業(yè)主自治困局待解

劉建華

隨著各大城市越來越多的成熟小區(qū)涌現(xiàn)，開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯，成立業(yè)主委員會的呼聲也日益高漲，盡管各地先后出臺相關(guān)法律法規(guī)，但業(yè)主委員會作為新型的自治組織的困局仍待破解

2015年12月3日下午，廣州廣地花園熱心業(yè)主將厚厚一沓業(yè)主聯(lián)名申請成立業(yè)委會的簽名表，遞交到廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)政府民政辦工作人員的手中?？此坪唵纹匠５囊徊?，但廣地花園的業(yè)主們卻整整“籌備”了8年。

在廣地花園的業(yè)主們看來，政府接收到了材料，真正的“業(yè)主委員會”將逐步依法成立，標(biāo)志著該小區(qū)十幾年來懸而未決的業(yè)主自治組織成立程序，邁出了關(guān)鍵性的一步。

近年來，隨著各大城市越來越多的成熟小區(qū)涌現(xiàn)，開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的責(zé)權(quán)模糊、利益沖突等各種矛盾日益明顯，成立業(yè)主委員會的呼聲也日益高漲。盡管各地先后出臺相關(guān)法律法規(guī)，廣州也曾在2009年9月和2004年3月頒布有關(guān)成立業(yè)委會的執(zhí)行辦法和法規(guī)，但業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理公司之間的暴力沖突仍常見報端，業(yè)主委員會作為新型的自治組織，面臨著社區(qū)公共事務(wù)管理中的諸多問題，仍待破解。

業(yè)委會道路曲折

2015年12月9日，廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)廣地花園業(yè)委會或業(yè)主大會籌備事宜再度傳來好消息，廣地花園社區(qū)居委會正式在小區(qū)內(nèi)貼出《關(guān)于組建首次業(yè)主大會會議籌備組的公告》，公告正式同意熱心業(yè)主代表提交的籌備成立業(yè)主大會的要求，并就籌備組代表條件、報名方法和時間，以及籌備組產(chǎn)生方式進(jìn)行了詳細(xì)說明。

《公告》規(guī)定，廣地花園首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表7人、物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成?；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。而7名籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以憑抽簽確定排名順序。業(yè)主代表候選人應(yīng)當(dāng)填寫《籌備組業(yè)主代表候選人登記表》，并提供《推薦業(yè)主代表候選人的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其成為業(yè)主代表候選人的業(yè)主的有效房產(chǎn)證及身份證（復(fù)印件），交到廣地花園社區(qū)居委會。業(yè)主為法定代表人的，還須提供營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）及單位出具的書面委托書（原件）和代理人身份證明（復(fù)印件）。

這個消息對于長期致力于廣地花園業(yè)主自治的黃澤龍、張卿萌、任磊、李林等業(yè)主代表來說，終于看到了勝利的曙光。

早在2004年，廣地花園的業(yè)主認(rèn)為，2003年4月獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)組建的業(yè)主委員會成立籌備小組無為且與物業(yè)管理公司聯(lián)盟損害業(yè)主權(quán)益，部分業(yè)主因拒交物業(yè)管理費，而遭到物管公司停水停電，已入住的73棟樓房365位業(yè)主自發(fā)形成第二屆業(yè)主委員會籌備小組，各業(yè)主委托本棟樓長參加業(yè)主大會，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，后因受到干擾，重選沒有下文。

2007年5月的一個周日上午，在鑼鼓聲和業(yè)主的掌聲中，廣地花園業(yè)主委員會籌備小組正式掛牌成立。番禺區(qū)南村鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都出席了掛牌儀式，“2007年5月，廣地花園曾有一個業(yè)主委員會籌備小組掛牌成立，其辦公室至今仍在廣地花園內(nèi)，但‘由于種種原因’，該籌備小組至今仍然無法完成籌備工作?！睒I(yè)主張先生對《小康》記者說，所謂“種種原因”實際上就是現(xiàn)在所謂的“籌備小組”和物業(yè)管理公司使用各種手段阻撓新業(yè)委會的誕生。

《公告》顯示，組建首次業(yè)主大會會議籌備組報名時間為2015年12月10日至31日（周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30）。黃澤龍說，盡管廣地花園成立業(yè)委會的道路還會很坎坷，但畢竟走出了關(guān)鍵性的一步，“很多小區(qū)連向政府部門遞交材料都沒能成功”。

維權(quán)聲音四起

就在廣地花園組建業(yè)主委員會走出“關(guān)鍵性”一步的同一天，廣州市花都區(qū)富力地產(chǎn)金港城小區(qū)停車場主要出入口被上百位業(yè)主圍得水泄不通，因抗議小區(qū)物管天力公司單方面上漲小區(qū)停車收費標(biāo)準(zhǔn)，拒交停車費的業(yè)主索性用私家車堵住了停車場的出入口，導(dǎo)致交通癱瘓。業(yè)主要求天力公司說明漲價理由，并重新征求業(yè)主意見。但天力物管公司負(fù)責(zé)人則表示，車庫產(chǎn)權(quán)屬于富力地產(chǎn)公司所有，“省發(fā)改委有文，市場調(diào)價無需征求業(yè)主同意”。

事實上，自從廣東省發(fā)改委于2015年8月15日下發(fā)“粵發(fā)改價格【2015】483號文”《關(guān)于開放住宅小區(qū)、商業(yè)配套、露天停車場停車保管服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》后，廣州多個小區(qū)發(fā)生過業(yè)主與物業(yè)管理公司的沖突。

物業(yè)公司根據(jù)“483號文”即“住宅小區(qū)機(jī)動車停放保管服務(wù)費收費實行市場調(diào)節(jié)價的原則”將停車費提高若干，而業(yè)主認(rèn)為沒有征得業(yè)主的同意，物管擅自提價。

《小康》記者在廣州知名大型小區(qū)麗江花園了解到，2015年8月下旬，廣東省發(fā)改委剛剛公布實施483號文不久，物管公司就單方面通知從9月1日開始，強(qiáng)行取消了所有地面月保車位。業(yè)主180元/月的月租停車卡將取消，全部變成儲值卡，每次進(jìn)出扣費。物管公司稱此舉將有效改善停車位緊張的局面，而受訪的大部分業(yè)主則表示，物管公司實際上是變相提高停車費。“通過這幾個月產(chǎn)生的停車費用來看，我每個月要多付出一百多元停車費，而之前的停車費只需180元，每天進(jìn)出不限次數(shù)?！?/p>

“物業(yè)管理費一直穩(wěn)居廣州前列，但管理質(zhì)量卻逐年下降?！痹邴惤▓@住了11年的業(yè)主陳芹對記者說，他家的管理費從最初的270多元/月快到了現(xiàn)在的400多元，而樓道衛(wèi)生卻越搞越差，小區(qū)內(nèi)停車越來越亂，車身亂劃了也沒人管，投訴也沒有用?！霸?jīng)著名的模范小區(qū)成了垃圾小區(qū)?！标惽圻€說，物業(yè)公司把原來小區(qū)內(nèi)十幾家地產(chǎn)中介全部逼走了，而由既沒經(jīng)驗也不專業(yè)的物管公司壟斷了小區(qū)內(nèi)的二手房交易，導(dǎo)致待售房屋既賣不出去，也賣不出好價錢。

麗江花園的保安告訴記者，現(xiàn)在所有的保安都成了中介的業(yè)務(wù)員，而且還有任務(wù)。現(xiàn)在人員工資上漲，保安和清潔工人數(shù)都大大縮減，質(zhì)量下降在所難免。而物業(yè)公司則表示，管理費十幾年沒有變過，還想保持原來的服務(wù)質(zhì)量，難。對此，陳芹說，雖然物業(yè)管理費單價沒有變，但是公攤費用逐年增加，也是變相提價。

同在番禺的另一知名小區(qū)祈福新村位于廣州市番禺區(qū)市廣路，是一個擁有10余萬業(yè)主的大型平民社區(qū)，業(yè)主劉先生稱，業(yè)委會由物業(yè)公司控制，物業(yè)管理費2011年和2014年連續(xù)漲價。

2015年12月初，富力地產(chǎn)公司旗下在廣州市的數(shù)個樓盤，包括天河區(qū)天禧花園、荔灣區(qū)唐寧等小區(qū)在內(nèi)的近百名業(yè)主，集體到政府部門表達(dá)訴求。這些富力旗下樓盤都是于近日陷入了取消月保、大幅上漲臨停費的風(fēng)波，物業(yè)管理公司均為天力物業(yè)，此舉被業(yè)主直斥為“強(qiáng)行推銷車位”。在小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的操控下，業(yè)主成了待宰羔羊，形如一盤散沙的業(yè)主迫切希望成立業(yè)主委員會。

廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧說，廣地花園的經(jīng)驗對其他小區(qū)具有積極的影響作用，成立業(yè)委會能有效管理業(yè)主的公共財產(chǎn)和保障公共利益。

自治難題何時解

1991年3月22日19點30分，在深圳萬科天景花園，中國第一個業(yè)主委員會宣告正式成立。包括王石在內(nèi)的萬科高管，與第一屆15位業(yè)委會委員，對業(yè)委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設(shè)休閑椅和果皮箱、管理費構(gòu)成等問題進(jìn)行了討論，并就議案形成了決議。

萬科天景花園業(yè)委會宣布成立一個月后，第二次會議通過了《天景花園業(yè)主委員會章程》，選舉產(chǎn)生了會長、副會長。由于電費問題圓滿解決，業(yè)委會這種社區(qū)組織模式也獲得了業(yè)主認(rèn)可。而成立業(yè)委會之后的一次物業(yè)漲價，卻又促動了深圳物業(yè)管理條例的實施。

1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過廣東省物業(yè)管理條例2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂，2009年9月3日 《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定（征求意見稿）》出臺，2014年3月13日《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（廣州市人民政府令[2014]第100號）經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行。三份文件都對業(yè)主委員會的產(chǎn)生、權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了明確的闡述。

但多份文件并沒能保證各小區(qū)業(yè)委會的順利組建，反而不斷曝出物管公司與小區(qū)業(yè)主的沖突新聞。據(jù)廣東地方媒體報道，廣州全市成立業(yè)委會的小區(qū)比例不到30%，在業(yè)委會成立方面做得比較好的是上海，“成立的比例達(dá)到80%”。北京、深圳、杭州等城市，大部分地區(qū)成立業(yè)委會的比例在10%到30%之間。

而要順利組成業(yè)主委員會首先要與物業(yè)管理公司和現(xiàn)有的“業(yè)委會”博弈，事實上，大部分都因缺少有效的組織、勢單力薄等因素而夭折。2015年4月份，祈福新村業(yè)委會換屆選舉，選舉還沒正式開始，選票爭奪戰(zhàn)就已進(jìn)入白日化狀態(tài)，各方是想盡辦法，不擇手段。

“自4月初，在接送小孩放學(xué)、看病甚至是在家中都會接到現(xiàn)任物管公司人員的‘拉票’要求，要求他們在“已圈定選項”的投票表格上簽名，所投票事項則是業(yè)委會成員選舉和是否繼續(xù)選擇現(xiàn)有物管公司等?！睒I(yè)主劉先生對記者說，祈福新村內(nèi)設(shè)有祈福英語實驗學(xué)校、祈福新村學(xué)校、半山幼兒園等多家祈福集團(tuán)下屬教育機(jī)構(gòu)，業(yè)主的子女們大多就近就讀于這些學(xué)校。小區(qū)里還設(shè)有祈福醫(yī)院，業(yè)主一般都在這個醫(yī)院看病，然而，無論是接送小孩上學(xué)還是看病，老師和醫(yī)生都會游說業(yè)主在他們提供的選票上簽字。祈福集團(tuán)回應(yīng)記者稱，從未安排屬下員工向業(yè)主拉票，可能是部分員工出于自身利益考慮自發(fā)去拉票，才造成誤會。

研究中國社區(qū)發(fā)展?fàn)顟B(tài)多年的中國人民大學(xué)教授陳幽泓說，目前，在占據(jù)城市面積一半左右的居住小區(qū)內(nèi)，業(yè)主組織仍處在體制的邊緣，其法律地位和組織特征不是很清楚，共有區(qū)域的法律確權(quán)也相對模糊。在很多小區(qū)，物業(yè)公司已經(jīng)架空了業(yè)主的所有權(quán)。

廣州市天河區(qū)一位官員稱，一般大型的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會很難依靠業(yè)主投票的方式建立。因為開發(fā)商及其合作的物管公司有許多利益在里面，表面上不會公然反對業(yè)委會成立，但是業(yè)委會一旦選舉產(chǎn)生，就意味著業(yè)主可以集體決定罷免物管公司，甚至更改小區(qū)名稱。目前廣州已經(jīng)建立起業(yè)主委員會的樓盤，多數(shù)是沒有什么“油水”的獨棟小區(qū)、老房子，沒有那么多的商鋪、會所、停車位，甚至沒有開發(fā)商。

陳幽泓表示，在中國，物權(quán)的突變式變革，造成了小區(qū)管理制度的缺位和斷層。物權(quán)所有人在自治意識尚不成熟時，就已經(jīng)肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)共有權(quán)利的責(zé)任。這是政府大跨度改革的一種冒進(jìn)。

在業(yè)主現(xiàn)有的意識和能力下，業(yè)主的組織很容易呈現(xiàn)一種循環(huán)的狀態(tài)：當(dāng)外部勢力入侵，到了一定程度，大家開始組織對抗，就有了業(yè)委會，發(fā)展商就不太敢侵權(quán)。業(yè)主一看發(fā)展商不再來了，就容易鳥飛獸散，周而復(fù)始。

《物業(yè)管理條例》明確業(yè)委會對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，定期會議定期換屆選舉。但是現(xiàn)狀不容樂觀，大多數(shù)業(yè)主組織都遇到了可持續(xù)發(fā)展的瓶頸，定期選舉無法實現(xiàn)，業(yè)主熱情不高，參與者后繼無人。

廣州番禺區(qū)廣地花園雖然已啟動組建業(yè)主委員會程序，但業(yè)主們深知，前面的道路并不會很平坦。