二線城市房地市場(chǎng)或迎暖春

文/蕊紅

二線城市房地市場(chǎng)或迎暖春

文/蕊紅

中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2016年春節(jié)期間代表城市中半數(shù)以上樓市成交量同比增長(zhǎng)，其中武漢居首，增幅超過100%，韶關(guān)和三亞分別增長(zhǎng)45.1%和42.1%，但三、四線城市未受到節(jié)日前新政策影響，相比2015年春節(jié)簽約未明顯上漲。顯然，新政對(duì)返鄉(xiāng)購(gòu)房者刺激不大。

促進(jìn)樓市繁榮亟需多種動(dòng)力

2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)個(gè)人房貸調(diào)整通知，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民首次購(gòu)房商業(yè)貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。此消息一出，外界直接將之解讀為首付比例最低可達(dá)兩成。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激及各地規(guī)劃政策利好頻出的市場(chǎng)背景下，2016年開發(fā)商將積極推盤，沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，積極推動(dòng)改善性需求的集中釋放。樓市短缺性需求轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性需求，農(nóng)村進(jìn)城人群和城市改善住房人群需求成為主流。一線城市、部分二線城市將迎來樓市的市場(chǎng)反彈。

對(duì)于2016年房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，全國(guó)一、二、三、四線城市房?jī)r(jià)將普遍差別化上漲，其中一線領(lǐng)漲，二線普漲，三、四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲，局部城市仍有下跌空間，而城市、板塊、樓盤分化依舊。

對(duì)于2016年房企，有關(guān)人士認(rèn)為，其兩極分化將愈發(fā)加劇，30強(qiáng)房企市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)超過30%并將繼續(xù)加速提升。以改善型、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長(zhǎng)會(huì)更快，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將放慢腳步，中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將加速退出。大批中小房企賣地、賣項(xiàng)目、賣股份、賣公司的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)失去，90%都會(huì)轉(zhuǎn)型、退出或者死亡，行業(yè)外企業(yè)難有進(jìn)入。

對(duì)于房產(chǎn)置業(yè)或投資，專家建議，購(gòu)置房產(chǎn)還是要以改善居住為目的，一線城市的外來人口基數(shù)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面也較為健康，可以在置業(yè)選擇上有所傾斜，中心城區(qū)或者郊區(qū)的軌道交通沿線，保值能力較強(qiáng)。房產(chǎn)投資應(yīng)結(jié)合政府的投資計(jì)劃，投資力度大的區(qū)域，未來區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件的提升將會(huì)更加迅猛，可為樓市增長(zhǎng)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

據(jù)筆者在市場(chǎng)走訪了解，一些地產(chǎn)界人士提出了不少有見地的建議：在去庫存方面，可以通過減免交易稅費(fèi)等促進(jìn)無房到有房、小房換大房這些合理需求的釋放，充分利用提高棚戶區(qū)改造、貨幣化安置來引導(dǎo)居民自行選購(gòu)存量住房，這些都是促進(jìn)樓市繁榮的動(dòng)力；發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度以及加快農(nóng)民工市民化，讓社會(huì)主體有意愿買房，從而進(jìn)一步促進(jìn)銷量增長(zhǎng)；積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品房?jī)r(jià)格，以需求和供給雙向發(fā)力來解決庫存問題；進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍，發(fā)揮住房保障功能作用，鼓勵(lì)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶充分利用住房公積金貸款購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)住有所居，以保證住房消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

二線城市將是猴年相對(duì)較熱區(qū)域

就猴年新春的樓市走勢(shì)來看，春節(jié)期間的表現(xiàn)是：一、二線城市不冷，三、四線城市不熱。北京、深圳、上海、南京等主要城市，因?yàn)?015年樓市發(fā)展迅猛，市場(chǎng)接近無房可售的狀態(tài)，導(dǎo)致春節(jié)期間基本處于休假狀態(tài)。二線城市的購(gòu)房者在節(jié)后將依然維持節(jié)前積極進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)。部分一線城市居民的返鄉(xiāng)需求，三、四線城市對(duì)省城資源的需求，支撐了二線城市的高溫，據(jù)此預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要看好二線城市。

據(jù)了解，春節(jié)過后多地還將具體出臺(tái)一系列房地產(chǎn)松綁政策，推動(dòng)樓市去庫存的落實(shí)。甘肅部分市州庫存問題嚴(yán)重，2016年全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作將引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)降房?jī)r(jià)。住建廳要求各市州會(huì)同相關(guān)部門摸清房地產(chǎn)庫存底數(shù)，因地制宜、因量施策。安徽省日前表示：2016年全省貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上，力爭(zhēng)達(dá)到70%；推進(jìn)公租房貨幣化，確需增加公租房供應(yīng)的地區(qū)，主要通過市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買方式籌集，加快公租房分配入住和消化公租房閑置；深化住房制度改革，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，支持機(jī)構(gòu)投資者投資租賃住房；將城市靈活就業(yè)人員納入住房公積金制度，自愿繳存住房公積金，并享有提取貸款的權(quán)利。山西省在日前舉行的住房城鄉(xiāng)建設(shè)暨黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會(huì)議上指出：將采取七條政策去商品房庫存，包括擴(kuò)大住房需求群體加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，確保新落戶居民享有同等的教育、就業(yè)等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)，為農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房提供保障；研究制定購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)進(jìn)城上學(xué)、結(jié)婚、養(yǎng)老的農(nóng)民工在市縣城購(gòu)房，促進(jìn)農(nóng)民工和其他人員在就業(yè)地購(gòu)買商品住房；打通商品房和保障房通道，商品住房庫存量較大、消化周期較長(zhǎng)的市縣，要通過貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等方式，解決棚戶區(qū)、城中村和舊城改造原住戶安置房和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口租賃住房問題，原則上不得再新建安置住房；積極發(fā)展跨界房地產(chǎn)，房地產(chǎn)庫存過大的市縣，可根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，依法修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營(yíng)業(yè)性用地，調(diào)整為文化旅游、體育、園區(qū)、養(yǎng)老等跨界地產(chǎn)用地，同時(shí)將已建成的存量房屋發(fā)展為其他地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)跨界發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律、調(diào)整營(yíng)銷策略、帶頭落實(shí)國(guó)家政策、降低商品住房銷售價(jià)格的，給予獎(jiǎng)勵(lì)。

猴年回暖代表未來地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

春節(jié)前夕，首套房?jī)沙墒赘秮砹?，讓外界始料不及。抓住春?jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的良機(jī)，成為房企面對(duì)淡季搶收業(yè)績(jī)的不二選擇。地產(chǎn)領(lǐng)頭羊萬科的有關(guān)人士曾說，“我們365天不打烊?！比缃?，猴年春節(jié)長(zhǎng)假已過，全國(guó)樓市成交究竟如何？據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間各地樓盤促銷不間斷，但整體成交情況并不是特別樂觀。中國(guó)指數(shù)研究院所監(jiān)測(cè)的15個(gè)大中小城市成交數(shù)據(jù)也顯示為“喜憂參半”，總體成交同比上漲6.9%，一些二線城市成交有一定幅度增長(zhǎng)，但之前業(yè)內(nèi)看好的部分三、四線城市卻出現(xiàn)下跌。成都萬科一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，他們春節(jié)期間總成交與往年差不多。國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也表示，春節(jié)樓市普遍冷清，開發(fā)商年關(guān)不好過，期望農(nóng)民工解決庫存有些難。

春節(jié)長(zhǎng)假期間，筆者隨機(jī)采訪了多地正在銷售的樓盤，徐州榮盛城春節(jié)時(shí)期平均每天賣出十幾套住宅，揚(yáng)州京杭融園賣出十套住宅左右。揚(yáng)州雖比較發(fā)達(dá)，但在全國(guó)仍屬三線城市。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，揚(yáng)州樓市春節(jié)期間總成交27套，成交面積0.31萬平方米，同比微跌0.03%。一家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，在其春節(jié)期間所監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)一、二、三、四線城市中，今年成交總量較往年春節(jié)期間上漲6.9%，8個(gè)城市同比上漲，其中武漢成交182套，漲幅最大，韶關(guān)和三亞次之，7個(gè)城市同比下跌，其中福州、合肥下跌幅度較大。值得注意的是，成交量同比上漲的三亞、汕頭、徐州、蘇州等均屬于二三線城市。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，房?jī)r(jià)同比上漲城市達(dá)到21個(gè)，一線城市和二線核心城市房?jī)r(jià)均已漲回到一年前水平。這是70個(gè)城市新建住宅同比漲幅在連續(xù)下跌15個(gè)月后，首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，環(huán)比亦出現(xiàn)上漲，中國(guó)樓市在政策調(diào)整以來首次出現(xiàn)環(huán)比和同比“雙升”的態(tài)勢(shì)。瑞銀香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎近日公開表示，2016年中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日在《2015—2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中分析指出：2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。但同時(shí)，土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫存壓力繼續(xù)增大，三、四線城市市場(chǎng)依然偏弱。易居方面認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面正趨于好轉(zhuǎn)?？紤]到2016年房地產(chǎn)供求政策會(huì)趨于寬松、市場(chǎng)預(yù)期也逐漸向好，尤其是二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)猴年或迎暖春。這種回暖的跡象，也代表著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種趨勢(shì)。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場(chǎng)調(diào)研部）