深鐵是萬科的Mr.Right嗎？

在停牌半年之后，6月底，萬科董事會拋出一個符合市場預(yù)期的方案，即引入深圳地鐵作為新的大股東來對抗事實上的第一大股東寶能集團。但是前第一大股東華潤的3位董事卻投出了反對票，這無疑是公開和萬科管理層決裂?，F(xiàn)在焦點已從“寶萬之爭”轉(zhuǎn)向“華萬之爭”。

自2000年萬科擊退君安“敲門”，引入央企華潤作為其第一大股東后，二者一直相安無事。不過，去年的“寶萬之爭”時，萬科在求助華潤無果后，不得不引入有政府背景的深圳地鐵。而現(xiàn)在萬科復(fù)牌在即，華潤集團卻表達出不希望深圳地鐵成為萬科第一大股東的意愿。

華潤方面給出了6大理由，但筆者認為，華潤著重強調(diào)的對價資產(chǎn)的質(zhì)量被高估、股份被攤薄等，至多是拉攏其他股東的幌子。除權(quán)益會被攤薄，不利于央企資產(chǎn)保值增值，以及華潤不希望失去第一大股東之位外，還有萬科的股權(quán)重構(gòu)與華潤的新戰(zhàn)略相抵觸。

當前，受產(chǎn)能過剩、電商沖擊以及金融風(fēng)險時有爆發(fā)等因素影響，華潤在建材、零售、金融、醫(yī)藥等傳統(tǒng)主業(yè)上的靚麗業(yè)績出現(xiàn)拐點。而零售、食品和醫(yī)藥等虧損板塊已開始“做減法”。

同時，新一輪央企重組風(fēng)雨欲來，高層要求央企發(fā)揮“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵作用。作為2015年華潤業(yè)績最大功臣的地產(chǎn)板塊備受關(guān)注，這也是為何集團要將旗下的華潤置地打造為“千億房企”的原因所在。

2016年，深圳區(qū)域預(yù)計貢獻華潤置地30%業(yè)績。集團已將深圳舊改作為華潤置地沖刺“千億房企”的主攻方向。但是，逐鹿深圳舊改的龍頭房企云集，加上房價、地價飆漲，拆遷等舊改成本高漲，舊改風(fēng)險加大。而若是讓萬科牽手深鐵，無疑是舊改領(lǐng)域的最強組合。

一方面，“地鐵+物業(yè)”將是華潤置地的競爭對手；另一方面，華潤股權(quán)被稀釋，希望以大股東優(yōu)勢整合萬科和做大地產(chǎn)的戰(zhàn)略渺茫。

而對于萬科來說，與華潤集團關(guān)系搞僵并非其所愿。根本原因是，在大本營深圳，每年1～2宗新增用地成了“必爭之所”，作為民企，萬科要想?yún)⑴c，代價不菲。而隨著房價水漲船高，舊改成本與日俱增，任何一個參與舊改市場的開發(fā)商都不能保證，支付完高昂的成本后，未來2～3年后入市的房子一定賺錢。

但萬科引入深鐵這個大股東后，不僅是“民企+官商”，而且還是“地鐵+物業(yè)”。萬科可借機獲得數(shù)量龐大的土地儲備，且借助地鐵再造存量空間，提升周邊物業(yè)價值的契機，助推萬科轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)萬億元市值夢。

就在稍早之前，“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，深鐵董事長表態(tài)要全力推進“地鐵+萬科”合作，王石以“深鐵‘軌道+物業(yè)與萬科轉(zhuǎn)型高度契合”來回應(yīng)，向外界傳達聯(lián)手決心。同時，深鐵以通過向萬科注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的形式，表達其合作的誠意，而萬科則以增發(fā)價格相較每股凈資產(chǎn)折讓24%，來回敬深鐵的厚愛。

那么，深鐵為何鐘情于萬科？深圳地鐵的高速發(fā)展時代已經(jīng)開啟，目標是運營里程從目前的158千米增加到2020年的435千米、2030年的1 000千米。而全球地鐵大多虧損，香港地鐵之所以成為全球唯一賺錢的，就在于其“軌道+物業(yè)”的模式。目前，香港地鐵能夠一年盈利百億元，占收入85%的物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是核心。

但筆者看來，軌道盡管能讓沿線物業(yè)升值，但站點上蓋地產(chǎn)能否覆蓋水漲船高的成本，深鐵由于在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)I(yè)能力欠缺，并無盈利把握。但是，萬科基于20年“三好住宅” “工廠化住宅”的專業(yè)能力和成本控制，長期堅持“高盈利、快周轉(zhuǎn)”模式，在盈利和現(xiàn)金流的獲取上，業(yè)內(nèi)無出其右者，這才是深鐵想要的。

從“寶萬之爭”到“華萬之爭”，無不是圍繞萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)展開的爭奪戰(zhàn)。表面上看，華潤反對深鐵成為萬科大股東是怕股東權(quán)益被攤薄，但實際上，華潤是希望萬科只與其旗下房產(chǎn)公司進行更深入的合作。

而對于萬科來說，深鐵既有官方背景，且又無房地產(chǎn)投資和管理經(jīng)驗，在合作時萬科可獲得更多話語權(quán)。綜合考慮，萬科還是選擇深鐵作為合作伙伴。雖然這次“華萬之爭”的結(jié)果難以預(yù)料，但從戰(zhàn)略角度來看，深鐵的“軌道+物業(yè)”更加有利于萬科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。