新一輪樓市調(diào)控將至？

【本刊綜合】二線城市接力一線，持續(xù)上演樓市的瘋狂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月深圳房?jī)r(jià)不再領(lǐng)漲，取而代之的是二線城市廈門、合肥。廈門新房?jī)r(jià)格以環(huán)比上漲5.4%的漲幅位列第一，擠掉了深圳；合肥二手房則以9.3%的漲幅傲視全國(guó)，完全超越了京滬。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，這是一線城市高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的溢出效應(yīng)。3月份，一線城市的亢奮表現(xiàn)正蔓延到全國(guó)其他重點(diǎn)城市，造就了這些城市的火熱。但這或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)最大的狂歡，滬深等熱點(diǎn)城市已經(jīng)遭受史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，政策的短期效應(yīng)已見(jiàn)，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入調(diào)整。

從近期市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，包括南京、廊坊在內(nèi)的熱點(diǎn)二線城市及環(huán)一線城市周邊也將面臨政策調(diào)控，市場(chǎng)變盤(pán)將現(xiàn)。一季度，廈門的房?jī)r(jià)突破了2萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了傳統(tǒng)的一線城市廣州；南京部分區(qū)域房?jī)r(jià)則高達(dá)4萬(wàn)元/平方米，引起了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的擔(dān)憂。此外，蘇州、東莞等熱點(diǎn)二三線城市的住宅漲幅也不容小覷。

中信建投認(rèn)為，整體來(lái)說(shuō)，全國(guó)絕大部分省市仍在千方百計(jì)地出臺(tái)政策激活市場(chǎng)以消化庫(kù)存，這類省份占比超半。政策干預(yù)可以改變短期市場(chǎng)格局，中長(zhǎng)期的樓市走向則依然取決于供求關(guān)系的基本面，而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。

二線城市很可能成為下一個(gè)被調(diào)控的區(qū)域。從地方的舉措來(lái)看，擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、擬出臺(tái)調(diào)控措施的態(tài)度已很明顯。在不斷拍出地王、房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月的南京，有關(guān)部門已經(jīng)宣布增加土地供應(yīng)量等措施。北京、深圳的分析人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加兼顧區(qū)域差異特征，并做適當(dāng)微調(diào)，不排除環(huán)北京區(qū)域調(diào)控政策繼續(xù)收緊的可能。整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)均在明顯增加。

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解讀

一線城市阻擊房市加杠桿

【本刊綜合】在兩會(huì)期間被監(jiān)管部門痛批“首付貸”問(wèn)題之后，一線城市開(kāi)啟了清理“首付貸”行動(dòng)。4月18日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)向協(xié)會(huì)會(huì)員以及觀察員下發(fā)《關(guān)于清理“首付貸”類業(yè)務(wù)的通知》（下稱“通知”）的協(xié)會(huì)文件，成為深圳、廣州之后，又一個(gè)叫停“首付貸”的一線城市。與“首付貸”同質(zhì)化的其他業(yè)務(wù)，隨著多部門聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治活動(dòng)的開(kāi)展，也將無(wú)法遁形。今年兩會(huì)期間，央行主要領(lǐng)導(dǎo)表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自辦的或者與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的“首付貸”產(chǎn)品，加大了居民購(gòu)房杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策有效性，不但增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)管部門揭示“首付貸”風(fēng)險(xiǎn)之后，不少P2P網(wǎng)貸平臺(tái)開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。行業(yè)人士分析，網(wǎng)貸平臺(tái)由于快速便捷，成為地產(chǎn)公司快速達(dá)到房產(chǎn)銷售向購(gòu)房者進(jìn)行首付融資的重要、便捷工具，加大了購(gòu)房者的杠桿。此次，網(wǎng)貸或許有些躺槍。

個(gè)別城市面臨過(guò)熱壓力

【本刊綜合】新華社4月18日發(fā)文稱，住宅市場(chǎng)，一線城市帶動(dòng)二線城市加快升溫，個(gè)別城市面臨“過(guò)熱”壓力；土地市場(chǎng)，“地冷房熱”改觀，房?jī)r(jià)上漲，推動(dòng)土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖；財(cái)政收支，房地相關(guān)稅收增長(zhǎng)較快。2016年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)三大信號(hào)，印證經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速比1-2月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)負(fù)責(zé)人趙松表示，必須清醒地看到，國(guó)內(nèi)外不確定性因素持續(xù)疊加：一方面，美元加息預(yù)期可能引發(fā)資金外流，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形成壓力；投資支撐基礎(chǔ)尚不牢固，去庫(kù)存、去產(chǎn)能背景下企業(yè)降成本、增效益改善情況仍有待觀察。另一方面，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，但不夠理想，一線城市市場(chǎng)熱度上升明顯；三四線城市改善有限，庫(kù)存壓力巨大。房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、高度分化，既要降熱又得升溫，考驗(yàn)管理者的智慧和能力。