下半年房?jī)r(jià)增幅將回落

【本刊綜合】樓市調(diào)整的步子似乎越來(lái)越近了。日前，中國(guó)社科院發(fā)表《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》稱：2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期，房?jī)r(jià)增幅將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。事實(shí)上，從近期各地所發(fā)生的一系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過(guò)”的信號(hào)。

“調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席?！痹搱?bào)告認(rèn)為，如果說(shuō)2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，一二線城市未來(lái)一年的房?jī)r(jià)上漲可能不會(huì)超過(guò)50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使得風(fēng)險(xiǎn)非常大。

近期多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已在收窄，這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映，2016年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比下降，下半年市場(chǎng)將降溫。

而在一手市場(chǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，由于前期市場(chǎng)高溫透支了大量需求，市場(chǎng)后續(xù)需求不足，房企資金鏈回籠也會(huì)減緩。有證券機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2016年下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。而從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月成交面積同比增長(zhǎng)32.94%，相比1-5月回落3.49個(gè)百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢(shì)得到驗(yàn)證。對(duì)于房企而言，另一個(gè)資金來(lái)源——開(kāi)發(fā)貸，也不斷在收緊。銀行業(yè)人士預(yù)計(jì)，下半年銀行開(kāi)發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。同策咨詢認(rèn)為，上半年制造了無(wú)數(shù)話題的“地王”房企，其潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其需要關(guān)注。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價(jià)”拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。在樓市下半年將進(jìn)入調(diào)整期的背景下，“地王”或面臨生與死的抉擇。

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上半年大陸主要城市誕生219宗“地王”

1-6月，大陸50個(gè)主要城市誕生的“地王”（統(tǒng)計(jì)口徑為單宗土地金額超過(guò)10億元的地塊）多達(dá)219宗，數(shù)量以每周近10宗的速度快速增長(zhǎng)。其中，熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

解讀

土地“熔斷”機(jī)制弊端凸顯

【本刊綜合】7月8日下午，南京集中出讓10幅地塊，其中8幅為住宅地，均設(shè)定了最高限價(jià)。超過(guò)40家房企參與搶地，8幅限價(jià)地塊，最終7幅因“熔斷”終止出讓?，F(xiàn)場(chǎng)主持人激動(dòng)地說(shuō)：“大家舉牌慢一點(diǎn)，電腦反應(yīng)跟不上。希望不要‘熔斷，這樣對(duì)大家都好，不要逼政府出政策?！蹦暇┱瞥觥叭蹟唷闭呤菫榱丝刂茦鞘袃r(jià)格過(guò)快上漲，抑制過(guò)熱土地市場(chǎng)，以落實(shí)房?jī)r(jià)、地價(jià)“雙控”的任務(wù)。也就是說(shuō)，這是南京市政府通過(guò)土地熔斷機(jī)制，試圖人為操控房?jī)r(jià)和地價(jià)，把樓市走勢(shì)完全掌控在政府手里。而在樓市上漲階段，政府限制土地價(jià)格、房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上是在替開(kāi)發(fā)商提前鎖定利潤(rùn)空間，拿到土地就是賺到，不搶才怪。決定樓市走勢(shì)的主要因素，就是土地供應(yīng)量和樓盤(pán)入市量，如果真的想控制房?jī)r(jià)、地價(jià)，就應(yīng)該加大土地供應(yīng)量，滿足開(kāi)發(fā)商的買地需求，而非限制土地最高價(jià)和房?jī)r(jià)漲幅。可見(jiàn)，這一錯(cuò)誤政策需要糾正。

多個(gè)熱點(diǎn)城市為樓市降溫

【本刊綜合】多個(gè)樓市過(guò)熱城市的政策正在收緊。7月9日，廈門(mén)發(fā)布樓市信貸調(diào)控政策“認(rèn)房又認(rèn)貸”，規(guī)定二套房首付，對(duì)名下有一套房但未結(jié)清貸款的，或兩筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結(jié)清的，則由原先的50%首付變?yōu)椴豢少J款，并停止向三套房發(fā)放公積金貸款。2016上半年廈門(mén)不斷刷新“地王”紀(jì)錄，一度引起購(gòu)房恐慌，目前島外房?jī)r(jià)已超過(guò)3萬(wàn)元。自3月25日上海出臺(tái)“滬九條”樓市新政后，北京、深圳也已收緊了樓市調(diào)控政策，合肥也從7月1日起提高首付比例。從這些城市政策面變化的趨勢(shì)來(lái)看，都是通過(guò)提高首付比例“降杠桿”，這是核心一二線城市樓市政策的重要特征。據(jù)悉，央行等相關(guān)部門(mén)已開(kāi)始對(duì)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已，三季度將成為政策收緊的最后“窗口期”，預(yù)計(jì)核心二線城市也會(huì)在三季度跟進(jìn)提高首付的政策。