張佳竹
近期多地樓市,包括南京、杭州、蘇州等幾個此前紅得發(fā)燙的城市,都迎來了不同程度的成交量下滑,蘇州更是連續(xù)幾周成交量處于低位,住宅周成交不足千套。
分析人士指出,許多二線城市3、4月份市場成交異?;鸨?,部分需求已提前釋放,加上政策調(diào)控,5、6月份成交量下滑在所難免。另一方面,許多二線城市房價持續(xù)上漲,也使得購房人觀望情緒增加,推遲入市,導(dǎo)致成交進一步萎縮。
多地成交銳減
6月13日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示,繼北上深等一線城市樓市交易降溫后,蘇州、南京、杭州等熱點二線城市的樓市交易也出現(xiàn)大幅降溫。
拿蘇州來講,今年4月以前,買房要靠搶。一位在蘇州的前同事向記者描述:無論是熱門區(qū)域的九龍倉時代上城、齊門人家、天地源七里香項目,還是許久不曾漲價的北新區(qū)、高鐵新城以及吳江板塊的非熱點項目,售樓處都異?;鸨?。
進入4月后,蘇州樓市開始慢慢“冷靜”下來,成交量有所減少,到了5月份回落更加明顯。當(dāng)月蘇州新建商品房僅成交8060套,環(huán)比4月下跌11.74%;成交面積90.34萬平方米,環(huán)比跌幅達16.94%。而到了6月份,成交量更是慘淡,新建住宅成交6572套,比5月減少了1488套,環(huán)比下跌22.64%,同比下降46.12%;總成交面積共計74.98萬平方米,環(huán)比減少了15.36萬平方米,跌幅達20.48%。
同樣不樂觀的還有二手房市場。整個5月,蘇州的二手房成交6188套,環(huán)比減少20.69%,其中住宅成交5569套,環(huán)比減少20%。
而在各售樓處,樓市變化的感受也十分明顯。多數(shù)售樓處訪客量明顯減少,購房者觀望情緒濃厚,成交周期延長。
蘇州樓市僅是各地的一個縮影,在南京、合肥、杭州、天津、南昌、武漢等城市,樓市成交量均出現(xiàn)不同程度的回落。石家莊和三亞5月的成交量跌幅更是超過40%,分別為46%和40%。
中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月,各地新房及二手房成交量進一步環(huán)比回落,40個重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降11%,21個重點城市二手住宅成交面積環(huán)比下降14%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,整體而言,當(dāng)前市場成交水平從今年3月、4月的瘋狂狀態(tài)逐步恢復(fù)至正常水平。
房價仍高漲
從各機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來看,雖然二線城市的商品房成交量有所回落,但房價依然居高不下。
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月漲幅榜中,在一線城市北、上、廣、深分別環(huán)比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時,廈門環(huán)比上漲高達5.5%,合肥環(huán)比上漲5.1%,南京上漲4.1%,惠州上漲3.2%,天津、杭州上漲2.5%,武漢上漲2.3%,福州、石家莊、寧波、南昌、濟南、鄭州、無錫單月環(huán)比漲幅也紛紛超過1%。
“從數(shù)據(jù)特點看,新建商品房數(shù)據(jù)中,二線城市全面取代一線城市,成為房價上漲的先鋒。” 張大偉分析認為。
其中,又以廈門最為典型。今年4月22日,廈門首次土拍便出現(xiàn)了年度首個地王,接下來更是一發(fā)不可收拾,土拍中地王迭出,不斷刷出地價新高。隨之而來的,便是廈門房價的進一步飛速上漲。以禹洲盧卡小鎮(zhèn)項目為例,拍前開盤價格約為20000元/平方米,土拍封盤之后則調(diào)整為26000元/平方米。
在進入5月后,廈門許多開發(fā)商紛紛封盤調(diào)價。之后6月3日的土拍讓原本是房價洼地的同安與翔安兩個區(qū)大部分進入2萬元時代。價格洼地的樓盤紛紛漲價,同安區(qū)的森林海項目由16000元/平方米漲至約20000元/平方米。
據(jù)6月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示,廈門5月新建住宅平均價格為25242元/平米,穩(wěn)居全國第4,5月廈門房價又漲了1395元/平米,漲幅5.85%居全國第一。合肥緊隨其后,環(huán)比漲幅5.1%位居第二。5月份,合肥的房價均價達到11503元/平方米,房價已經(jīng)超過武漢,成為中西部地區(qū)房價最貴的城市。
易居研究院智庫中心《全國70城住房庫存報告》顯示,合肥房地產(chǎn)市場的庫存去化周期僅為2個月,房價上漲壓力異常大。
“盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲,但城市間漲幅差異仍然較大?!睆埓髠シ治霰硎荆瑥臄?shù)據(jù)指標(biāo)看,雖然二線城市房價再創(chuàng)新高,但本輪樓市從2015年5月開始,全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個月的沖高后,在今年5月開始已經(jīng)有明顯觸頂跡象。后續(xù)漲幅將持續(xù)放緩,不排除在2016年四季度出現(xiàn)部分城市房價開始下調(diào)的可能性。
地方政策被迫收緊
“一線城市的房價偏高,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進而進入二線城市,這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
事實上,今年表現(xiàn)熱門的幾個二線城市已經(jīng)陸續(xù)出臺政策試圖讓樓市降溫。5月底,南京和蘇州已經(jīng)從土地市場開刀,實行了“雙限”政策。
5月17日,蘇州市國土局發(fā)布公告,暫緩5宗地塊出讓。并且,蘇州提出對之后出讓的宅地將設(shè)定最高報價,如果超過最高報價則終止地塊出讓。此外,根據(jù)日前公布的蘇州市2016年商品住房用地供應(yīng)計劃,全年商品住房用地供應(yīng)計劃為380公頃,較2015年的供應(yīng)量將增加22.6%。
“正是由于部分二線城市近期房價的快速上漲,使得當(dāng)?shù)卣坏貌徊扇⌒姓侄我跃徑馐袌鲞^熱局面?!蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉告訴記者。
據(jù)記者了解,近日,針對過熱城市樓市的更多調(diào)控政策陸續(xù)出臺。
6月21日下午,合肥市土地管理委員會召開會議,明確合肥不會出臺限購政策,但會出臺差別化信貸政策,提高首付門檻。規(guī)定居民首套住房的首付比例為25%;購買二套房,如果名下有房無貸,首付比例提高至四成;如果名下有房有貸,首付比例為五成,也就是認貸又認房。對于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公積金貸款。
同時,合肥對于土地出讓也作出了明確規(guī)定,總金額20億元以下的地塊須在1個月內(nèi)一次性付清出讓金,該政策自7月1日起正式執(zhí)行,為期一年。
在業(yè)內(nèi)人士看來,作為此輪二線城市領(lǐng)漲的“四小龍”之一的合肥出臺調(diào)控措施,或許由此開啟了二線城市政策收緊的信號燈;隨著信貸收緊必然帶來市場交易的下滑,對于房價的抑制有積極的作用。未來熱點二線城市(如南京、蘇州等)可能將紛紛效仿。
二線地王或?qū)⒈惶祝?/p>
在銷售火爆的背景下,二線城市的土地溢價率不斷走高,截至6月中旬以南京、合肥、蘇州、廈門為代表的二線熱點城市土地出讓金同比漲幅均超過100%,蘇州更是高達876%。
“收緊信貸政策有三大方面的意義:第一,信貸收緊是合肥樓市收緊的一個關(guān)鍵性標(biāo)志,由此也開啟了二線城市政策收緊的信號燈;第二、信貸收緊必然帶來市場交易的下滑,對于房價的抑制有積極的作用;第三、信貸收緊、市場降溫,為后續(xù)增加庫存供應(yīng)提供了緩沖時間,值得肯定?!眹儡S進說,從政策層面看,房價過熱,或催生包括限購在內(nèi)的政策的實施。尤其部分二線城市更有可能面臨嚴厲的政策管控。
“一旦限制性政策出臺,市場將難以維持目前的漲勢?!敝兄冈悍治鰩燁A(yù)警稱,土地高價市場不可持續(xù)。“若住宅價格開始回落,則會導(dǎo)致一部分投資性需求的出逃,未來二線城市的‘地王項目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。
“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值,市場需求空間有限,未來‘地王項目去化難度加大?!鄙鲜龇治鰩煴硎荆捎诙€城市“地王”價格的不斷攀升,開發(fā)企業(yè)項目資金投入規(guī)模增大,未來想要獲取利潤不得不將產(chǎn)品高端化,通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實現(xiàn)溢價,這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會明顯增加。