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    通州商住何去何從?

    2016-07-08 18:10:16張佳竹
    房地產(chǎn)世界 2016年6期
    關(guān)鍵詞:富力通州運(yùn)河

    張佳竹

    受通州加強(qiáng)版限購(gòu)令和副中心的利好刺激,通州商住房火力全開(kāi),儼然成為北京新房市場(chǎng)的成交主力。然而,通州商住市場(chǎng)的火爆在5月5日之后戛然而止。

    5月5日晚10點(diǎn),北京市住建委官網(wǎng)正式發(fā)布了針對(duì)通州商務(wù)型公寓限購(gòu)的細(xì)則,并于5月6日正式執(zhí)行。政策出臺(tái)的這一個(gè)月時(shí)間里,通州商住市場(chǎng)來(lái)了個(gè)大拐彎,綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,限購(gòu)一個(gè)月來(lái),通州商住成交量跌幅超過(guò)99%,累計(jì)公寓簽約僅有13套。運(yùn)河核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目從之前的如火如荼,倏爾降至冰點(diǎn)。

    限購(gòu)來(lái)襲,成交驟降

    去年8月,通州發(fā)布樓市限購(gòu)令,效法北京將不在當(dāng)?shù)丶{稅的外地人擋在買房門外。

    彼時(shí),通州住宅成交量從之前的單月1000套-2000套,下降到了500套左右,跌幅達(dá)到一半。而未被列入限購(gòu)的商住房項(xiàng)目則乘機(jī)發(fā)力,受到購(gòu)房者的關(guān)注。隨后,商住類項(xiàng)目引來(lái)大量投資者,成交量大幅上漲。

    但好景不長(zhǎng),今年5月5日夜間,史上最嚴(yán)限購(gòu)令降臨通州。

    5月28日,一個(gè)尋常的周六,記者來(lái)到綠地中央廣場(chǎng)售樓處。在以看房人身份停留的近一個(gè)半小時(shí)內(nèi),僅有一對(duì)年輕夫婦到訪。

    “限購(gòu)對(duì)我們的影響確實(shí)挺大的,之前周末來(lái)看房的人特別多,經(jīng)常需要加班,限購(gòu)之后一天可能就幾組、十幾組客戶。不過(guò),跟其他幾個(gè)項(xiàng)目比起來(lái),我們還算好的?!变N售人員告訴記者。

    的確,跟綠地中央廣場(chǎng)比起來(lái),富力運(yùn)河十號(hào)和保利大都會(huì)似乎更為冷清。記者在這兩個(gè)項(xiàng)目同樣停留了近一個(gè)小時(shí),但連一組意向購(gòu)房人都沒(méi)有看到。

    情況最好的應(yīng)該是光大新北京中心項(xiàng)目,在記者停留的四十分鐘內(nèi),有4組意向購(gòu)房人到訪。記者離開(kāi)的時(shí)候,有一位購(gòu)房者正準(zhǔn)備交定金。

    “跟其他幾個(gè)項(xiàng)目比起來(lái),我們算好的吧。限購(gòu)后來(lái)看房的人真的少了很多,而且有些來(lái)看房的人還并不具備購(gòu)買資格?!惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員直言。

    對(duì)于限購(gòu)前后通州商住市場(chǎng)的變化,數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力。

    據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示,限購(gòu)政策出臺(tái)后三天(5月6日一5月8日),通州商用公寓零簽約。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,限購(gòu)后的6天時(shí)間內(nèi),通州公寓僅簽約2套,而寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品也只有4套簽約。

    截止到6月5日,通州商住限購(gòu)剛好滿月,綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),5月6日-6月5日,通州商住公寓類簽約僅有13套,環(huán)比限購(gòu)前一個(gè)月(4.6-5.5)爆跌99.78%,創(chuàng)下了通州商住成交近幾年來(lái)新低,而限購(gòu)前夕單周成交量最高多達(dá)4700套左右。

    據(jù)記者了解,限購(gòu)后,通州僅有5個(gè)商務(wù)型公寓項(xiàng)目在售,分別是保利大都匯、富力運(yùn)河十號(hào)、光大新北京中心、世界僑商中心和綠地中央廣場(chǎng)。

    有意思的是,限購(gòu)一個(gè)月來(lái)成交的13套房源均來(lái)自光大新北京中心,該項(xiàng)目地處通州區(qū)核心位置,雙地鐵(地鐵6號(hào)線和R1線)北關(guān)站上蓋,未來(lái)有較好的規(guī)劃發(fā)展,因此銷售情況較好。

    目前通州商住公寓庫(kù)存量約4600余套,潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套。目前通州商住限購(gòu)后,只有企事業(yè)單位和社會(huì)組織可以購(gòu)買商住房。從整體看,未來(lái)一個(gè)時(shí)期,商住項(xiàng)目都將受到限購(gòu)政策影響,通州商辦市場(chǎng)可能將有一個(gè)持續(xù)低迷期。

    價(jià)格不降反升

    成交量雖然暴跌,但通州商住成交均價(jià)卻飆漲到了38692元/平方米,環(huán)比限購(gòu)前一個(gè)月的25110元/平方米大漲54%。

    “目前在售的是8B號(hào)樓,3月26日推的所有剩余房源為7梯18戶,戶型面積為47-150平米,均價(jià)40000元/平米。層高3.7米,精裝修,50年產(chǎn)權(quán)?!惫獯笮卤本┲行牡匿N售人員告訴記者,項(xiàng)目位置好,交通便利,未來(lái)規(guī)劃好,所以價(jià)格比區(qū)域其他幾個(gè)項(xiàng)目較高。

    今年3月時(shí),該項(xiàng)目的均價(jià)還是37000元/平方米,到了4月底,均價(jià)達(dá)到40000元/平方米,僅一個(gè)多月的時(shí)間,每平米漲了3000元。

    漲價(jià)還在繼續(xù)。項(xiàng)目銷售人員告訴記者,9A號(hào)樓預(yù)計(jì)將于6月1日開(kāi)始排卡,預(yù)計(jì)上半年入市,共29層,戶型為44平米、65平米和79平米的層高4.2米的loft,目前價(jià)格待定?!暗烙?jì)不會(huì)低于4萬(wàn)/平米?!?/p>

    價(jià)格跳漲的還有保利大都會(huì)。該項(xiàng)目主打4.2米挑高loft,面積44-58平米,預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤,均價(jià)43000-45000元/平方米之間,比起3月的40000元/平方米的價(jià)格,每平米漲了3000- 5000元。

    “目前運(yùn)河核心區(qū)范圍內(nèi)在售的商住項(xiàng)目屈指可數(shù),經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的大量成交,目前在售的項(xiàng)目存量都不多,所以即使限購(gòu)了,價(jià)格也下不來(lái)?!备涣\(yùn)河十號(hào)的銷售人員告訴記者,目前項(xiàng)目在售的商務(wù)型供應(yīng)僅剩幾套240平方米的大戶型,接下來(lái)將要推的是辦公立項(xiàng)的寫字樓產(chǎn)品,面積從40-200平方米不等,共有900多套,目前排卡客戶已經(jīng)超過(guò)700組。

    “我們的均價(jià)在36000元/平方米左右,已經(jīng)是運(yùn)河核心區(qū)這幾個(gè)項(xiàng)目里最低的了。”富力運(yùn)河十號(hào)的銷售人員坦言。

    事實(shí)上,通州商住已開(kāi)始進(jìn)入“維穩(wěn)”階段,雙限后入市的首個(gè)商住項(xiàng)目富力運(yùn)河十號(hào)報(bào)價(jià)36000元/平方米起,與上期開(kāi)盤價(jià)格持平。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱,通州商住在經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲之后,開(kāi)始進(jìn)入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場(chǎng)當(dāng)中商住的尷尬地位,雖然區(qū)域前景良好,但是需求在限購(gòu)后受到壓縮,使得這些商住項(xiàng)目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

    “目前通州市場(chǎng)的整體庫(kù)存較少,而且最近幾年土地供應(yīng)少,整體看,對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太大。但成交量的大幅度下調(diào),將抑制價(jià)格快速上漲的可能性?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,通州的利好明確,限購(gòu)嚴(yán)格證明了的確有價(jià)值。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱,限購(gòu)政策措施里規(guī)定企業(yè)可以購(gòu)買商辦產(chǎn)品,不存在限購(gòu)情況,個(gè)人投資客可以注冊(cè)企業(yè)利用企業(yè)資格購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn),購(gòu)買通州的公寓?!按藭r(shí),購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅,何樂(lè)而不為,未來(lái)這樣的措施規(guī)避公寓限購(gòu)會(huì)越來(lái)越多。”

    “既然公寓、商辦限購(gòu)成交量短期表現(xiàn)不好,對(duì)通州的開(kāi)發(fā)商來(lái)講,短期內(nèi)也不賣了,此時(shí)銷售策略轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批,因?yàn)槲磥?lái)通州的公寓、商辦市場(chǎng)還是看好的,未來(lái)仍然有需求釋放和漲價(jià)的空間?!睆埡陚ケ硎?。

    限購(gòu)還將加碼?

    事實(shí)上,自5月6日通州商住限購(gòu)“靴子”落地以來(lái),投資需求和剛性需求均受到制約,加上5月27日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào),通州規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心要注重開(kāi)發(fā)強(qiáng)度管控。這還包括了戶籍管控、劃定土地開(kāi)發(fā)邊界等一系列措施,通州樓市面臨著政策層面的各種加碼。

    5月27日,北京市通州區(qū)政府網(wǎng)站發(fā)布了《對(duì)通州區(qū)戶籍人口采取臨時(shí)性限控措施的通知》。當(dāng)中涉及8項(xiàng)對(duì)通州區(qū)戶籍人口的臨時(shí)性限控措施,包括通州區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、辦公等非住宅房屋一律不批準(zhǔn)落戶。本次新政主要對(duì)人口規(guī)模的調(diào)控和戶籍管理,在之前通州商住類物業(yè)限購(gòu)之后,在戶籍政策上又一次收緊。

    另外,對(duì)于多套物業(yè)所有者不在通州居住的,不可以遷徙戶口,整體來(lái)看,對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),可能會(huì)進(jìn)一步打壓投資需求。

    記者在采訪中了解到,通州商辦類產(chǎn)品限購(gòu)的想法早就有,按照主管部門的意思,原計(jì)劃是想和住宅限購(gòu)?fù)瑫r(shí)推出。但當(dāng)時(shí)具體細(xì)則不夠完善,所以才拖到現(xiàn)在。

    這次成交被限制住的項(xiàng)目主要集中在運(yùn)河核心區(qū)內(nèi),也是因?yàn)橄嚓P(guān)部門對(duì)于區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)業(yè)以及功能還是有較高期待,因此對(duì)于商辦類項(xiàng)目的銷售有了更加明確的限定。

    “之后再開(kāi)盤的寫字樓至少半層起售,一層樓只批兩張產(chǎn)權(quán)證,并且不再面向個(gè)人;這也是從源頭上把控未來(lái)進(jìn)入核心區(qū)的企業(yè)資質(zhì)?!蹦稠?xiàng)目工作人員告訴本刊記者,如此一來(lái)銷售壓力肯定會(huì)有,但也正好說(shuō)明了通州未來(lái)發(fā)展的潛力。

    從風(fēng)聲乍起到政策落地的時(shí)間并不短,這也給了各個(gè)項(xiàng)目一個(gè)緩沖期,許多開(kāi)發(fā)商早就做好了心理準(zhǔn)備。

    新北京中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前項(xiàng)目?jī)H剩13套平層公寓房源,壓力不算太大,接下來(lái)要等新一批項(xiàng)目的預(yù)售證。該負(fù)責(zé)人稱,肯定不會(huì)像之前那樣實(shí)現(xiàn)快速去化,只能按照正常的情況順?shù)N吧,大家面對(duì)的都是一樣的環(huán)境。

    “限購(gòu)肯定是暫時(shí)的,就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶,項(xiàng)目正在積極想辦法。”富力運(yùn)河十號(hào)銷售人員表示,主要是針對(duì)已經(jīng)交了錢、排卡的客戶提供解決方案,最快在本周內(nèi)可能會(huì)公布。對(duì)此,一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),商業(yè)、辦公項(xiàng)目可以出售給事業(yè)單位、社會(huì)組織,僅是不再對(duì)個(gè)人出售,因此最大的可能性就是開(kāi)發(fā)商可以注冊(cè)公司,幫助購(gòu)房人解決購(gòu)房資格的問(wèn)題。

    限購(gòu)將蔓延整個(gè)北京?

    在看到通州雙限的效果之后,近日有傳言稱全北京可能都要實(shí)施商住限購(gòu),各大區(qū)域不少商住主流產(chǎn)品項(xiàng)目都接到了要限購(gòu)的消息,并指出最快月底落地。

    針對(duì)關(guān)于通州限購(gòu)蔓延的傳聞,記者致電住建委咨詢,住建委負(fù)責(zé)人表示尚未得到確切消息。

    張大偉認(rèn)為沒(méi)有必要,他表示北京公寓類物業(yè),除通州外,其他區(qū)域目前成交價(jià)格平穩(wěn),限購(gòu)的市場(chǎng)基礎(chǔ)不大,而且從供應(yīng)量看,因?yàn)樽罱鼛啄甑耐恋毓?yīng)結(jié)構(gòu),公寓類物業(yè)的潛在供應(yīng)量甚至超過(guò)商品房住宅,所以對(duì)非通州公寓限購(gòu),可能會(huì)造成市場(chǎng)成交大幅度下調(diào)。

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