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    淺談江西省廉租房退出機(jī)制存在的問題分析

    2016-09-26 01:37:43冷超群
    卷宗 2016年7期
    關(guān)鍵詞:退出機(jī)制廉租房中國(guó)

    冷超群

    摘 要:本文借鑒已有的廉租房管理與發(fā)展理論,對(duì)江西省廉租房退出機(jī)制實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題做了深入的研究,從政策制度和相關(guān)社會(huì)問題的對(duì)照與聯(lián)系中分析了江西省廉租房退出機(jī)制發(fā)展現(xiàn)狀以及面臨的問題,并通過對(duì)國(guó)際上相關(guān)廉租房經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí),試圖探索出改善和促進(jìn)江西省廉租房建設(shè)和管理,尤其是完善退出機(jī)制方面的新路子。針對(duì)江西省廉租房在退出機(jī)制環(huán)節(jié)上的諸多問題,本文從理論角度上探討了改善廉租房流轉(zhuǎn)的監(jiān)督機(jī)制對(duì)促進(jìn)廉租房資源的有效配置和運(yùn)轉(zhuǎn)的可行性和必要性,并結(jié)合當(dāng)前江西省的廉租房運(yùn)行的現(xiàn)狀,借鑒國(guó)際上相關(guān)的退出機(jī)制方面的政策措施,從而進(jìn)一步探究完善江西省廉租房制度健康發(fā)展的途徑和方法。

    關(guān)鍵詞:中國(guó);廉租房;退出機(jī)制

    1 “只進(jìn)不出”現(xiàn)象

    2004年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》,其中規(guī)定:以“書面申請(qǐng)-審核-公示-登記-調(diào)查-核實(shí)-排隊(duì)輪候-公布結(jié)果”的基本程序安排保證廉租房的配置??墒窃趯?shí)際的操作過程中,由于工作量大以及取證困難等原因,基層監(jiān)管程序往往流于形式,進(jìn)而導(dǎo)致廉租房申請(qǐng)人在申報(bào)財(cái)產(chǎn)時(shí),相關(guān)房產(chǎn)部門難以評(píng)估其真實(shí)性和全面性,同時(shí)對(duì)廉租房的后續(xù)管理江西省仍缺乏系統(tǒng)性的方案。從住建部公布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知,從1998年到2008年8月,全國(guó)有95萬(wàn)戶通過廉租房保障制度改善了居住條件,可是為收入水平提高而騰退的人卻很少。

    2 對(duì)騙租行為懲罰力度不足

    江西省廉租房退出機(jī)制在懲罰違規(guī)行為上有兩個(gè)特征,一是輕懲罰,二是法律位階較低。

    首先,江西省在廉租房退出制度上法律責(zé)任性遠(yuǎn)大于懲罰性,目前,各地對(duì)于“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要是“罰款”、“收回廉租房資格”等,而實(shí)際中,騙租違約的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本,對(duì)不具備廉租房保障資格的群體構(gòu)成一定的負(fù)激勵(lì)作用,增加了鉆政策漏洞的風(fēng)險(xiǎn)。

    其次,江西省關(guān)于廉租房退出的規(guī)章法律層次均比較低,目前只有《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》兩部部門規(guī)章。各個(gè)地方上也出臺(tái)了自己的相關(guān)政策法規(guī),但往往內(nèi)容上變動(dòng)頻繁,缺乏穩(wěn)定性,不利于實(shí)際中的操作。

    在對(duì)居民個(gè)人申報(bào)不實(shí)的情況的懲罰上,《廉租住房保障辦法》規(guī)定,城市低收入并有住房困難的家庭隱瞞有關(guān)情況的或提供虛假材料申請(qǐng)租房的,住房保障部門將給予警告,例如取消住房資格,責(zé)令退還補(bǔ)貼等。這些規(guī)定使得蓄意虛報(bào)騙取保障資格的人不必?fù)?dān)心這會(huì)使他們擔(dān)上任何法律責(zé)任,只要在被發(fā)現(xiàn)時(shí)退出即可。這種和緩的規(guī)定實(shí)際上助長(zhǎng)了“騙租”行為的發(fā)生。

    3 相關(guān)法律制度不完善

    廉租房退出機(jī)制的可實(shí)施性與支撐其的法律效力有著密不可分的關(guān)系,但目前國(guó)內(nèi)關(guān)于廉租房的法律制度相當(dāng)不完善。首先,江西省大多數(shù)的廉租房制度法規(guī)出自住建部,這就造成了現(xiàn)行的廉租房制度法規(guī)的法律效應(yīng)僅限為規(guī)范性法律文件,效力很低。其次,江西省缺乏專門的針對(duì)住房保障的法律,更缺乏對(duì)廉租房的法律。最后,各個(gè)地方立法各異,實(shí)施情況也不盡相同。江西省廉租房制度建設(shè)時(shí)間不短,但卻仍然未形成一套較完整的廉租房法律體系。

    江西省目前實(shí)施的廉租房制度在法規(guī)條款內(nèi)容上也存在一些缺陷。例如,《廉租住房保障辦法》未將城市中既買不起房又達(dá)不到規(guī)定的城市低收入標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”列入廉租房保障的范圍內(nèi),這將大大消減廉租戶主動(dòng)騰退廉租房的意愿,進(jìn)而對(duì)廉租房退出機(jī)制的運(yùn)行產(chǎn)生不利影響,并可能隨之帶來巨大的社會(huì)隱患。

    4 完善廉租房退出機(jī)制的相關(guān)建議

    (一)設(shè)立專業(yè)的廉租房退出管理部門

    廉租房制度建設(shè)在江西省是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作,它涉及稅收、財(cái)政、土地、規(guī)劃等多個(gè)部門,唯有成立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)管理廉租房的相關(guān)事務(wù),政府才能按計(jì)劃有步驟的實(shí)施好此制度。香港的經(jīng)驗(yàn)表明,專業(yè)化的管理部門提高了效率和管理水平,切實(shí)地保證了公共房屋資源分配的公平性。

    其職責(zé)如下:管理機(jī)構(gòu)根據(jù)城市整體收入水平、政府財(cái)政收入變動(dòng)以及住房水平等情況,對(duì)申請(qǐng)廉租房的居民進(jìn)行資格審定,再根據(jù)收入分級(jí)進(jìn)行分層支持;制定標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和調(diào)查程序及內(nèi)容;動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)查已被保障的廉租房家庭的收入變動(dòng)情況;負(fù)責(zé)審查核實(shí)社會(huì)投訴內(nèi)容等等。

    內(nèi)地可以參考香港的房屋委員會(huì)的模式,在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)籌下,組建一個(gè)獨(dú)立的非營(yíng)利性的保障性住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)專門機(jī)構(gòu),在各省市設(shè)置分支,專門負(fù)責(zé)各地的廉租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維修事務(wù),這樣即可保證專項(xiàng)資金的高效運(yùn)作、后期的正常運(yùn)營(yíng)維護(hù)和相關(guān)政策的真正落實(shí)。

    為了加快該機(jī)構(gòu)的成立,江西省政府可以考慮整合部分國(guó)有大中型房地產(chǎn)公司參與該機(jī)構(gòu)的組成,使他們專門負(fù)責(zé)廉租房等保障性住房的建設(shè)、管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)。選擇國(guó)企的原因在于他們不同于普通房地產(chǎn)商,他們?cè)谪瀼叵嚓P(guān)政策上更有力,同時(shí)與政府相關(guān)部門的統(tǒng)一管理也更方便。

    (二)建立獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制

    1.具有激勵(lì)效應(yīng)的相關(guān)政策

    江西省目前在廉租房保障退出機(jī)制上主要采取懲罰而非激勵(lì)的措施。激勵(lì)機(jī)制涉及到公平與效率的關(guān)系。首先按經(jīng)濟(jì)實(shí)力高低將廉租房保障戶劃分為不同等級(jí),以經(jīng)濟(jì)實(shí)力由弱到強(qiáng)實(shí)行租金和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)梯度遞減為原則,從而使較高收入的住戶因?yàn)槭找娼档投孕型顺?。而?duì)于長(zhǎng)期依賴廉租房保障并確實(shí)無支付能力的家庭,當(dāng)其經(jīng)濟(jì)狀況改善后,政府有義務(wù)通過提供以租代購(gòu)、降低首付比例、較低售價(jià)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等方式“助推”這類家庭購(gòu)買住房,最后達(dá)到加快房屋騰退和減少行政成本的目的。對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的家庭,可以采取調(diào)高住房公積金的繳交額、提供低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房和提高存款利率、放寬購(gòu)房貸款貼息條件和加大貼息額度和減免購(gòu)房稅費(fèi)等措施來“激勵(lì)”租戶“自動(dòng)”退出。

    引入激勵(lì)機(jī)制到江西省廉租房退出環(huán)節(jié)主要作用有三個(gè):1.保證廉租房的房源充足,為后續(xù)的弱勢(shì)群體騰出住房2.幫助被保障群體向社會(huì)上層流動(dòng),并有利于解決租戶對(duì)房子的所有權(quán)問題3.減少騰退阻力,節(jié)約相關(guān)的行政成本。

    為了確保廉租戶在退出后可以平滑地過渡到更高的保障住房層次,激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)廉租房保障同其他保障措施間的有效結(jié)合。

    2.具有懲罰效應(yīng)的相關(guān)政策

    江西省目前廉租房退出環(huán)節(jié)“騙租”行為屢禁不止,最大的原因在于相關(guān)的懲罰措施還不夠嚴(yán)厲,江西省必須建立在嚴(yán)刑峻法護(hù)航下的懲罰機(jī)制。

    首先,提升與退出相關(guān)的法律法規(guī)的層次,通過高階位的法律來確保退出工作的開展。其次,強(qiáng)化處罰力度,尤其是加大對(duì)弄虛作假等嚴(yán)重騙保行為的罰款,甚至是刑事處罰力度。香港在相關(guān)方面的做法值得我們學(xué)習(xí)借鑒。通過輿論宣傳的壓力來使民眾對(duì)騙保行為的嚴(yán)重后果擁有清醒的認(rèn)識(shí)。同時(shí)建立專門的監(jiān)督執(zhí)法機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍,查處打擊各類違規(guī)行為。可能政府為前期的監(jiān)管執(zhí)法要付出一定的經(jīng)濟(jì)成本,但就長(zhǎng)遠(yuǎn)看來,這有利于社會(huì)誠(chéng)信氛圍的形成。最后,江西省必須建立規(guī)范的退出執(zhí)行程序,嚴(yán)格確保相關(guān)處罰措施的落實(shí)與實(shí)施。

    參考文獻(xiàn)

    [1]何靈,郭士征:《廉租房保障退出機(jī)制:現(xiàn)狀、問題與對(duì)策》,《上海經(jīng)濟(jì)》,2010年第2期。

    [2]李嵐:《江西省廉租房準(zhǔn)入與退出管理中存在的問題及對(duì)策》,《河南科技》,2010年第4期。

    [3]吳文生:《廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策》,《中國(guó)房地產(chǎn)》,2009年第7期。

    [4]蔡玉峰:《廉租房住戶退出機(jī)制探討》,《管理世界》,2009年第10期。

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