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    炒房君撤離

    2016-09-02 13:34:49
    鳳凰周刊 2016年17期
    關(guān)鍵詞:溫州房價北京

    曹蓓

    上午十一點的燕郊,是一座空城。呂蒙(化名)站在正在施工的樓盤對面,數(shù)著已經(jīng)蓋到多少層,幾個發(fā)樓盤傳單的小伙子圍過來,問她看不看房?!拔屹I了,就是3號樓第9層?!彼χ?,聲音都大了。

    燕郊鎮(zhèn)隸屬于河北省三河市西市區(qū),距天安門約30公里,緊鄰北京最火熱的區(qū)縣——通州。幾年間,北京房價節(jié)節(jié)走高,把大批在北京工作的年輕人擠出“帝都”。由于緊鄰北京中央商務區(qū)的核心地段,燕郊成為北京周邊地區(qū)發(fā)展最快、樓盤最集中、房價最高的地區(qū),成了名副其實的“睡城”,夜晚燈火閃亮,白天人去樓空。

    2015年北京市政府將搬遷通州的消息坐實后,燕郊的大部分樓盤價格翻了一倍多。而呂蒙,就是在消息正式發(fā)布前十幾天,搶到了這套房?!?600一平,當時手里只有10萬,其他的30萬首付都是借的?!彼f,“當時我愛人不同意,說壓力太大了,我硬是報了名。選房的時候,有幾個人在現(xiàn)場打起來了,因為搶房子。售樓小姐說,買幾套的大有人在。”她講的時候有點激動,好像還在回味當時的情形?,F(xiàn)在這個樓盤10月交工,房價漲到了2.2萬左右,于是,33歲的她,享受到膽大的福利,也成了這波房價大漲的受益者。

    當然,與北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)投資客相比,呂蒙算是小巫見大巫。據(jù)陸媒報道,位于北京西四環(huán)的一套兩居室二手房,在今年春節(jié)后的一周內(nèi)就漲了36萬元。

    這樣的案例不在少數(shù)。今年一季度,樓市開始急速升溫,3月份達到頂峰。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),3月70個大中城市中,62城新建住宅價格上漲。一線城市北上廣深房價持續(xù)全面上漲的勢頭,深圳繼續(xù)穩(wěn)居新房和二手房同比漲幅最高的城市,同比上漲幅度分別為62.5%、60.5%。在一線城市躥紅的帶動下,部分二線城市開始接棒,環(huán)比漲幅超過一線城市。

    對于如此短期內(nèi)的飆漲,除了政策刺激、長期積壓的需求釋放以外,投資性需求猛增,也就是俗稱的“炒房”,是這輪房價上漲的重要特征。

    根據(jù)北京房展組委會調(diào)查,北京春季房展會的觀展者中最近有買房打算的人群占總調(diào)查人數(shù)的91.2%。而在打算買房的人群中,剛性需求(首次置業(yè))占比32.2%,升級需求(換房或異地二套)占比41.4%,投資需求占比24.4%,升級及投資需求明顯上升。

    更重要的特征是,因為超乎常理的上漲,各路新興的互聯(lián)網(wǎng)金融參與其中,使房地產(chǎn)杠桿率越來越大,而以貨幣驅(qū)動炒房的情況,在這輪占據(jù)了相當?shù)谋戎亍R舱捎诖?,深圳、上?月25日出臺的所謂“史上最嚴厲”調(diào)控措施才能夠立竿見影,炒房之風聞聲撤退,數(shù)據(jù)顯示,4月份新房成交量雙雙腰斬。

    雖然是獲益者,但呂蒙說,這樣大幅舉債買房,這是最后一次?!拔疑虾5耐瑢W剛買,就下來政策了,價格被炒得很高,現(xiàn)在也賣不出去,還得四處籌錢還。我想想都后怕,還好沒在北京買?!?/p>

    此輪新進的炒房者,大部分在各地的剛剛出臺的調(diào)控新政中被迫退出。而此前大部分活躍的炒房隊伍,卻早已銷聲匿跡。

    比如十多年前叱咤風云的溫州炒房團?!皽刂菀呀?jīng)不存在所謂的炒房團。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文在接受《鳳凰周刊》采訪時流露出多重惋惜?!昂芏嗳艘呀?jīng)被深深套牢,損失慘重?!?/p>

    北京的炒房客也很多情況類似?!案軛U太高了。我們現(xiàn)在不做了。”在記者采訪的過程中,不止一個曾在幾年前參與過炒房的投資者表達了類似的意思。

    傳統(tǒng)炒房者的退出,新興炒房者的加入,以居住需求為主的房地產(chǎn),是否能繼續(xù)承載投資炒房的狂歡,如果不能承載,將以何種結(jié)局結(jié)束,恐怕沒有確切的答案,正如沒有人料到,今年短短月余時間,樓市會從“去庫存”急轉(zhuǎn)至“防過熱”。

    正如《人民日報》5月9日刊發(fā)權(quán)威人士采訪所言:“房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存,而不應通過加杠桿‘去庫存,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?!贝撕?,《人民日報》、新華社等官方媒體連續(xù)就此發(fā)文,房地產(chǎn)調(diào)控政策重心出現(xiàn)調(diào)整。

    從某種意義上來講,炒房者數(shù)次加入和退出的軌跡,正是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡。而炒房者漸次退出的過程,也是中國房地產(chǎn)理性因素上升的過程。

    溫州炒房團慘淡收場

    《溫州晚報》的大廳,幾個來來往往的人,匆匆忙忙進出。只有極少數(shù)人記得,十幾年前,這里整日熙熙攘攘的景象。一位曾經(jīng)在現(xiàn)場的工作人員,拿出一張照片,如果不是大廳的背景,會讓人誤以為在某熱銷樓盤的售樓處。

    “那時候,房展會就在報社大廳舉辦。一到三層的會議室,來自各個地方的開發(fā)商都在這里直接辦展銷會?!眲㈦p(化名)是一個溫州的老媒體人,曾經(jīng)親身經(jīng)歷過溫州炒房團鼎盛的時代,也多次參與過組織類似的活動。曾經(jīng)有相當長的一段時間,“溫州炒房團”占據(jù)過大多數(shù)媒體的版面,但如今,這一群體已經(jīng)逐漸淡出人們的視野。

    溫州炒房團,興起于2000年。善于投資的溫州人組織大規(guī)模的看房團,到各地投資買房,由于其嗅覺敏銳,且出手果斷,引起眾多關(guān)注,在民間帶動了中國房地產(chǎn)投資的熱潮。

    劉雙回憶,2000年,上海申花集團旗下的宏康房地產(chǎn)開發(fā)公司在徐家匯建造了兩棟高檔巴洛克風格的樓盤,精裝修,當時的價格是一萬出頭一平方米。但兩年左右的時間里,只賣出去四套房子,其中有三套被溫州人購買。當時樓盤的開發(fā)商高某驚詫于此現(xiàn)象,于是趕往溫州,通過中間人聯(lián)系了幾家媒體共同策劃,并帶媒體和幾個資金雄厚的老板去上??捶浚@就是溫州購房團的雛形。那一次,團內(nèi)的幾人當即下了單。高某看中了其中商機,隨后參加溫州房展會,售樓人員身穿上海申花隊的球服和帽子,吸引眾多媒體關(guān)注,紛紛看房下單。

    “當時有一套房子,房展會這邊的一個買房人已經(jīng)買下,幾乎同時,溫州一對夫婦專程坐飛機去上海樓盤看房,也付了房款。最終以賠款十幾萬告終,沒辦法,速度太快了。”劉雙說。

    這種模式被迅速推廣,上海、杭州、北京、青島、廣州、深圳等地的開發(fā)商找到溫州當?shù)孛襟w,由溫州媒體牽頭組織購房人看房,代價是在媒體投放廣告。剛開始,購房團是自住為主,后來房價漲起來后,投資的成分越來越大,有的人是一買一棟樓,有的人是幾套。有的人短期內(nèi)轉(zhuǎn)手就賣,有的人至今還積壓在手里。投資類型也各有不同,有的仍在住宅類型轉(zhuǎn)戰(zhàn),有的偏好商鋪,有的兼而有之。

    2010-2011年間,國家出臺了一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策遏制房價上漲過快,包括提高首付比例、收縮銀根、限購、一房一價等等,政策的連續(xù)強效使銀行信貸投放趨于謹慎,銀行開始抽貸壓貸。許多炒房的人資金鏈斷裂,房子又賣不出去,于是被深深套牢。這其中,很多炒房的人有自己的實業(yè),也因為房地產(chǎn)的拖累,紛紛跑路,后逐步演變?yōu)榕苈烦?,引發(fā)區(qū)域性金融風險。也就是從這時候開始,絕大多數(shù)炒房團開始主動或被動撤離。

    “溫州有一家三十年歷史的眼鏡廠,在全國名列三甲,做得非常好。在房地產(chǎn)最熱的2009年,這家企業(yè)的老板投資了房地產(chǎn),甚至把企業(yè)的資金也一并投入,2011年,房地產(chǎn)市場形勢急速下滑,導致主業(yè)資金鏈斷裂,加上金融抽貸壓貸,后來被迫跑路?!倍嗄陙恚艿挛囊恢迸c溫州小企業(yè)打交道,他負責的浙江省民營投資企業(yè)聯(lián)合會,正在幫助很多小企業(yè)解決危機。

    “很多老板來找我的時候,印堂發(fā)黑,提起這些年在樓市的沉浮,苦不堪言。這些大多是傳統(tǒng)企業(yè),房地產(chǎn)高峰時期要賺快錢,放松了實業(yè),把實業(yè)的資金抽離出來投入房地產(chǎn),甚至不惜通過實業(yè)平臺去銀行、社會拆借資金。結(jié)果就是,房地產(chǎn)一旦衰落,最終把實體經(jīng)濟拖垮,這也是大部分中小企業(yè)面臨的問題?!彼f。

    “我一位朋友手中有167套房產(chǎn),前些年賺的錢已經(jīng)全部還給房地產(chǎn)?!闭f到此處,周德文顯得無奈又酸澀。

    一份曾經(jīng)的炒房團名單中,記者撥打了30多個人的電話,很多人聽到是媒體,就立刻說“不做了”,或者以有事為由掛斷。其中有兩個人仍對樓盤有興趣,表示“哪里的樓盤都可以?!币晃恍諈堑南壬f,他現(xiàn)在只做商鋪,只要地段好、人多、設(shè)施齊全就會去看房,而他對于房產(chǎn)的信息來源,仍然是通過媒體,延續(xù)了十幾年前的習慣。

    “我不能說完全沒有,但絕大多數(shù)當年炒房的人已經(jīng)撤退,繼續(xù)參與的只是少數(shù)。至于媒體所說的溫州炒房團還在,擇機出動等言論,大多是昔日的團長不甘心現(xiàn)狀,炒作的結(jié)果?!敝艿挛闹毖?。

    新派炒房 潮起潮落

    中國房價起落的歷史上,飆漲的情況并不罕見,但今年年初這輪樓市躥升中,互聯(lián)網(wǎng)金融的參與,是前所未有的。也正是因為這樣的新興力量的參與,往一線樓市帶領(lǐng)的這把火上,狠狠地澆上一層油。

    小林是“90后”,今年年初,她和兩個好朋友以眾籌的形式在北京買了房子。三人當中,只有一個男同學有北京戶口,由于北京限購政策的限制,房產(chǎn)是以其中一個男孩的名義購買,房產(chǎn)證上寫的是男孩的名字。小林說,房子在北京市朝陽區(qū)安華橋附近,40平方米,二手房,售價近200萬元,算上稅費后,三人每人出資約70萬元。“我們相信北京的房價肯定不會下跌。目前我們的想法是,兩年以后把房子賣掉,然后把錢分了?!毙×指嬖V記者,因為三人關(guān)系太好了,所以才敢以這種方式買房,“沒有簽訂任何合同,也沒有說什么時候或者什么條件下必須賣,都是商量著來。如果是沒有這么熟,恐怕很難操作?!?p>

    但等待小林這樣的眾籌購房者的或許不是預期的高額收益,而是太多的政策盲區(qū)和風險。

    大陸一家媒體報道稱,另一個一線城市的某買房者通過眾籌的方式,拿下一套單價6萬元、總價600萬元的市區(qū)二手房,等到3個月后房價上漲到700萬元的“約定線”后再賣出,將賺得的100萬元進行分成,各分得一部分資金,具體分法按照投資股比例計算。與小林情況相似,由于一線城市受限購政策影響,購房時產(chǎn)權(quán)只能掛在其中一人的名下,所以需要投資客簽訂一些私下約定的條約。

    眾籌是指發(fā)起人向群眾募集資金,用于各類提案。籌資項目完成后,支持者將得到發(fā)起人預先承諾的回報,如果項目籌資失敗,已獲資金將全部退還支持者。

    眾籌買房,是眾籌在購房領(lǐng)域的“創(chuàng)新”。指購房人并沒有一線城市的購房資格和足夠的資金,于是與擁有購房資格和資金的人合作集資買房;通過設(shè)定條件,比如房價升值到某個價位或購房人獲得購房資格后,將房子賣掉,按此前約定分配所得資金。

    但有分析指出,這種方式的高風險在于,《物權(quán)法》規(guī)定,房屋實行登記制,房屋共有人的信息,必須全部體現(xiàn)在《房產(chǎn)證》上。如果《房產(chǎn)證》上只登記了一個人的名字,那么該房屋就是這個人的私有財產(chǎn)。即便共同出資人在購買前簽署過有關(guān)協(xié)議,也可以按照借貸關(guān)系解決,產(chǎn)權(quán)人只需要將他人所出的購房資金歸還即可,其他共籌購房人最多只能獲得一些借貸利息,其約定收益不受現(xiàn)有法律保護。

    除此之外,在一線房價快速回升中,對未來仍然上漲的預期越來越強烈,這種預期很大程度上來源于中介。不僅如此,很多中介延伸出金融功能,開發(fā)出“首付貸”,即如果買房人首付不足,中介可提供“配資”加速成交,降低購房者門檻的同時,也延長了房地產(chǎn)的杠桿,加大了風險。但很多投資者并沒有意識到其中的風險,被未來房價的漲勢和各方面營造出的熱情沖昏頭腦,進入樓市。

    證明以這種新興互聯(lián)網(wǎng)金融方式進入樓市的買房者不在少數(shù)的證據(jù)是,4月20日,廣州金融業(yè)協(xié)會、廣州互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會等3家行業(yè)協(xié)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于停止開展首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務的通知》,全線叫停廣州地區(qū)的首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務?!锻ㄖ贩Q,目前,部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、小額貸款公司、P2P網(wǎng)貸平臺、眾籌平臺等機構(gòu),通過首付貸、眾籌購房等金融業(yè)務為購房者籌集購房資金,加大了居民購房的杠桿,變相突破房地產(chǎn)信貸政策,削弱宏觀調(diào)控政策的有效性,加大了金融風險和房地產(chǎn)市場風險。

    “我了解的情況是,以這種方式進入樓市的人,大部分不是自住的需求,而是把房地產(chǎn)作為投資,也就是炒房的人?!币晃恢薪樘寡?。

    在此之前,3月份一線樓市急速高燒后,上海和深圳就相繼出臺了調(diào)控新政,被外界評價為“史上最嚴厲”。主要內(nèi)容集中在更嚴格住房限購政策、差別化住房信貸政策。以上海為例,新政規(guī)定,非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限,由“自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”調(diào)整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請房貸購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    事實證明,業(yè)內(nèi)對“此輪房價投資性比例大增”的判斷是正確的。易居研究院智庫中心近期公布的報告顯示,“3.25”新政出臺一個月后,深圳的成交量環(huán)比下跌迅猛,跌幅57%;上海的成交量則下跌52%。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為,正因為之前的上漲大多是由配資、眾籌炒房這類貨幣因素所推動,政策才能在短期內(nèi)如此見效。而這些借助互聯(lián)網(wǎng)金融的新型模式投資房地產(chǎn)的炒房客,也在短短幾個月內(nèi)迅速涌起后,鳴金收兵。

    誰收了果實?

    即便是經(jīng)濟疲軟、地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、政策、信貸限制等多種原因,使得很多炒房者退出舞臺,但仍有不少人在房價一次又一次的回旋式上升中,收得果實。

    這部分從炒房中獲益的人,一部分把資金轉(zhuǎn)移到海外的房地產(chǎn)和資本市場,一部分留在國內(nèi)進入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域,也有相當一部分變現(xiàn)的資金,在四處游走,伺機而動,抓住一切可以“炒”起來的領(lǐng)域,比如黃金、股市,甚至影院等等。

    最先收割的大規(guī)模群體,正是最早溫州炒房團的那批人。這才推動越來越多的溫州人投入到炒房的行列,從某種程度上說,最早一批從房地產(chǎn)當中獲得巨大收益的人,起到了示范作用。

    “最早進入房地產(chǎn)投資的人,都獲得了常人難以想象的收益,但是如果在后期進入,或者戰(zhàn)線拉得很長的激進炒房者,不斷擴大自己炒房規(guī)模的人,可能最終的結(jié)果很不好。”周德文說。劉雙也認同這點,“除了早期那批炒房的人,到目前為止,很多都是賠的?!?/p>

    如果說除了溫州以外,還有群體性炒房行為,那便是山西煤老板。業(yè)內(nèi)有一種說法,把2002-2012年稱作煤炭的黃金十年,有報道曾測算,彼時煤企的普遍利潤為100%。正是在“黃金十年”內(nèi),來自山西煤老板的闊綽很大一部分表現(xiàn)在房地產(chǎn)的豪擲。

    有媒體曾報道,2006年北京某個項目的109套房源被山西洪洞縣山頭鄉(xiāng)一名礦主楊三俊以兒子和親戚的名義買下,總價1.3億元。2014年該房源銷售均價為5萬/平方米,8年時間,這百套房子已升值5倍,市值已達到六七億元。

    而彼時,這樣的報道比比皆是。一名北京的售樓人員曾回憶,他們的樓盤一聽到山西口音的人,就會瞬間圍過去,大家都在爭搶這樣的客戶,因為“不磨嘰、下單快、買得多。”

    李虎(化名)是山西朔州人,他的爺爺輩留下一個煤礦。跟很多煤老板不同,2013年以后,雖然煤炭行業(yè)逐漸進入困難時期,但由于是保守派,并沒有通過融資、借貸來擴大規(guī)模,所以即便是微利,也還沒有像大部分激進的同行那樣,遭遇太大的困境。

    2007年開始,他陸續(xù)在北京買房,手筆不大,每次兩三套,選市中心的小區(qū)還有奧體中心的小區(qū)?!霸诒本┵I房,根本沒有考慮投資價值之類的,說實話,也不缺那個錢。其實我和身邊的很多人在北京買房的原因很簡單,就因為是首都,有這個情結(jié)。好像買了北京的房子,就算半個北京人了?!崩罨⒄f,這也是為什么山西人很少在別的地方大規(guī)模買房的原因,他們對北京有一種莫名的向往。另外買房也是為了自己孩子考慮,“我兒子和閨女都只上到初中,我們是祖祖輩輩在這里了,希望他們多出去看看,有個房子就沒壓力了,也放心?!?/p>

    正如李虎所說,很多山西人買房的原因,并不那么明確地想投資。他們大多關(guān)聯(lián)性極高,身邊誰在北京的好地段買了房子,就會有更多的人也去買,這樣才不會“沒面子”?!百I了以后,我也沒想賣,但是這兩年,突然發(fā)現(xiàn),北京房價漲這么厲害,才覺得原來買房還有這么個好處?!?/p>

    不管出于什么動機,很多山西煤老板在房地產(chǎn)最好的時期,囤積了財富。即便沒有變現(xiàn),但以現(xiàn)在房價的走勢跟幾年前對比,他們無疑是另一部分隱秘的獲益者。

    于鵬(化名)并不是溫州人,也跟山西煤老板扯不上任何關(guān)系,但他也是投資房地產(chǎn)實實在在的受益者,雖然仍身在外企,卻早已通過買房實現(xiàn)財務自由。他認為自己跟很多炒房的人最大的不同在于,房地產(chǎn)屬于中長期投資,只是他資產(chǎn)配置的一部分。

    1997年剛到北京的他,結(jié)婚的時候還在租房子。由于在外企薪金相對較高,年薪十萬的他在萬柳買了第一套房,90平方米,6000元/平方米。那個位置如今均價已經(jīng)在9萬-10萬元一平方米。后來于鵬以一年一套的速度買房,起初是剛性需求和改善性需求,但隨后則是一方面考慮出租的租金較高,另一方面為了抗通脹,所以才把手里的閑錢投資房地產(chǎn)?!拔矣袔讉€朋友,基本上我們在投資理念方面比較一致,所以會在平常留意房產(chǎn)的信息,誰覺得不錯,就分享給大家,然后一起去看房?!薄暗覀冏畛醪]有想到房價會漲這么多,就是作為資產(chǎn)保值的角度做的固定投資,更多的屬于穩(wěn)健理財。”

    就是在這種理念下,2009年他已經(jīng)在北京持有10套房產(chǎn),而且都是小戶型。這取決于他的投資思路,“資金流轉(zhuǎn)快,好賣好出租?!?/p>

    真正讓他覺得一下子財富多起來,是2009年底2010年初?!澳且惠喎績r漲得特別多,我們就從那時起陸續(xù)開始賣了,也沒有再買過,因為覺得實在太貴了,占用大筆資金,不太合適?,F(xiàn)在看來雖然賣得有些早,但是我的投資理念是資產(chǎn)配置比較均衡,力圖穩(wěn)健,所以也并沒有覺得很后悔?!?/p>

    于鵬這類的購房者有著相對理性的投資理念,講求資產(chǎn)配置,而房地產(chǎn)是這個體系中的一部分。也許也正是這種理念,反而使這些從無到有的投資者,有獲得巨額收益的可能性。這樣的思路,讓他在目前的市場形勢下,選擇退守。

    “我承認,房地產(chǎn)投資,讓我邁出了積累財富的重要一步,我一步步投資理念的轉(zhuǎn)變,都是在房地產(chǎn)投資獲利的基礎(chǔ)之上形成的?!彼ρ裕皼]有這個基礎(chǔ),談其他的意義不大。”

    不斷走高的房價,讓上市公司也動了心。在實體經(jīng)濟下行的背景下,上市公司盈利艱難。

    東方財富choice數(shù)據(jù)顯示,截止到2016年2月25日,A股市場和新三板市場214家已披露年報的公司中,近25%的上市公司股東凈利潤不足千萬。有陸媒稱,按照現(xiàn)在一線城市一套房價都在千萬以上級別來比較,這些上市公司的盈利還不足在一線城市買套房子。

    于是,“做實業(yè)不如買房子”的案例大量增加。

    據(jù)媒體不完全統(tǒng)計,2016年年初至今,已經(jīng)有萊茵生物、臺城制藥、浩豐科技、拓普集團等多家非地產(chǎn)行業(yè)的上市公司,在廣州、上海等一線城市大力購買房產(chǎn),且購房金額普遍超過千萬元,甚至達到億元級別。

    甚至不少創(chuàng)業(yè)板公司在披露超募資金投向中,也提到超募資金除了投向并購、補充流動資金及還貸以外,買房置地是其中一個重要方面。

    洗錢,不可告人的秘密

    除此之外,有時候,收割果實,并不僅僅意味著在一買一賣中賺取差價。也有的人,用房地產(chǎn),消化不可告人的秘密。

    據(jù)BBC中文網(wǎng)2016年1月22日援引路透社的報道稱,最近有大量來自中國買家的資金進入澳大利亞,該國當局正在尋求應對,將房地產(chǎn)和名貴珠寶買賣行業(yè)納入反洗錢監(jiān)管法律的范疇。有機構(gòu)統(tǒng)計顯示,來自中國的房地產(chǎn)買家當中約有70%都會以現(xiàn)金支付,而使用銀行轉(zhuǎn)賬支付的則不到10%。

    在此前的2012-2013年,是對中國房地產(chǎn)市場與洗錢之間隱秘聯(lián)系暴露最頻繁、討論最熱烈的年份。

    2012年,“房姐”龔愛愛在大陸媒體圈引起不小的波動。曾任神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行副行長的龔愛愛涉嫌偽造、買賣國家機關(guān)證件,在京擁有41套房產(chǎn),共9666.6平方米。一時間各種“房姐”“房叔”等稱呼浮出水面,而引起輿論喧嘩的更多是,背后暴露出利用房地產(chǎn)洗錢的灰色鏈條。

    洗錢(Money Laundering)是指將違法所得及其產(chǎn)生的收益,通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質(zhì),使其在形式上合法化的行為。通過房地產(chǎn)來洗錢,如將犯罪收益通過購買房地產(chǎn)等不動產(chǎn)來實現(xiàn)財富的漂白,已經(jīng)逐漸成為最重要的洗錢方式之一。

    2010年,央行反洗錢課題組對中國近年來洗錢案例抽樣調(diào)查顯示,洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域,其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%,僅次于金融業(yè)。

    美國《紐約時報》網(wǎng)站2013年2月18日曾援引中國人民銀行反洗錢局專家曹作義的觀點稱,從最近披露的多起腐敗大案可以看出,房地產(chǎn)業(yè)其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”。

    2014年11月,中紀委網(wǎng)站消息稱,房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災區(qū),其中官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來被巡視的21個省份中,有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗,占比高達95%。

    有分析人士曾揭開通過房地產(chǎn)洗錢的過程。

    在購買環(huán)節(jié),除了購房者提供現(xiàn)金、個人刷卡等支付方式外,還有另外一種較為普遍的支付方式:即購房者只要提供單位支票用以支付購房款,房地產(chǎn)公司就在收到款項后,同樣確認為購房者已支付了購房款,然后將房地產(chǎn)所有權(quán)登記在這些單位支票提供者的個人名下。在這里,房地產(chǎn)就是一種有效的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移渠道,能將單位資產(chǎn)輕松地轉(zhuǎn)入個人名下。

    然后只需再出售房產(chǎn),便可將所得納入個人賬戶中。

    一買一賣間,大量的灰色收入或是不法所得就能輕易地進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,“房地產(chǎn)打開了不法所得漂白通道,也打開了單位資產(chǎn)向個人資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的通道,成了名副其實的洗錢工具?!痹摲治龇Q。

    一線城市房價永不降?

    對于依舊活躍的各類炒房者來講,其他的地區(qū)都可能在收縮或者退出,但一線城市永遠是堅守的最后一塊陣地,因為他們始終認為“一線城市房價永遠不會降。”

    在全國、全地產(chǎn)行業(yè)一直強調(diào)去庫存的去年,誰也沒料到會有今年一季度一線城市房價“躥紅”的結(jié)果,更重要的是,原本庫存嚴重的地區(qū),也在一線城市的帶動下迎風上漲。

    而這一切似乎印證著這部分炒房者的猜測。一位溫州炒房團成員劉先生表示只做一線城市,“只有北京、上海的房子我有興趣,別的沒有。”

    但是一線城市的房價果真不會下降?

    中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為,雖然“一線房價永遠不會跌”的說法太過絕對,但在目前國內(nèi)的情況下,一線樓市確實會好于其他城市是事實。

    房價上漲和下跌的內(nèi)核,主要取決于供求。一方面,由于土地有限,而造成一線城市的房地產(chǎn)供應有限;另一方面,一線城市的需求穩(wěn)定,跑贏了其他城市。所以,“除非出現(xiàn)2008年那種大型經(jīng)濟危機,或者針對一線的調(diào)控政策,整體上一線城市跑贏國內(nèi)其他城市是沒問題的?!眲Y說。

    而一線城市永不降理論,在周德文看來,極為荒謬。

    “香港、東京、倫敦 圣保羅等等,這些一線城市歷史上都出現(xiàn)過房地產(chǎn)大跌的時代,嚴重的跌幅達到60%以上。”周德文說,“千萬不要認為一線永遠上漲,這是愚蠢的想法。下跌,甚至大幅下跌的情況完全有可能出現(xiàn)?!?/p>

    他說,以紐約為例,金融危機前五年,紐約的房價漲得不可思議。但次貸危機一爆發(fā),整個房價下跌非??膳隆!爸袊F(xiàn)在已經(jīng)到了接近美國次貸危機的外部狀況,中國的各級政府一定要頭腦清醒,房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生,一旦處理失當,后果將非常嚴重。”

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為,即便是一線城市,也要有所區(qū)分。“深圳房價有可能會下降,但北京不會。”她說。

    “一個城市的房價,跟兩個因素有關(guān),一是人口,二是資本。如果一個城市人口凈增長在1%以上,又是資本集中流入的地區(qū),那么房價肯定會上漲?!甭櫭飞f。

    她解釋到,這一輪深圳房價的上漲,恰恰是這兩個因素的強力推動,前海人口的大量涌入,加上資本的推動,尤其是投資性購房在加杠桿的助力下導致了最終暴漲的結(jié)果。

    有媒體用同樣的因素解釋了在這一輪房價上漲的城市中,此前被列為一線的廣州,之所以沒有向北京、上海、深圳看齊的原因,其中之一就是人口因素。

    新城控股高級副總裁歐陽捷也曾在接受陸媒采訪時表示,他曾經(jīng)對一線城市人口凈流入情況進行調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),在2000-2010年,廣州年均人口凈流入為23.5萬人,但到了2011-2013年間,年均人口凈流入數(shù)量大幅下降至7.5萬人,如果剔除正常的人口交替,人口凈流入幾乎停滯,這也是廣州房價走勢疲弱的重要原因之一。

    深圳則不同。廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)稱,2015年深圳人口數(shù)量增加最多,比去年同期增長59.98萬人。

    “幾個一線城市中,人口凈增最多的是北京。”聶梅生說,來自北京統(tǒng)計局的消息稱,“十二五”時期,在北京市人口增速、增量“雙下降”的情況下,常住人口年均增長仍達2.0%。

    “上海也是兼具人口和資本因素,但人口不如北京優(yōu)勢大?!彼J為,兩個因素中,越是有優(yōu)勢,房價增長的動力越足。

    來自上海的統(tǒng)計顯示,2011-2015年,上海市常住人口的增長率分別為1.95%、1.40%、1.46%、0.44%和-0.4%。也就是說,2015年,上海市常住人口首次出現(xiàn)負增長,同比降幅為0.4%。

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