城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究

張佳妮 張冰倩

【摘要】城鎮(zhèn)化是我國(guó)第十個(gè)“五年”規(guī)劃大綱里提出的重要戰(zhàn)略，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展和人民生活水平的提高，具有巨大促進(jìn)作用。從1983年之后我國(guó)開(kāi)始住房商品化的先河，而近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特別厲害，地區(qū)房?jī)r(jià)的差距也越來(lái)越明顯。本文根據(jù)已有研究文獻(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系的理論分析，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法，選取我國(guó)1983年到2013年的數(shù)據(jù)，得出城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，并進(jìn)一步給出規(guī)劃的合理性建議。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化 房?jī)r(jià) 時(shí)間序列 計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型

一、引言

所謂城鎮(zhèn)化，是指隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過(guò)程。城鎮(zhèn)化是人口向城鎮(zhèn)持續(xù)集聚的轉(zhuǎn)變過(guò)程，它意味著城鎮(zhèn)人口數(shù)量和城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大的增多，也意味著社會(huì)投資向工商業(yè)比重的逐步加大。

中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快的現(xiàn)狀必然會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)生活必需品的大量需求，而住房是人類生存的基本要求。1983年我國(guó)開(kāi)始住房商品化的先河，而自1996年我國(guó)進(jìn)入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行的載體，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，使大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，帶動(dòng)了對(duì)住房的需求。2014年中國(guó)居住的城鎮(zhèn)人口接近7.4億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，表明我國(guó)已有超過(guò)一半的人口居住在城鎮(zhèn)，這意味著中國(guó)將開(kāi)始進(jìn)入城市圈。

同時(shí)，近幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的膨脹，各地住房的不斷興起，房?jī)r(jià)的不斷攀升，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，同時(shí)地區(qū)差異也越來(lái)越明顯，從實(shí)際情況來(lái)看，自2002年以來(lái)，我國(guó)的住房?jī)r(jià)格加速上升，其上漲幅度之大、速度之快前所未有，這引起了人們的普遍關(guān)注和政府的高度重視，并第一次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控。因此深入研究?jī)烧叩年P(guān)系，相互之間的影響從而提出合理化建議迫在眉睫。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的轉(zhuǎn)移，對(duì)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行研究應(yīng)該是雙向的，在對(duì)城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行定量分析之后，也應(yīng)該關(guān)注不斷上升的房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化的影響。因此本文擬采用定性與定量相結(jié)合的分析方法探討城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，全面分析城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)，并進(jìn)一步對(duì)城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)未來(lái)關(guān)系的發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)提供合理化依據(jù)。

城鎮(zhèn)化在一定意義上說(shuō)也可以叫做城市化，只是學(xué)者一般認(rèn)為城市化比城鎮(zhèn)化覆蓋的范圍要小，但是都是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向先進(jìn)的現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變的過(guò)程，城鎮(zhèn)化的發(fā)展是自改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)一直在進(jìn)行的內(nèi)容，加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展又被房地產(chǎn)市場(chǎng)影響著，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)又被房?jī)r(jià)影響著，因此對(duì)城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)的分析既能對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)有指導(dǎo)作用，又能加快城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展從而促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，這關(guān)系到我國(guó)人民生活的幸福和三步走戰(zhàn)略的快速實(shí)現(xiàn)。

商品房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)化到底存在一個(gè)什么樣的關(guān)系？近幾年，學(xué)術(shù)界進(jìn)行了大量探討，形成了各自的觀點(diǎn)。從世界范圍來(lái)看，美國(guó)、西歐、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)城市化水平已經(jīng)達(dá)到75%以上，個(gè)別國(guó)家己經(jīng)達(dá)到90%，城市化水平相當(dāng)高，其房地產(chǎn)市場(chǎng)建立較早并已經(jīng)十分成熟，房地產(chǎn)價(jià)格的政策干預(yù)極少，因此城市化和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系方面的研究相當(dāng)少。距離現(xiàn)在較勁的現(xiàn)有的外文文獻(xiàn)所研究的仍是中國(guó)的城市化和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系。在為數(shù)不多的研究二者關(guān)系的文獻(xiàn)中，僅從理論上研究的又占很大的比重，實(shí)證研究較少，而且只是簡(jiǎn)單地從城鎮(zhèn)化水平（城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀┖头康禺a(chǎn)價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)之間關(guān)系來(lái)進(jìn)行研究，而且大量的研究中并未考慮通貨膨脹導(dǎo)致價(jià)格上漲這一因素，導(dǎo)致有的實(shí)證研究并不那么準(zhǔn)確，而且中國(guó)整體的城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)并不能代表各個(gè)地區(qū)的數(shù)據(jù)，只能是中國(guó)整個(gè)的水平，可是由于地區(qū)不同，各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房?jī)r(jià)水平也各自不同，所以提出的建議不能適用于所有的區(qū)域，應(yīng)該分區(qū)域探討過(guò)后再因地制宜。

本文利用城鎮(zhèn)化和住宅銷售價(jià)格以及通貨膨脹率的最新年度數(shù)據(jù)，運(yùn)用誤差糾正模型，在考慮通貨膨脹的條件下，對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)并進(jìn)一步用協(xié)整檢驗(yàn)和誤差修正模型分別得出兩者長(zhǎng)期和短期存在一個(gè)什么樣的關(guān)系。

二、中國(guó)城鎮(zhèn)化與商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀

（一）我國(guó)城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀

直到2012年末，中國(guó)大陸總?cè)丝跀?shù)135404萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口71182萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.57%。如圖1.1所示，我國(guó)城鎮(zhèn)化總體上有了大幅度提升，由2000年的36.22%上升至2010年的49.95%，再于近兩年突破50%的水平，十二年來(lái)共增長(zhǎng)了16.35個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng)率1.36%，高于1980～1990年間0.68%的增長(zhǎng)率和1990～2000年間0.98%的增長(zhǎng)率。城鎮(zhèn)化總體處于快速穩(wěn)步上升階段，預(yù)計(jì)未來(lái)每年將以1%的速度增長(zhǎng)。但是我國(guó)城鎮(zhèn)化水平卻仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家85%的城市化水平，也低于世界55%的平均水平。

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圖1.1 2000～2012我國(guó)城鎮(zhèn)化水平變化情況

同時(shí)我國(guó)區(qū)域發(fā)展卻不協(xié)調(diào)。伴隨著戶籍制度的改革和農(nóng)村剩余勞力的大量產(chǎn)生，我國(guó)人口遷移呈現(xiàn)出量大面廣的特點(diǎn)，對(duì)當(dāng)前正以較快速度向前推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程起到了促進(jìn)作用。從全國(guó)情況來(lái)看，東部地區(qū)特別是東南沿海地區(qū)是國(guó)內(nèi)人口流入最多的地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，吸引了大量外來(lái)務(wù)工人口，在一定程度上促進(jìn)了這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化，使之成為當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化水平最高和近年來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)最快的地區(qū)。因此我國(guó)東部、中部、西部區(qū)域城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平也是很不平衡的。中部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平還明顯偏低，城鎮(zhèn)化發(fā)展比較滯后。這在一定程度上拉大了區(qū)域之間的發(fā)展差距。

（二）我國(guó)商品住宅價(jià)格發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)商品住宅價(jià)格近幾年來(lái)全面上漲，1998年我國(guó)進(jìn)行住房改革，2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲。如圖1.2所示，2008年的金融危機(jī)曾讓房?jī)r(jià)有稍微的下降，但是總體價(jià)格水平仍在上漲且斜率越來(lái)越大，這代表我國(guó)房?jī)r(jià)在2008年之后迅猛增長(zhǎng)。2011年2月房?jī)r(jià)排名中，深圳房?jī)r(jià)位居第一，新住宅均價(jià)達(dá)25137元/平方米，上海以23591元/平方米緊隨其后，北京新住宅均價(jià)22767元/平方米位列第三，而廣州以15101元/平方米位列第七。而全國(guó)100個(gè)城市商品房平均價(jià)格為8686元/平方米，較上月漲幅達(dá)0.48%，總的來(lái)說(shuō)持續(xù)了幾年的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象現(xiàn)在似乎也不容樂(lè)觀。2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新“國(guó)八條”、限購(gòu)令、取消優(yōu)惠利率等樓市調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)還是一路飆升。目前，我國(guó)一線城市的商品房?jī)r(jià)格仍居高不下，而且大多數(shù)人都是投資性購(gòu)房，大量的空房出現(xiàn)，可能出現(xiàn)一個(gè)小區(qū)都空無(wú)一人的現(xiàn)象，這導(dǎo)致中低層階級(jí)反而沒(méi)房住，同時(shí)也阻礙了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

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圖1.2 商品房平均銷售價(jià)格圖

三、關(guān)于城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)之間的相互影響

（一）城鎮(zhèn)化對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

一方面，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展會(huì)導(dǎo)致人口向城鎮(zhèn)的大量轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為：十八大提出要全面推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，地方政府緊跟中央號(hào)召出臺(tái)各種促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的政策措施，使得城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)過(guò)快，而人多地少的中國(guó)國(guó)情導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房數(shù)量有限，因此城鎮(zhèn)住房建設(shè)嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)人口的迅猛增加。有限的住房供給，加上不斷擴(kuò)大的住房需求以及貧富懸殊的差距，使得房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。另一方面，城鎮(zhèn)的擴(kuò)張必然會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)的變化，城市呈現(xiàn)由中心向四周的迅速擴(kuò)張模式，大量的土地資源被不斷建設(shè)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施所占用，但是城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)和通過(guò)征地所補(bǔ)充的土地資源仍然很難滿足城鎮(zhèn)擴(kuò)展建設(shè)的需求，人們旺盛的住房需求影響土地價(jià)格，進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格。

（二）商品房?jī)r(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)化的影響

由圖二可以看出我過(guò)房?jī)r(jià)自1983年來(lái)不斷上漲，我國(guó)商品住宅價(jià)格就像一把雙刃劍，房?jī)r(jià)的上漲對(duì)城鎮(zhèn)化來(lái)說(shuō)既有利也有弊。

1.房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化有正向促進(jìn)作用。不斷上漲的房?jī)r(jià)意味著房地產(chǎn)業(yè)投資預(yù)期較好，同時(shí)人們“看漲不看跌”的心理促使大量的資金流入該行業(yè)。由于政策的規(guī)定，一處住房的建設(shè)和完善必然導(dǎo)致與之配套的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這使得城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城鎮(zhèn)生活環(huán)境不斷提高，因此更多農(nóng)業(yè)人口被吸引入城。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生大量的勞動(dòng)力需求，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)與之相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，因此大量的資金和農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)集聚，從而推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

2.房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化有反向抑制作用。房?jī)r(jià)迅速上漲將嚴(yán)重阻礙我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其主要表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)間房?jī)r(jià)的不同漲幅將改變居民家庭財(cái)富分配格局，導(dǎo)致家庭財(cái)富增長(zhǎng)向城鎮(zhèn)居民家庭偏移，而城鎮(zhèn)內(nèi)部則出現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)向高收人人群集中；增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)成本、心理成本以及人力資源積累成本；延緩了制度性壁壘的消融（如放松戶籍制度），強(qiáng)化了市場(chǎng)性壁壘，包括勞動(dòng)力市場(chǎng)和住房市場(chǎng)等。

可見(jiàn)，城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間存在一定的互動(dòng)關(guān)系，理清這一關(guān)系將有利于促進(jìn)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)實(shí)現(xiàn)加快城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)。

（三）城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

1.指標(biāo)的選擇和數(shù)據(jù)的來(lái)源。本文選取1983～2013年的年度數(shù)據(jù)，在誤差糾正模型（ECM）框架下，利用Granger因果檢驗(yàn)法對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行實(shí)證性檢驗(yàn)。由于住宅是人們的基本生活需要，在這里對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的討論主要限于商品住宅價(jià)格（P）。城鎮(zhèn)化率我用城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝跀?shù)來(lái)代替（UR）。（P、UR的數(shù)據(jù)均來(lái)自于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，如附錄A）

2.模型的單位根檢驗(yàn)。由于數(shù)據(jù)是一個(gè)時(shí)間序列，所以可能會(huì)存在非平穩(wěn)的問(wèn)題進(jìn)而引起虛假回歸，因此檢驗(yàn)序列是否平穩(wěn)是非常重要的。所以在建模之前，先驗(yàn)證一下這些數(shù)據(jù)是否可以建模。

檢驗(yàn)序列是否平穩(wěn)一般采用單位根檢驗(yàn)，如表2.1所示，城鎮(zhèn)化水平（ur）和一階差分后的數(shù)據(jù)D（UR）以及二階差分后的D（UR，2）的ADF檢驗(yàn)結(jié)果，t檢驗(yàn)大于在1%顯著水平下的臨界值，故ur和D（UR）為非平穩(wěn)的序列，反而在二階差分之后t統(tǒng)計(jì)量的值分別小于1%的顯著水平下的臨界值，此時(shí)才為平穩(wěn)的序列。

房?jī)r(jià)（P）和一階差分后的D（P）的ADF檢驗(yàn)結(jié)果t檢驗(yàn)均大于在1%、5%和10%顯著水平下的臨界值，故房?jī)r(jià)是非平穩(wěn)的序列，同城鎮(zhèn)化水平一樣P的原數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的，二階差分后才是平穩(wěn)的。

3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。根據(jù)上文分析，序列UR，P水平檢驗(yàn)雖然不是平穩(wěn)的，但一階差分后都呈現(xiàn)平穩(wěn)性，因而在此基礎(chǔ)上利用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法檢驗(yàn)兩個(gè)序列間是否存在因果關(guān)系并根據(jù)AIC定階準(zhǔn)則確定最優(yōu)滯后期K為2，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2.2。在5%的顯著水平下，UR是P的Granger原因，而P不是UR的Granger原因，即城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間存在一個(gè)單向的因果關(guān)系。從這可以得出結(jié)論：房?jī)r(jià)的上漲不是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的格蘭杰原因，但是城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

4.協(xié)整檢驗(yàn)分析。協(xié)整檢驗(yàn)常在檢驗(yàn)變量具有同階單整性的基礎(chǔ)上進(jìn)行，常用方法有用于2個(gè)變量及其以上的Johansen檢驗(yàn)。因此，本文將采用Johansen檢驗(yàn)，其中，根據(jù)AIC定階準(zhǔn)則確定UR，P，最優(yōu)滯后期K為2，檢驗(yàn)結(jié)果如表2.3所示：序列間存在協(xié)整關(guān)系，即至少存在1個(gè)協(xié)整關(guān)系，這表明城鎮(zhèn)化水平和房?jī)r(jià)之間存在協(xié)整關(guān)系。

選擇最大特征根對(duì)應(yīng)的向量作為房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期方程，得出

P=688.383×UR （2.1）

由（2.1）式可知，我國(guó)城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。在該長(zhǎng)期均衡關(guān)系中，城鎮(zhèn)化水平每增加1個(gè)單位，住房?jī)r(jià)格就相應(yīng)上漲688.383個(gè)單位。

5.回歸模型的建立。由以上分析可知可以建立P和UR的回歸模型。由于通貨膨脹率可能對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響，因此在建模的同時(shí)也要考慮通貨膨脹的影響。以P、UR和CPI分別表示房地產(chǎn)價(jià)格、城鎮(zhèn)化水平（城鎮(zhèn)化率）和通貨膨脹率（在0.05的顯著水平下，由后期運(yùn)算結(jié)果得出懷特檢驗(yàn)結(jié)果為2.814<χ2（5）=11.07，因此數(shù)據(jù)不存在異方差問(wèn)題，所以不用取對(duì)數(shù)），以房地產(chǎn)價(jià)格為被解釋變量，城鎮(zhèn)化水平和通貨膨脹率為解釋變量，建立的線性回歸模型可表示如下：

P=β0+β1UR+β2CPI+μ

做最小二乘回歸法得：

P=-6833.71+180.44×UR+25.52×CPI （2.2）

（-4.84） （23.14） （2.15）

R2=0.96 F=317.89

經(jīng)檢驗(yàn)，由（2.2）式可知商品住房銷售價(jià)格分別與城鎮(zhèn)化水平和通貨膨脹率都成正相關(guān)關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平每提高一個(gè)單位，房?jī)r(jià)就會(huì)提高180.44個(gè)單位，同時(shí)通貨膨脹率每增加一個(gè)單位房?jī)r(jià)就會(huì)上漲25.52個(gè)單位。這符合我們的一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，也符合之前的理論分析過(guò)程。可決系數(shù)和修正的可決系數(shù)較大，且F在0.05的顯著性水平下的臨界值為3.74，F(xiàn)=317.89>3.74，所以回歸方程整體顯著。在顯著性0.05的顯著性水平下，t0.025（31-2-1）=2.05，其中tur=23.14>2.05，城鎮(zhèn)化水平對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，但是tcpi=2.15>2.05，表明通貨膨脹率對(duì)房?jī)r(jià)也有影響。因此在考慮城鎮(zhèn)化水平和房?jī)r(jià)關(guān)系的時(shí)要考慮通貨膨脹的影響，所以本文的房?jī)r(jià)是折算了通貨膨脹率的即P2（為方便，下文用P表示P2）=P/CPI×100%。重新建模，做一元線性回歸模型得：

P=-3842.32+172.46×UR（2.3）

（-14.34） （23.67）

R2=0.95 F=560.5 DW=0.25

給定顯著性水平ɑ=0.05，懷特檢驗(yàn)得出TR2=9.376<χ2（5）=11.07，表明數(shù)據(jù)不存在異方差，因此不用考慮消除異方差的問(wèn)題。

查DW統(tǒng)計(jì)表可知，當(dāng)n=31，k=1時(shí)，得下限臨界值dL=1.36，dU=1.50，由上知DW值為0.28，則0<0.28

由上式可知ρ=0.87，進(jìn)行廣義差分變換，令

Y=P-0.87×P（-1）

X=UR-0.87×UR（-1）

進(jìn)行OLS回歸得：Y= -673.19+206.68X（其中DW=1.45）

由于DU

P=-5178.38+1589.85UR （2.4）

6.誤差修正模型。由于模型存在一階自相關(guān)，因此做滯后項(xiàng)為1的ARMA模型，得出方程：

P=-5404.849+211.20×UR+0.898×Ut-1 （2.5）

（-2.46） （4.73） （8.75）

R2=0.98 DW=1.49 F=1081.29

由DW值可知（2.5）式方程的消除了自相關(guān)，得到穩(wěn)定的殘差項(xiàng)。

在自相關(guān)消除之后，由于城鎮(zhèn)化水平和房?jī)r(jià)水平的非平穩(wěn)變量的非均衡誤差是平穩(wěn)的，根據(jù)格蘭杰定理可知，城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)這兩組序列的誤差修正模型的表達(dá)式必然存在。由eviews6.0得出誤差修正模型為：

D（P，2）=134.04×D（UR，2）-0.03×RESID（-2） （2.6）

由（2.6）式知誤差修正項(xiàng)為0.03，表明誤差項(xiàng)以0.03的比例影響后一期房?jī)r(jià)水平，這也意味著修正長(zhǎng)期非均衡的程度大概是3%，說(shuō)明長(zhǎng)期均衡關(guān)系偏離時(shí)，從短期非均衡狀態(tài)向長(zhǎng)期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較緩慢，幾乎沒(méi)有影響。因此，短期內(nèi)城鎮(zhèn)化變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著。

7.結(jié)果分析。（1）根據(jù)模型的研究，驗(yàn)證了我國(guó)城鎮(zhèn)化水平和商品住宅價(jià)格之間有著穩(wěn)健的、顯著的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，即我國(guó)城鎮(zhèn)化水平是商品住宅價(jià)格的原因，城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)促進(jìn)商品住宅價(jià)格的上漲，但是通貨膨脹對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)升降并無(wú)顯著影響。（2）根據(jù)誤差修正模型的定量分析可以認(rèn)為：城鎮(zhèn)化水平提高，可能由于大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，對(duì)住房需求上升，所以會(huì)使商品住宅價(jià)格提高；城鎮(zhèn)化水平是商品住宅價(jià)格的Granger原因，但是商品住宅價(jià)格不是城鎮(zhèn)化水平的Granger原因。商品住宅銷售價(jià)格的短期變動(dòng)是偏離長(zhǎng)期均衡的影響。從誤差修正項(xiàng)resid的系數(shù)來(lái)看，當(dāng)短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡，出現(xiàn)非均衡狀態(tài)時(shí)，誤差修正項(xiàng)將以-0.03的調(diào)整力度將其拉回均衡狀態(tài)，但是速度非常緩慢，這表明城鎮(zhèn)化的短期變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)并不顯著。

綜上所述，城鎮(zhèn)化和商品住宅價(jià)格之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平與商品住宅價(jià)格之間存在顯著的正向關(guān)系，城鎮(zhèn)化水平的提高會(huì)促進(jìn)商品住宅價(jià)格的上漲；在短期內(nèi)給城鎮(zhèn)化水平造成的沖擊，并不會(huì)會(huì)給商品住宅價(jià)格帶來(lái)同向的沖擊。

四、政策建議

根據(jù)理論分析與實(shí)證研究結(jié)果，為了加速我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高，增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，提出以下政策建議。

（一）以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為基礎(chǔ)促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平低于世界平均水平的這一現(xiàn)狀要求我國(guó)大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)上存在房?jī)r(jià)過(guò)高而且漲幅過(guò)大等很多問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)需要向成熟方向發(fā)展。實(shí)證分析顯示，當(dāng)人均可支配收入提高時(shí)，使得農(nóng)村人口有能力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，人口的轉(zhuǎn)移和原城鎮(zhèn)居民對(duì)住房質(zhì)量要求的提高會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，從而促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，無(wú)論是城鎮(zhèn)化水平的提高還是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都必須以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。

（二）控制城鎮(zhèn)化的速度與規(guī)模促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展

由實(shí)證分析可知，我過(guò)城鎮(zhèn)化和房?jī)r(jià)成正向比例關(guān)系。我國(guó)城鎮(zhèn)化道路任重道遠(yuǎn)，而城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度尤為明顯，如果城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度過(guò)快，可能會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，土地資源的緊缺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健康；而如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，最終將會(huì)抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。因此必須協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展速度及幅度，促使二者和諧發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)有以下建議：（l）把握城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)度，避免城鎮(zhèn)化水平冒進(jìn)，控制特大城市和大城市的發(fā)展規(guī)模；（2）大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設(shè)。目前我國(guó)的中小城鎮(zhèn)的規(guī)模有所擴(kuò)張，但是土地利用不夠充分，閑置土地較多，有很大的發(fā)展?jié)摿?。因此在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上有效開(kāi)發(fā)利用土地是很有必要的。

（三）加大國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。

在發(fā)展城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的過(guò)程中，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資水平和投資結(jié)構(gòu)，加大對(duì)保障性住房的供給力度，認(rèn)真貫徹落實(shí)“國(guó)五條”等相關(guān)調(diào)控政策法規(guī)，有效控制房?jī)r(jià)，保障居民住房權(quán)利；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，由于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，即建成一個(gè)商品住房的時(shí)間較長(zhǎng)，使得開(kāi)發(fā)房屋有效供給滯后于變化的市場(chǎng)需求，加速風(fēng)險(xiǎn)的形成，其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息不對(duì)稱和人為炒作引起信息誤導(dǎo)會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展偏離市場(chǎng)規(guī)律，因此要加大國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，嚴(yán)厲打擊阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的各種不正當(dāng)行為。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：張佳妮（1990-），女，漢，湖北黃石人，就讀于湖北大學(xué)，研究方向：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)；張冰倩（1997-），女，漢，湖北武漢人，就讀于廣西大學(xué)，研究方向：國(guó)貿(mào)。