zé)任書后，將一一分解落實(shí)成本控制職責(zé)，建立全員的成本責(zé)任制。項(xiàng)目商務(wù)人員在企業(yè)目標(biāo)成本基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，形成項(xiàng)目的計(jì)劃成本，計(jì)劃成本應(yīng)低于企業(yè)制定的目標(biāo)成本。

2.2.2 緊扣成本要素，逐一實(shí)行成本控制

精裝修工程主要的成本要素為：人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等，按照大類劃分為直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅金三類。

1）三個(gè)階段上下功夫，控制直接費(fèi)成本。作為有經(jīng)驗(yàn)的精裝修施工方，直接費(fèi)成本約占總成本的80%-90%，（人工費(fèi)約占總成本15-25%，材料費(fèi)約占總成本60%-70%，措施費(fèi)約占總成本3%-10%），應(yīng)將直接費(fèi)作為主要的控制要素。一是，分包分供方的選用階段。項(xiàng)目施工人員應(yīng)結(jié)合施工圖紙、準(zhǔn)確計(jì)算人工、材料的總需用計(jì)劃，作為總控工程量。人工費(fèi)、材料費(fèi)需在企業(yè)進(jìn)行集中招標(biāo)、采購，利用企業(yè)的戰(zhàn)略合作供應(yīng)商、分包商優(yōu)勢，綜合考慮項(xiàng)目要求、質(zhì)量、價(jià)格、付款方式、稅費(fèi)等，貨比三家，最大程度地降低成本，并且形成企業(yè)層面的分包分供方合同范本，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。二是，在工程實(shí)施階段。過程中嚴(yán)控零星用工、零星采購的發(fā)生，確由工程需要出現(xiàn)零星用工和采購的情況的，項(xiàng)目商務(wù)人員應(yīng)盡快核算零星用工和采購用量，辦理總控計(jì)劃的調(diào)整，將調(diào)整后的新計(jì)劃作為控制依據(jù)。三是，最終結(jié)算辦理階段。要結(jié)合雙方簽訂的分包分供合同和過程中的簽證變更資料，盡快地完成成本鎖定。最終結(jié)算書需由項(xiàng)目部、企業(yè)項(xiàng)目管理部門、企業(yè)成本管理部門及分管領(lǐng)導(dǎo)最終確認(rèn)。

堅(jiān)持樣板段（區(qū)）先行，合理測定成本要素。精裝修施工承包方應(yīng)劃定代表性的典型區(qū)域，按照圖紙進(jìn)行1：1實(shí)施，通過樣板段（區(qū)）的實(shí)施，統(tǒng)計(jì)出相關(guān)人工費(fèi)耗用、材料的實(shí)際損耗率，用以指導(dǎo)大面積的工程實(shí)施，若在此過程中發(fā)現(xiàn)大量超出目標(biāo)成本情況的，應(yīng)及時(shí)研究措施并加以實(shí)施，避免加大成本的不可控程度。

2）制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，控制間接費(fèi)。按照自身的管理水平，企業(yè)應(yīng)制定符合企業(yè)實(shí)際情況的間接費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額控制，項(xiàng)目開工，間接費(fèi)部分作為項(xiàng)目考核依據(jù)，列入項(xiàng)目目標(biāo)成本中，嚴(yán)禁超出。

3）做好稅金策劃，合理降低稅負(fù)。營改增政策實(shí)施后，由于精裝修工程材料種類繁多，各材料的增值稅稅率不盡相同，因此各企業(yè)、各項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)需經(jīng)過詳細(xì)策劃。一是，對于具備簡易征收和一般征收兩種繳納方式的項(xiàng)目，決策采取何種繳納方式。二是，對選擇采用一般征收的項(xiàng)目，需在材料、專業(yè)分包工程定價(jià)階段，對不同級別的納稅人的含稅造價(jià)抵扣后的造價(jià)，或不含稅造價(jià)進(jìn)行對照，選擇項(xiàng)目成本最低的稅金方式。

2.2.3 加強(qiáng)過程管理，定期進(jìn)行成本分析

精裝修工程屬于短平快工程，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)除了有條不紊地進(jìn)行工程實(shí)施之外，過程中的商務(wù)管理亦非常重要。精裝修工程，按照工期長短，應(yīng)開展按季、按月的成本分析活動(dòng)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)組織項(xiàng)目商務(wù)人員及其他主要項(xiàng)目管理人員召開季/月度成本分析會(huì)。成本分析著眼于“四算對比”，即項(xiàng)目的收入、目標(biāo)成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本的對比，實(shí)行形象進(jìn)度、產(chǎn)值、成本三同步原則，準(zhǔn)確了解項(xiàng)目成本的節(jié)超情況。對于實(shí)際成本超出計(jì)劃成本，甚至超出收入的情況，必須分析節(jié)超原因，采用適當(dāng)?shù)募m偏措施。

2.3 做好總結(jié)，提取經(jīng)驗(yàn)

項(xiàng)目商務(wù)人員在工程結(jié)算完成后1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)將項(xiàng)目的整體商務(wù)情況進(jìn)行總結(jié)，梳理項(xiàng)目盈虧原因、商務(wù)管理的得失，提取工程經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，項(xiàng)目商務(wù)人員應(yīng)協(xié)助企業(yè)成本管理部門建立企業(yè)資源庫，充實(shí)和更新類似工程數(shù)據(jù)庫，用以指導(dǎo)后續(xù)同類項(xiàng)目實(shí)施。