西部地區(qū)房價波動及其影響因素分析

【摘要】我國1998年開始啟動住房體制改革，隨后幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，在2003年由國務(wù)院出臺的《18號文件》明確了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。在任何市場中最重要的都是價格，因此房價是房地產(chǎn)市場研究的重點，是揭示房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的重要方式之一。房價的波動不僅對普通百姓的生活消費水平產(chǎn)生巨大影響，而且對一個國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行也有不可小覷的作用。

【關(guān)鍵詞】西部地區(qū) 房價波動 影響因素

一、西部地區(qū)房價波動回顧

房價是反映房地產(chǎn)市場運行情況的重要指標(biāo)之一，我們選取西部地區(qū)各省份2002年至2013年這十二年的年度房價作為研究對象，從西部地區(qū)各省份房價的年度數(shù)據(jù)波動進(jìn)行分析，找出西部地區(qū)房價的區(qū)域特征和差異。由圖1可知，西部地區(qū)各省份的房價均呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，特別是在2008年以后增長的速度加快。在西部地區(qū)各省份中，房價最高的三省是重慶、四川、陜西，2013年重慶的房價為5569元/平方米，成為西部地區(qū)房價最高的城市，高出西部平均房價22%。西藏在近十二年以來，房價忽高忽低，波動較大，在2013年增長較快，同比增長了28%。在西部地區(qū)房價水平最低的是甘肅和青海，甘肅房價雖然有的年份增長較快，但是整體房價還是偏低，2013年房價為3886元/平方米，比西部地區(qū)平均房價低14.8%。青海近十二年以來房價均低于西部地區(qū)平均房價，整體上房價水平偏低但是較穩(wěn)定。

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圖1 西部地區(qū)各省份平均房價變化趨勢圖

為了進(jìn)一步對西部地區(qū)整體房價區(qū)域特征進(jìn)行研究，選取了全國平均房價以及東中西部地區(qū)房價進(jìn)行比較。2002年東部地區(qū)房價為2557元/平方米，是中部地區(qū)的1.8倍，西部地區(qū)的1.7倍，到2013年時東部地區(qū)的房價增長到9413元/平方米，是中西部地區(qū)的兩倍多。總體上講，中部和西部房價的走勢基本相同，均為逐年增長，但是仍然低于全國平均房價，并且與東部地區(qū)有較大的差距。2010年之前，中部和西部地區(qū)房價的增長趨勢大致相同，之后增長速度開始逐漸放緩。

二、房價波動的影響因素分析

（一）從房地產(chǎn)市場需求的角度

1.人均可支配收入。人均可支配收入反映了個人以及家庭的收入情況，從而進(jìn)一步對房地產(chǎn)的需求造成影響。這是因為只有當(dāng)一個人或者一個家庭的收入超過一定水平的時候，才有能力購買住房，形成對房地產(chǎn)的需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求是指有效需求，即購買欲望和購買能力的結(jié)合。很明顯，在房價一定的前提下，假如一個地方的人均可支配收入越高，那么對房屋的購買欲望就會越強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場的有效需求就會增加，這個地方的房價就會呈現(xiàn)上漲趨勢。簡言之，隨著人均可支配收入的增加，房價也隨之上漲，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2.城鎮(zhèn)人口。從各國經(jīng)驗來看，人口總量對房地產(chǎn)市場的影響是十分明顯的，人口總量越大，對住房的需求量也就越大，人口總量與房價成正比。城鎮(zhèn)人口規(guī)模的較大變化會對房地產(chǎn)市場的有效需求造成重大影響，進(jìn)而使得房價波動過大。我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，住房體制改革以來房價持續(xù)上漲的主要原因是城鎮(zhèn)化率的快速提高，大量人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)涌入造成城鎮(zhèn)人口快速增加。城鎮(zhèn)人口的增加，就會需要更多的住房來滿足居住和投資（投機(jī)）需求，而房地產(chǎn)的供給缺乏彈性，生產(chǎn)周期長具有一定的時滯性，因此會造成房價上漲。目前，我國仍在繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，未來幾年的時間里，城鎮(zhèn)人口將會保持持續(xù)增長的態(tài)勢，但是增長速度將有所放緩。

（二）從房地產(chǎn)市場供給的角度

1.土地購置費。土地購置費是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得土地的使用權(quán)而支付的費用。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，需要建造更多的工廠、辦公室和住房，而房屋是土地的表面附著物，需要以土地為基礎(chǔ)，但土地的數(shù)量是十分有限的，這與不斷增長的土地需求相矛盾。因此房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得有限土地的使用權(quán)，必須支付較高的費用，造成土地購置費持續(xù)上漲。而土地購置費是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，并且占有較大的比例，所以隨著土地購置費的不斷上漲，房價也會呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。

2.建造成本。近年來，隨著物價的不斷上漲，特別是電、煤、油等能源價格的上漲，導(dǎo)致鋼鐵、水泥等建造材料價格的明顯增長。在以往的研究表明，建造成本占房價的比重為30%～40%。建造材料價格和工人工資的上漲，對房地產(chǎn)開發(fā)商的成本有很大影響。而房價主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商的成本加利潤構(gòu)成的，如果假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商獲得利潤固定不變，那么建造成本的增加將會導(dǎo)致房價的上漲。如果假設(shè)房價固定不變，那么建造成本的增加將會使得開發(fā)商的利潤減少，開發(fā)商將會削減開發(fā)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的有效供給減少，也會推動房價的上漲。

3.開發(fā)貸款規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期貸款數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要作用是通過發(fā)放信貸的方式，對房地產(chǎn)的開發(fā)和流通起到支持作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)過程中有足夠的資金保障。從理論上來說，開發(fā)貸款的增加有利于房地產(chǎn)開發(fā)商順利獲得土地的使用權(quán)，以及順利完成房屋的建造，會增加房地產(chǎn)的有效供給，在房地產(chǎn)有效需求不變的情況下，使得房價下跌。

（三）從宏觀經(jīng)濟(jì)運行的角度

1.CPI。CPI對房價的影響是多方面的，較為復(fù)雜。從房地產(chǎn)市場供給方來看，物價上漲會導(dǎo)致成本費用的增加，進(jìn)而促使房價上漲；從房地產(chǎn)市場需求方來看，一方面物價上漲會使人們需要花費更多的貨幣才能維持與之前一樣的生活水平，減少了資金結(jié)余，擠占了原本打算用于購房的工資收入，因此造成房地產(chǎn)有效需求減少，房價下跌。另一方面，物價上漲會造成實際利率的降低，投資（投機(jī)）者相對于儲蓄來說更傾向于消費和投資，期望資金能夠保值增值，房地產(chǎn)具有很好的投資價值，因此會有大量的資金從銀行涌向房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場有效需求增加，從而推動房價上漲。

三、結(jié)論

一直以來，我國西部地區(qū)房價普遍呈現(xiàn)上漲的趨勢，加重了人們的購房壓力，擠兌了用于其他方面消費的資金，對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來了一定的負(fù)面影響。房價頻繁、劇烈的波動會增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，如果不能及時發(fā)現(xiàn)影響房價波動的因素并予以調(diào)整，房價的過快上漲會產(chǎn)生價格泡沫，當(dāng)最終泡沫破裂時會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的沖擊，上世紀(jì)90年代初期的日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)倒退十年就是最好的例子。房價波動是多方面原因綜合作用的結(jié)果，找出影響房價波動的因素對西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)

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基金項目：貴州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2015年研究生院級創(chuàng)新基金項目，項目名稱：西部地區(qū)房價波動的影響因素研究。本文受貴州大學(xué)研究生創(chuàng)新基金資助。

作者簡介：鄧成成（1991-），女，漢族，貴州貴陽人，貴州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2013級碩士研究生，研究方向：金融學(xué)。