邊遠(yuǎn)縣區(qū)房地產(chǎn)去庫存實(shí)踐與思考

李保興　崔昊　段仕鵬　付清怡

【摘要】為貫徹落實(shí)中央和省、市“去庫存”決策部署，施甸縣委、縣政府高度重視，探索實(shí)踐購房激勵(lì)措施、以棚改助力房產(chǎn)去庫存、鼓勵(lì)支持農(nóng)民工和農(nóng)戶進(jìn)城購房，努力化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】邊遠(yuǎn)縣區(qū) 房地產(chǎn) 去庫存 路徑

施甸縣位于云南省西部邊陲，總面積2009平方公里。總?cè)丝?4.44萬人。轄5個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)（其中含2個(gè)民族鄉(xiāng)）。全縣經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，總耕地面積30萬畝，人均占有耕地0.98畝。2015年施甸縣GDP為50.17億元，其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為15.12億元、14.29億元、20.16億元。財(cái)政收入6.02億元。施甸縣城鎮(zhèn)建成區(qū)面積為17.5平方公里，縣城7.5平方公里，城鎮(zhèn)化率33%。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，施甸縣待售商品住房1，899套，面積21.96平方米。2016年4月末，出售商品房315套，面積5.59萬平方米，銷售量達(dá)78套/月，是上年同期的4.86倍，銷售額達(dá)2.49億元，去庫存效果明顯。

一、房地產(chǎn)市場主要特點(diǎn)

（一）住房供應(yīng)體系日趨完善

隨著住房制度改革的不斷深化，施甸縣住房建設(shè)形成了以商品房為主，保障性住房、農(nóng)村危房改造和抗震安居工程為輔的“三位一體”住房供應(yīng)體系，建成商品房1，498套、保障性住房3，404套、農(nóng)村危房改造和抗震安居工程18，350套，基本解決了不同層次家庭的住房問題，居住條件得到了很大的改善。

（二）房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長

目前，施甸縣共有房地產(chǎn)商12個(gè)，其中，縣城10個(gè)，仁和鎮(zhèn)2個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.34億元，同比增長131.80%。2015年末，施甸縣房屋施工面積56.48萬平方米，2016年竣工1，498套，面積21.96萬平方米，待售面積21.27萬平方米（含新增和已售部分）。

（三）住房剛性需求呈增加趨勢

實(shí)施《施甸縣城市總體規(guī)劃（2010～2030）》，城市建設(shè)全面擴(kuò)容提質(zhì)，以就業(yè)為導(dǎo)向聚集人口，大量搬遷農(nóng)民、進(jìn)城務(wù)工人員、外來就職人員增加，就業(yè)、入學(xué)、結(jié)婚等住房的剛性需求激增，也促使施甸縣房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前，城鎮(zhèn)常住人口有7.48萬人，縣城人口突破5萬人，新增城鎮(zhèn)就業(yè)1.1萬人。

（四）房地產(chǎn)去庫存呈現(xiàn)短期效應(yīng)

扶貧搬遷實(shí)施帶來的政策紅利，舊城棚戶區(qū)改造帶來的“購房潮”，在一定程度上緩解房地產(chǎn)庫存壓力，呈現(xiàn)立竿見影的效果。

二、去庫存路徑的探索和實(shí)踐

施甸縣采取實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、改善金融服務(wù)、降低購房成本、落實(shí)子女教育同城待遇等措施，出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)政策，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房?！白尯⒆拥玫礁玫慕逃尭改赶硐沓抢锏母?，成為農(nóng)民在城里安家的源動(dòng)力！”。

（一）多措并舉，出臺(tái)購房激勵(lì)措施

一是用活公積金政策。2015年以來，住房公積金中心4次出臺(tái)購房刺激政策，擴(kuò)大住房公積金使用范圍，兩次降低住房公積金個(gè)人住房貸款首付比例，首套房申請住房公積金貸款最低首付款比例降為20%。截至2016年4月末，施甸縣各金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款3，559.80萬元，同比增長38.32%，消化商品房60套。發(fā)放住房公積金貸款4，146萬元，同比增長191.89%，支持87戶居民購買房屋。二是落實(shí)稅費(fèi)減免政策。2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房或改善性住房，根據(jù)面積減征相應(yīng)的契稅稅率。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。三是搭建政企交流平臺(tái)，明確政策導(dǎo)向。縣委政府召集全縣12家房地產(chǎn)公司召開專項(xiàng)會(huì)議，認(rèn)真聽取地產(chǎn)企業(yè)的訴求，要求地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，關(guān)愛弱勢群體，不哄抬房產(chǎn)價(jià)格，支持扶貧攻堅(jiān)事業(yè)。

（二）棚改助力，加速房產(chǎn)去庫存進(jìn)度

積極落實(shí)中央棚戶區(qū)改造政策，獲得國開行2億元貸款支持。加大貨幣化安置力度，實(shí)行以購代建，盤活存量商品房。收儲(chǔ)中小套存商品房作為保障性住房，破解臨時(shí)過渡周轉(zhuǎn)難題，助力棚戶區(qū)改造，滿足棚戶區(qū)改造多元化安置需求。施甸縣棚改項(xiàng)目涉及3個(gè)改造點(diǎn)，拆遷總戶數(shù)568戶（其中：貨幣安置379戶，實(shí)物安置189戶）。目前，完成拆遷153戶，拆除面積18，482.13平方米，其中，貨幣安置完成91戶，兌付貨幣補(bǔ)償資金6，583.78萬元。棚改戶在城區(qū)購買普通商品住房62套，購房轉(zhuǎn)化率達(dá)40.52%，占城區(qū)2016年度商品住房總銷售面積的15.81%左右。

（三）易地搬遷，積極落實(shí)去庫存措施

一是開設(shè)通道，提高效率。成立縣易地扶貧搬遷領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)指揮部和辦公室，開通易地搬遷綠色通道，優(yōu)化審批流程，加快審批效率，為搬遷戶提供政策解釋、信貸咨詢等服務(wù)。二是實(shí)施移民搬遷優(yōu)惠政策。探索建立完善農(nóng)民宅基地抵押登記制度，研究制定農(nóng)民宅基地上的房屋在一定范圍內(nèi)交易等政策，吸引農(nóng)民進(jìn)城購房。在城鎮(zhèn)購買商品住房或者二手房的，保留進(jìn)城落戶農(nóng)民“三個(gè)不變”，即在其原戶籍地土地承包經(jīng)營權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財(cái)產(chǎn)權(quán)益不變。分類制定補(bǔ)助政策標(biāo)準(zhǔn)，對到搬至縣城建檔立卡戶補(bǔ)助10萬元/戶，非建檔立卡戶補(bǔ)助8萬元/戶。有貸款意愿的搬遷農(nóng)戶可向項(xiàng)目公司申請6萬元、3年內(nèi)農(nóng)戶承擔(dān)年利率2%的住房轉(zhuǎn)貸資金。三是制定《關(guān)于將符合條件的商品房作為拆遷安置房的指導(dǎo)性意見》（施辦發(fā)〔2015〕32號(hào)），并與保山市宏晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《施甸縣縣城拆遷改造安置房回購合作協(xié)議》，經(jīng)協(xié)商，將其開發(fā)建設(shè)的“富甸銘城”142幢連體別墅（建筑面積36，849.66m2）和7套套間房（建筑面積835.45m2），用于縣城建設(shè)拆遷安置戶的安置。人均住宅面積不足40㎡的安置戶，可以按照連體別墅3，000元/m2、套間房2，500元/m2的價(jià)格購買安置房。四是拓寬搬遷戶融資渠道，降低融資成本。為緩解搬遷戶繳付安置房自籌資金壓力，施甸各金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出“住房建設(shè)轉(zhuǎn)貸資金”、“危改貸”、“扶貧貼息貸”和“安家貸”四類特色金融產(chǎn)品，截至2016年4月末累計(jì)發(fā)放3，843.20萬元，部分產(chǎn)品由政府貼息，既提高了搬遷戶貸款的可獲得性，也降低了搬遷戶的融資成本。五是實(shí)施旅游地產(chǎn)捆綁營銷。例如，個(gè)別樓盤融入“契丹古鎮(zhèn)”、“溫泉小鎮(zhèn)”文化以吸引購房者{1}，實(shí)現(xiàn)出租與居住融合，解決舉債購房問題，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。

三、現(xiàn)實(shí)困難與癥結(jié)

在綜合政策措施的驅(qū)動(dòng)和刺激下，雖然施甸縣房地產(chǎn)去庫存取得一定成效，但也顯露出諸多問題。

（一）供給與需求難以匹配

一是供大于求，房地產(chǎn)市場飽和甚至過剩與有效需求不足產(chǎn)生矛盾。施甸屬于國家級(jí)連片特困縣，城區(qū)小，人口少，居民收入水平低。在相對較小的市場內(nèi)有12家地產(chǎn)商在競爭，“僧多粥少”，市場飽和度高。二是在保障房建設(shè)中“重建設(shè)輕規(guī)劃、重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重完工輕分配、重建房輕產(chǎn)業(yè)配套”，導(dǎo)致保障房供給與百姓的需求不匹配。此外，移民搬遷和棚戶區(qū)改造過程中，安置房選址離城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活成本較高等情況較為普遍，特別是安置房建設(shè)周期和安置協(xié)議兌現(xiàn)周期長，導(dǎo)致有些群眾抱怨、上訪，甚至阻撓棚戶區(qū)改造。政府投入了大量的人力、財(cái)力和物力，卻在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如預(yù)期的那樣買賬。

（二）現(xiàn)有的政策框架限制了去庫存進(jìn)程

一是現(xiàn)有政策對保障房的戶型和單套面積等方面都有明確限定，與居民實(shí)際需求相差甚遠(yuǎn){2}。二是受新增項(xiàng)目用地的耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)限制，保障房建設(shè)存在用地難的問題。

（三）搬遷后生活的不確定性使搬遷戶積極性不高

據(jù)調(diào)查，搬遷戶進(jìn)入安置點(diǎn)重新買房，雖可享受政府補(bǔ)貼和無息貸款（最高金額6萬元，期限3年），但自身仍需負(fù)擔(dān)幾萬元的貸款本金，農(nóng)戶離開農(nóng)田之后，難以保證有穩(wěn)定可觀的收入，而所有日常開支都要以現(xiàn)金支付，資金流一旦斷流，將陷入難以果腹的境地，未來生活、收入等各方面的不確定性和潛在風(fēng)險(xiǎn)使許多貧困戶對于搬遷一事心存疑慮，這使得相關(guān)政策效果大打折扣。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至5月15日，有意向搬入扶貧安置點(diǎn)并交納定金的貧困戶為243戶，僅占總搬遷責(zé)任戶的3.67%，說明很多貧困戶還有等待觀望的心理。

四、啟示

對照美國和日本房地產(chǎn)去產(chǎn)能過剩的歷史，價(jià)格下跌與消費(fèi)需求形成負(fù)反饋效應(yīng)，加之，由于房地產(chǎn)企業(yè)大多是高負(fù)債經(jīng)營，在去產(chǎn)能、去杠桿過程中，其負(fù)債率必然對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生壓力，導(dǎo)致債務(wù)違約、失業(yè)率上升、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)政策處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，中央政府提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，去庫存作為重要實(shí)施目標(biāo)之一。從需求看，對房地產(chǎn)需求不足的縣區(qū)，需要相應(yīng)去庫存政策措施刺激消費(fèi)需求。從供給看，應(yīng)保持房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，避免新增供給量給去庫存增加壓力。從政府層面講，應(yīng)正確理解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革目的意義和“三去一降一補(bǔ)”措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，解決供給與需求矛盾，理性制定和實(shí)施政策措施，摒棄急于求成、急功近利思想，注重房地產(chǎn)的預(yù)期和供給管理，推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。從開發(fā)商層面講，無論采取何種營銷舉措，無一不是為擴(kuò)大銷售鋪路的“應(yīng)急之舉”，生命力極為有限。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)立足市場，著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展的思量，提升銷售服務(wù)質(zhì)量，提高工程質(zhì)量和效率，增強(qiáng)軟硬件實(shí)力，履行社會(huì)責(zé)任，開發(fā)市場所需質(zhì)量好、服務(wù)好的“放心房”、“良心房”。

五、政策建議

（一）做好房地產(chǎn)預(yù)期和供給管理

一是放寬保障性住房政策限制。對保障性住房的戶型和單套面積等方面需要在政策層面進(jìn)行符合實(shí)際的放寬調(diào)整，實(shí)現(xiàn)與居民實(shí)際需求相匹配。二是加大政府購買服務(wù)力度。處于市場最前沿的商品房，在戶型、面積、選址、配套等方面更適合百姓需求。通過政府購買服務(wù)，回購商品房作為保障房，打通市場庫存與棚戶區(qū)改造、移民搬遷安置的通道，既能更好地滿足住房保障需求，又能有效地消化房地產(chǎn)庫存。

（二）構(gòu)建適應(yīng)城市的整體發(fā)展和服務(wù)需求功能

一是政府應(yīng)積極推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市融合，不能一味地建成一座座“空城”、“鬼城”，有了產(chǎn)業(yè)才會(huì)吸引人來，城里才能興旺。二是從提高住房供給有效性的角度出發(fā)，把貨幣化安置和回購商品房結(jié)合起來，進(jìn)一步探索保障房供給的新路徑。三是農(nóng)民進(jìn)城購房是市場化的主動(dòng)行為，是農(nóng)民根據(jù)自己生產(chǎn)生活需求所做的主動(dòng)選擇，其首要考慮的是收入水平、生活質(zhì)量等現(xiàn)實(shí)問題。指望農(nóng)民一下子都進(jìn)城不現(xiàn)實(shí)，政府不可操之過急，而是引導(dǎo)和提供服務(wù)，要避免在實(shí)際操作中越位，在政策制定執(zhí)行過程中變成對房地產(chǎn)的大規(guī)模刺激。四是去庫存也是結(jié)構(gòu)調(diào)整，要把低端落后的淘汰掉，從供給端刺激新需求、新市場，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。

（三）解決城市化進(jìn)程中政府舉債困惑

金融應(yīng)加大縣區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程支持力度。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)創(chuàng)新開發(fā)針對性強(qiáng)的保障保險(xiǎn)產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品，彌補(bǔ)政府政策性保障空白，解除入住居民教育醫(yī)療等后顧之憂。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造、移民搬遷及城市化進(jìn)程中相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。幫助政府解決購買服務(wù)回購資金以及貨幣化安置資金，解決棚戶區(qū)改造“錢從哪里來”的問題，減輕地方政府舉債負(fù)擔(dān)，提高政府積極性。

注釋

{1}據(jù)考證，施甸現(xiàn)有大量契丹族后裔，他們自稱“本人”?！氨救恕笔敲晒艤邕|之后，隨蒙古軍隊(duì)西征的契丹族官兵的后裔。他們至今仍保留著契丹族的諸多風(fēng)俗習(xí)慣，墳?zāi)股先匀皇褂闷醯ば∽郑陟舻呐曝疑献讨耙伞弊謽印?/p>

{2}例如，擺榔鄉(xiāng)某貧困戶家中共5口人，僅有一位男性勞動(dòng)力，文化程度為文盲，在原有居住地尚有能力飼養(yǎng)牲畜，耕種土地，聊以養(yǎng)家糊口；若遷入縣城，基本不具備務(wù)工能力，收入降為0。且5口人中還有一位為兒童，尚不具備掙錢能力。以這戶人家的收入能力，即便領(lǐng)取了10萬元政府補(bǔ)貼以及6萬元貼息貸款后，也只能購買60平米左右的小戶型（假設(shè)為2，500元/平米），而這樣的戶型很難滿足5口之家居住需要。