“調(diào)樓市”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”如何兼顧

“政府工作報(bào)告”提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國(guó)最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能所在。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，只有堅(jiān)持“以人為本”，新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展。

文│本刊實(shí)習(xí)記者 夏淑媛

繼2015年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式將“去庫存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一之后，2016年伊始，監(jiān)管層便在繼續(xù)推行寬松貨幣政策的同時(shí)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控措施，旨在實(shí)現(xiàn)刺激樓市需求，加快去庫存的目的。然而在房貸首付比例下調(diào)、公積金存款利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅與營(yíng)業(yè)稅減免、央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等“政策紅包”逐一落地后，中國(guó)的一線城市房?jī)r(jià)暴漲，二線蠢蠢欲動(dòng)，三四線泥足深陷。如果處理不當(dāng)，房?jī)r(jià)泡沫很可能與股市泡沫一樣引發(fā)一地雞毛，阻礙中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

“高燒”與“去庫存”的兩極分化

眾所周知，2016年春節(jié)過后“北上深”三地的房?jī)r(jià)如脫韁的野馬，在“10萬+”的價(jià)位上攪動(dòng)萬眾心弦。

地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank LLP）的財(cái)富報(bào)告揭示，截至2015年12月，100萬美元可以在北京黃金地段購(gòu)買58平方米住宅，而在上海黃金地段僅能購(gòu)買46平方米。上海和北京躋身全球房?jī)r(jià)最貴的城市，分別位列排行榜的第8和第10位。但仍難據(jù)此斷定北京和上海的房?jī)r(jià)就漲到了頭。與一線樓市的“高燒”相反，真正需要去庫存的三四線樓市價(jià)格卻始終低迷。2015年年底三四線城市庫存7.18億平方米，同比增長(zhǎng)了15.6%；2016年1～2月庫存7.39億平方米，增速達(dá)到了15.7%。

對(duì)于此矛盾，有人從大類資產(chǎn)輪動(dòng)、房地產(chǎn)供需、人口新增變化、資產(chǎn)荒等角度進(jìn)行解釋，然而這些解釋并沒有抓住問題的關(guān)鍵，本次房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)性癲狂，并不是主動(dòng)的資產(chǎn)配置行為，而是投資者看到政策風(fēng)向轉(zhuǎn)換后，對(duì)通脹的憂慮而引發(fā)的被動(dòng)避險(xiǎn)行為，是對(duì)貨幣的看空情緒而不是對(duì)復(fù)蘇的看多預(yù)期。這是一場(chǎng)投資者被貨幣政策逼空的博弈：積極的投資會(huì)被經(jīng)濟(jì)的停滯套牢，被動(dòng)的空倉(cāng)則會(huì)被貨幣的通脹侵蝕。再加上去庫存政策支持和銀行信貸的杠桿支持，在滯脹之間，融合投資和消費(fèi)屬性的夾層資產(chǎn)——一線和部分二線城市的房地產(chǎn)，成了財(cái)富最后的諾亞方舟。

“調(diào)樓市”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”

兩會(huì)期間，多部委針對(duì)一線城市房?jī)r(jià)高企及三四線的泥足深陷的問題密集表態(tài)，警示首付貸等加杠桿風(fēng)險(xiǎn)，字里行間，“看得見的手”已經(jīng)伸向了房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。

3月15日的“棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)工作”發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高說“房?jī)r(jià)問題是全社會(huì)高度關(guān)注的問題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問題事關(guān)每一個(gè)居民的切身利益，也事關(guān)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，還事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局”。他指出，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)重要特點(diǎn)就是分化越來越嚴(yán)重，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。目前的一項(xiàng)重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)。一線城市都主動(dòng)履行了調(diào)控的主體責(zé)任，采取了很多措施和辦法：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動(dòng)發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。

限購(gòu)

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹東在兩會(huì)期間表示，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)上漲速度較快，幅度較大，需通過加快推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改，增加住房供給，采取諸如限購(gòu)等行政措施及經(jīng)濟(jì)政策等，抑制不合理的投機(jī)性需求，限制房?jī)r(jià)過快上漲。全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥給出了“北京將嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)尤其是通州的限購(gòu)政策，與此同時(shí)，也將從人口疏解戰(zhàn)略出發(fā)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資”的回答。

因城施策，增加土地供應(yīng)面積

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”接受采訪時(shí)表示，對(duì)于一線和部分二線城市，國(guó)土部將采取“有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、分類調(diào)控”的政策措施，合理增加這些城市土地供應(yīng)面積。主要措施包括：一是對(duì)保障型安居工程，實(shí)行土地應(yīng)保盡保；二是充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ)的作用，及時(shí)增加土地供應(yīng)面積；三是要盤活城市中的閑置土地，特別是一些房企長(zhǎng)期囤積沒有開發(fā)的土地；四是加大城市利用低效土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造；五是堅(jiān)持完善招拍掛制度，防止異常交易推高房?jī)r(jià)。

整治首付貸

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，除政策寬松帶來市場(chǎng)回暖之外，杠桿資金被認(rèn)為是背后的重要推手。以首付貸為代表的場(chǎng)外配資引起了監(jiān)管部門的重視。繼北京、深圳摸底首付貸之后，上海也加入清查首付貸的陣營(yíng)。盡管首付貸是否是導(dǎo)致樓市高燒的“元兇”仍有爭(zhēng)議，但央行和銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款行為。

房地產(chǎn)稅還在立法階段

財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在回答中外記者提問時(shí)表示，還在配合有關(guān)部門加快房地產(chǎn)立法，其他地方稅改革有的正在進(jìn)行，有的還在推進(jìn)中。

推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化

2016年3月16日，十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議閉幕。根據(jù)出席十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議代表審議和全國(guó)政協(xié)十二屆四次會(huì)議委員討論提出的意見和建議，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”寫入《政府工作報(bào)告》。2016年，我國(guó)將深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理等三項(xiàng)工作。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是我國(guó)最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，只有堅(jiān)持“以人為本”，新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展。

我國(guó)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃提出解決“三個(gè)1億人”問題，其中包括促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，這個(gè)問題如果能夠按照計(jì)劃在2020年得以解決，無疑將為三四線樓市帶來極大的需求。“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化帶來的機(jī)遇，分享農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的市場(chǎng)蛋糕。”全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說，“到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率有可能超過60%，預(yù)計(jì)將帶來3.3萬億元左右的新增消費(fèi)，住房消費(fèi)將成為新增消費(fèi)的重要組成部分?！?

由于一二線城市相對(duì)飽和，我國(guó)未來的城鎮(zhèn)化其實(shí)將主要集中在三四線城市。雖然說讓農(nóng)民進(jìn)城充當(dāng)“接盤俠”是一個(gè)極具爭(zhēng)議的話題，但隨著農(nóng)民工進(jìn)入三四線城市，客觀上的確會(huì)產(chǎn)生大量住房需求。對(duì)于目前轟轟烈烈的房地產(chǎn)去庫存運(yùn)動(dòng)，從政策制定者的角度來看，如果能夠?qū)⒅匦姆旁跒檗r(nóng)民進(jìn)城提供足夠的保障，真正突破農(nóng)民市民化的瓶頸上，而不是試圖直接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么，在完成政府該做的保障工作之后，市場(chǎng)之手自然會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用，高庫存的三四線樓市終將會(huì)迎來大量真實(shí)的購(gòu)房需求，一線樓市也不會(huì)動(dòng)輒高燒。

近期各地樓市新政盤點(diǎn)

以下7個(gè)城市的樓市新政盤點(diǎn)如下。

濟(jì)南：擴(kuò)大公積金提取范圍

根據(jù)新規(guī)定，凡在3月7日后繳納住宅維修資金且無公積金貸款余額的職工及配偶，可憑有效憑證提取一次住房公積金。職工及配偶提取金額合計(jì)不得超過實(shí)際支付的住宅維修資金的使用。此外，濟(jì)南市還將住房公積金貸款的借款人及共同還款人月還款額與月收入比上限由50%提高至60%。

海口：年滿18周歲即可申購(gòu)限價(jià)房

新辦法規(guī)定，申請(qǐng)本市現(xiàn)價(jià)商品住房保障以家庭為單位，申請(qǐng)人年齡放寬至當(dāng)年應(yīng)滿18周歲（或年滿16周歲，以自己的勞動(dòng)收入為主要來源）且具有完全民事行為能力，申請(qǐng)人及其共同申請(qǐng)的家庭成員為申請(qǐng)人家庭成員。年滿30周歲的單身居民可以單獨(dú)申請(qǐng)。自2016年4月1日起施行，有效期5年。

成都：出售2年以上個(gè)人住房一律免征營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年，時(shí)間起算的依據(jù)為房產(chǎn)證記載時(shí)間或契稅稅票填開時(shí)間）的住房對(duì)外銷售的，不區(qū)分普通、非普通住房，一律免征營(yíng)業(yè)稅。

深圳：填海造地

面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲，深圳的管理者提出的解決方案是填海——填海55平方公里以獲得發(fā)展空間，平抑房?jī)r(jià)。深圳中原地產(chǎn)研究中心分析稱，深圳土地供應(yīng)緊張，新房供應(yīng)不足，舊城改造時(shí)間長(zhǎng)成本高，房?jī)r(jià)漲勢(shì)過快等，都是填海計(jì)劃背后的因素。

上海：積極調(diào)研，儲(chǔ)備調(diào)控政策

3月6日，在“兩會(huì)”上海代表團(tuán)開放日活動(dòng)中，當(dāng)被問及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期過熱現(xiàn)象時(shí)，全國(guó)人大代表、上海市委書記韓正表示：上海將繼續(xù)堅(jiān)持以居住為主、市民為主和普通商品房為主的原則，而保障性住房體系將堅(jiān)持多策并舉，保障中低收入家庭、困難家庭的基本住房需求。對(duì)一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要依法嚴(yán)肅懲處。3月8日，該市發(fā)改委、銀監(jiān)局、住建委和央行上?？偛康榷嗖块T召開座談會(huì)，到會(huì)的還有上海樓市的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)，多方就當(dāng)前“房?jī)r(jià)上漲過快”問題進(jìn)行了研討。

廣州：市內(nèi)無房按首套房繳納契稅

3月15日，廣州市地稅局出臺(tái)新細(xì)則，“市內(nèi)無房按首套房繳納契稅”。2月22日起，只要在廣州是家庭唯一住房，可享受90平方米以下按契稅1%執(zhí)行，90平方米及以上的則都按契稅1.5%執(zhí)行。在外地有房廣州無房且此前曾按原政策3%的稅率交了契稅的，可以辦理退稅。

南陽：購(gòu)144平方米及以下商品住房的農(nóng)民，每套發(fā)放1萬元財(cái)政補(bǔ)貼

3月15日，從河南省南陽市房管中心獲悉，河南省南陽市推出樓市新政，對(duì)進(jìn)城購(gòu)買144平方米以下商品住房的農(nóng)民，每套發(fā)放1萬元的財(cái)政補(bǔ)貼，有效期為2015年7月9日～2016年12月31日。這是河南省首個(gè)以財(cái)政補(bǔ)貼方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的地級(jí)市。