非法占地的情況下“占有使用費(fèi)”支付的法律問題探究

孫佩鋒 楊 鵬

1．棗莊學(xué)院，山東 棗莊 277160；2．山東司杰律師事務(wù)所，山東 棗莊 277100

在司法實(shí)踐中，有一個非常有意思但也讓人很困惑的判決思路，例如說李四侵占了村集體的耕地建設(shè)了廠房，然后將廠房租賃給張三，張三不給李四租金，李四將張三告上法庭要求張三支付租金，最后法院的判決是這樣的：張三必須向李四支付“占有使用費(fèi)”。李四的建筑屬于非法建筑且屬于非法占地的情況之下，法院仍然判決張三向李四支付“占有使用費(fèi)”，是不是這樣的判決非常難以理解？但在司法實(shí)踐中，只要是涉及非法建筑的租賃合同，法院一方面在判決合同無效的同時，另一方面也會判決支持出租方關(guān)于要求承租方支付“占有使用費(fèi)”的訴請，背后一定有著判決的邏輯，但這種判決確實(shí)也存在著諸多的問題。

一、租金與“占有使用費(fèi)”的區(qū)別

（一）二者存在的前提不同。租金是租賃業(yè)務(wù)中出租人向承租人收取的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)使用權(quán)的補(bǔ)償款。租金是建立在所有權(quán)基礎(chǔ)之上讓渡使用權(quán)獲得的收益權(quán)，使用權(quán)合法性的前提是擁有所有權(quán)，或者是所有權(quán)人將使用權(quán)讓渡給承租方后，在征求所用權(quán)人的同意之下出讓使用權(quán)獲得的補(bǔ)償款，俗稱再轉(zhuǎn)租。當(dāng)然，租金也并不必然轉(zhuǎn)讓使用權(quán)?！罢加惺褂觅M(fèi)”是在喪失合法依據(jù)的前提下承租方向出租方支付的占用費(fèi)。這里的喪失“合法依據(jù)”就是租賃物本身失去了存在的合法性。租金的前提是對租賃物具有所有權(quán)，“占有使用費(fèi)”與租金相比較而言，其失去了所有權(quán)這一存在的基礎(chǔ)。租賃物失去存在的合法性這一現(xiàn)象主要集中在非法建筑物租賃方面。當(dāng)租賃的建筑物本身沒有獲得相關(guān)政府部門批準(zhǔn)的前提下，租賃物本身就失去了存在的合法性基礎(chǔ)，因此，租金就轉(zhuǎn)化為“占有使用費(fèi)”。

（二）租金與“占有使用費(fèi)”的法律依據(jù)不同。租金是基于合同有效而產(chǎn)生的，是承租人向出租人支付的費(fèi)用，是承租人履行合同的一種義務(wù)行為體現(xiàn)?！罢加惺褂觅M(fèi)”是基于合同無效出租人要求承租人返還占有利益的義務(wù)行為。學(xué)界一般認(rèn)為既然“占有使用費(fèi)”的合法性基礎(chǔ)不再存在，那么，這種“占有使用費(fèi)”就是一種無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于債權(quán)的范疇。二者的支付標(biāo)準(zhǔn)也不相同，租金的支付標(biāo)準(zhǔn)是基于出租人與承租人之間的合同約定，“占有使用費(fèi)”的支付標(biāo)準(zhǔn)是參照租金的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，這是法官自由裁量權(quán)的范疇，但當(dāng)事人可以舉證申請法院以高于或低于租金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判決。

二、“占有使用費(fèi)”判決的依據(jù)

（一）相關(guān)司法解釋為支持“占有使用費(fèi)”提供了法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”這條司法解釋用語并不是嚴(yán)格的義務(wù)性規(guī)范用語，要求“全部”“必須”沒有例外情況，而是使用了非嚴(yán)格意義上的類似于“可以”的授權(quán)性規(guī)范用語。但縱觀中國裁判文書網(wǎng)，沒有發(fā)現(xiàn)因?yàn)椤胺欠ㄕ嫉亍被颉胺欠ńㄖ北旧淼脑虿恢С帧罢加惺褂觅M(fèi)”的判決或裁定。根據(jù)《民法典》第一百五十三條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。”根據(jù)這一條款的規(guī)定，違法建筑本身是沒有經(jīng)過審批而建設(shè)的非法建筑物，因此，必然導(dǎo)致合同本身無效。合同無效后，參照《解釋》判決承租方應(yīng)該支付使用費(fèi)，便有了法律的依據(jù)。

（二）根據(jù)民法的公平原則

判決承租方支付違法建筑租賃期間的使用費(fèi)，是基于出租方的投資建設(shè)行為。在判決時，有的判決會引用民法的公平原則以便支撐自己的判決結(jié)果，認(rèn)為出租方在非法建筑上投入了資金，如果不支付使用費(fèi)的話，明顯違背了公平原則，對出租方是不公平的。這里的公平的標(biāo)準(zhǔn)僅限于“投資行為”，即“投資就應(yīng)該得到收益”的理念。

（三）以債權(quán)為基礎(chǔ)的請求權(quán)

物權(quán)與債權(quán)的最大區(qū)別是物權(quán)是一種支配權(quán)，由此而形成絕對權(quán)、排他權(quán)等。司法界一般認(rèn)為非法建筑的“占有使用費(fèi)”屬于債權(quán)，因?yàn)榉欠ńㄖ纬傻摹胺课菡加惺褂觅M(fèi)”并非物權(quán)概念，在此基礎(chǔ)上形成的“占有使用費(fèi)”實(shí)際上并不存在，而是物權(quán)的轉(zhuǎn)化，是出租人要求承租人返還占有的利益，因占有利益是無形的，因此以“房屋占有使用費(fèi)”的方式支付現(xiàn)金代替。

三、“占有使用費(fèi)”判決的不當(dāng)之處

即使是在非法占地等違法行為之下的非法建筑，判決也無不支持“占有使用費(fèi)”的訴請，顯然存在諸多的不當(dāng)之處。

（一）司法解釋不能違背法條本身限定的范圍

《解釋》是最高人民法院做出的，很顯然是一種法定解釋。但司法解釋不能違背法條本身限定的范圍，此解釋中的第五條明顯違背了當(dāng)前的《民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！薄睹穹ǖ洹返倪@一條實(shí)際上是原《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的一個概括性規(guī)定和轉(zhuǎn)化。根據(jù)《解釋》與《民法典》產(chǎn)生的先后順序，應(yīng)該說是違背了原《合同法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)該法條的規(guī)定，行為人應(yīng)當(dāng)返還因該行為取得的財產(chǎn)，張三租賃李四的非法建筑，因?yàn)榉欠ńㄖ匀淮嬖?，張三?yīng)當(dāng)將此非法建筑返還，沒有“房屋占有使用費(fèi)”之說，這才是一個正當(dāng)?shù)睦斫?。但《解釋》顯然做了一個違背性的擴(kuò)大解釋，假設(shè)了非法建筑本身已經(jīng)不存在，無法實(shí)現(xiàn)返還租賃時期的非法建筑本身。假如租賃的建筑本身僅僅屬于非法建筑而不屬于非法占地的情況下，出租方本身是利用了自己具有使用權(quán)的土地的用益物權(quán)獲得收益，并不必然不予支持，但如果存在違法占地特別是違法占有耕地的前提下，仍然判決支持“占有使用費(fèi)”才是真正的違背公平正義。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，公平正義是司法的靈魂和生命，法治更要求公平正義得到維護(hù)和實(shí)現(xiàn)[1]。維護(hù)非法占地為前提的非法建筑所獲得的利益，不僅返還非法建筑本身，還支持“占有使用費(fèi)”的解釋顯然是違背性的擴(kuò)大解釋，并沒有區(qū)分具體的違法狀態(tài)和違法性質(zhì)，混淆了違法建筑和違法占地二者之間的本質(zhì)區(qū)別。

（二）沒有區(qū)分“一般”和“個別”

哲學(xué)角度上的“一般”是指矛盾的普遍性，即矛盾的共性，其相對于“個別”這一特殊性而言，即矛盾的個性。共性包含在個性之中，任何的個性并不必然完全被共性包含。因此，從此意義上來看《解釋》中“人民法院一般應(yīng)予支持”中的“一般”，必然不能完全包括特殊性。違反法律法規(guī)導(dǎo)致合同必然無效的情況下仍然堅持“一般應(yīng)予支持”，不支持“占有使用費(fèi)”的特殊情況應(yīng)該是什么情況并沒有相關(guān)的法律法規(guī)明確的規(guī)定。一般性的違反法律法規(guī)并不必然導(dǎo)致不支持“占有使用費(fèi)”，不支持“占有使用費(fèi)”應(yīng)該是比較嚴(yán)重的違法，或既違法又違反重要政策的情況下才會導(dǎo)致必然性的結(jié)果。違反法律法規(guī)前提下的特殊情況是否與土地的性質(zhì)有關(guān)？如果非法占有的土地屬于一般耕地甚至是永久性基本農(nóng)田的情況下，仍然支持很顯然不是一般的不公平了。此種情況應(yīng)該不予支持，或者是因?yàn)榉欠ㄕ嫉厣嫦臃缸锏那闆r下不予支持才是合理的，并且也符合了“一般應(yīng)予支持”的“一般”所具有的特殊性。但目前的司法實(shí)踐中的判決文書中并沒有包含第一種情形，也就是說并沒有觸犯《刑法》的非法占地與觸犯《刑法》的非法占地在民事糾紛的處理上沒有本質(zhì)區(qū)別。

當(dāng)然，我國的土地性質(zhì)比較特殊，使用權(quán)與所有權(quán)并不必然是一個密不可分的整體，難道支持“占有使用費(fèi)”的說法是因?yàn)榭紤]到使用權(quán)的問題？即使是考慮了使用權(quán)的問題，但本質(zhì)上也是非法建筑占用了土地，以非法建筑的形式改變了土地的所有權(quán)，這是問題所在。

（三）違背原《物權(quán)法》的規(guī)定

《民法典》第二百三十五條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！钡诙偃藯l規(guī)定：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！痹段餀?quán)法》第二百三十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。”根據(jù)上述法條的規(guī)定，侵權(quán)人的行為導(dǎo)致的必然后果就是要返還原物及其孳息，甚至承擔(dān)其他的民事責(zé)任。在非法占地的情況下，土地的所有權(quán)人或使用權(quán)人有權(quán)要求侵權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，因此，“占有使用費(fèi)”在此意義上應(yīng)屬于“孳息”，但應(yīng)只有土地的所有權(quán)人或使用權(quán)人才具有要求支付的權(quán)利。例如李四在法院的大院里建了一棟非法建筑租賃給了張三，李四去法院起訴張三要求支付“占有使用費(fèi)”，法院受不受理都是一個問題。張三是把“占有使用費(fèi)”支付給李四還是應(yīng)該支付給法院？即使法院的用地并非農(nóng)用地且屬于建設(shè)用地或公用事業(yè)用地的情況下，只有法院才有權(quán)要求張三支付“占有使用費(fèi)”而不是李四，這樣的判決才應(yīng)該符合常理，并且這僅僅是非法建筑的前提下。這如同判決支持違反原《物權(quán)法》侵犯物權(quán)人的財產(chǎn)所有權(quán)獲得用益物權(quán)一樣，顯然違法前提下獲得的用益物權(quán)不受法律保護(hù)。作為不動產(chǎn)的土地與其他動產(chǎn)在侵權(quán)方面不應(yīng)該有原則上的區(qū)別，在違法侵犯所有人財產(chǎn)權(quán)的前提下，用益物權(quán)都應(yīng)屬于物權(quán)所有人或使用權(quán)人，而不應(yīng)屬于侵權(quán)人。

（四）沒有區(qū)分“占有使用費(fèi)”產(chǎn)生的基礎(chǔ)

司法界認(rèn)為“占有使用費(fèi)”是債權(quán)的觀點(diǎn)值得商榷。產(chǎn)生“占有使用費(fèi)”的非法建筑物本身仍然是一個不動產(chǎn)，即使沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證，還是土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的。因?yàn)椤拔餀?quán)能夠?qū)Φ谌水a(chǎn)生效力，具有追及力。所謂追及力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人都可以依法向物的占有人索取，請求其返還其物。任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)力的義務(wù)，無論何人非法取得所有人的財產(chǎn)，都有義務(wù)返還”[2]，以及根據(jù)《民法典》第二百三十五條的規(guī)定，無權(quán)占有必須返還原物，即承租人必須首先返還租賃的標(biāo)的物，再履行支付“占有使用費(fèi)”的義務(wù)，實(shí)際上承認(rèn)了這種所謂的“占有使用費(fèi)”是物權(quán)本身的依附物，并非憑空產(chǎn)生，也不會是債權(quán)，即使看作是債權(quán)，那么這種債權(quán)也應(yīng)該是物權(quán)的轉(zhuǎn)化，即非法建筑物或土地的轉(zhuǎn)化。如果僅僅把“占有使用費(fèi)”看作是債權(quán)，實(shí)際上忽略了這所謂的債權(quán)并非無中生有而是物權(quán)本身的產(chǎn)物這一事實(shí)。因?yàn)榉欠ńㄖ旧硎沁`法的，即這一物權(quán)是不存在的，因此把“占有使用費(fèi)”看作是債權(quán)就為判決支持“占有使用費(fèi)”提供了一個假設(shè)的前提，有了一個看上去合理的邏輯基礎(chǔ)。即便如此，還有一個土地使用權(quán)或所有權(quán)的問題，只能拆除非法建筑而無法清除土地本身，土地本身仍然是客觀存在的，對于存在的土地仍然可以作為物權(quán)的存在基礎(chǔ)，因此，只有支持返還土地沒有支持“占有使用費(fèi)”的問題。

（五）支持“占有使用費(fèi)”的判決會導(dǎo)致更多的非法占地行為

司法判決具有社會價值觀引導(dǎo)作用，更具有社會行為的導(dǎo)向性。在非法占地特別是非法占有耕地本身是違法甚至是犯罪行為的情況下，如果因?yàn)榍謾?quán)人投入了資金建設(shè)了非法建筑不支持“占有使用費(fèi)”就屬于不公平的話，支持“占有使用費(fèi)”的判決是違背法律保護(hù)合法利益的初衷，侵害了公平正義。如此的判決就會導(dǎo)致更多的非法占地現(xiàn)象的發(fā)生，畢竟現(xiàn)行的支持“占有使用費(fèi)”的判決在一定程度上減輕了侵權(quán)人的違法責(zé)任，甚至還保護(hù)了他們的非法利益，因此，在一定程度上具有慫恿違法占地的作用。假如只要是違法建筑或者僅僅是非法占地情況下的非法建筑不支持“占有使用費(fèi)”，無論違法者投入再多的資本建設(shè)違法建筑也不支持使用費(fèi)的訴請，這本身就是對違法占地、非法建筑行為的打擊。

綜上，支持非法占地前提下非法建筑所謂的“占有使用費(fèi)”從法律以及社會效益角度講，并沒有堅實(shí)的基礎(chǔ)，甚至違背了法律的本意和社會價值觀，應(yīng)該引起司法部門以及立法部門的注意，至少應(yīng)該區(qū)分明示“一般”之外的“特殊”情況。