大馬淘金夢重啟

李捷

在馬航事件的影響逐漸消退后，曾經(jīng)房企熱衷的淘金熱土——馬來西亞再次熱鬧起來。

今年以來，包括碧桂園、雅居樂、新華聯(lián)等多個(gè)在當(dāng)?shù)赜型顿Y項(xiàng)目的企業(yè)，歷經(jīng)兩年的盤整期后，重新啟動了大規(guī)模的推盤計(jì)劃。在業(yè)內(nèi)人士看來，馬來西亞市場在亞洲區(qū)域的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但在充滿機(jī)遇的同時(shí)也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。

大馬項(xiàng)目陸續(xù)入市

每晚新聞聯(lián)播之后的黃金時(shí)段，有一段時(shí)長近2分鐘的3D效果紀(jì)錄片，通過碧海藍(lán)天白沙的夢幻效果，向人們展示關(guān)于未來生活的場景，碧桂園將此地命名為“森林城市”。

這也是距離碧桂園金海灣和鉆石城項(xiàng)目的熱銷時(shí)隔兩年多后，碧桂園再度通過大眾媒體釋放出馬來西亞項(xiàng)目的近況。

作為首個(gè)投資馬來西亞的中國房企，這是碧桂園在此地的第四個(gè)項(xiàng)目。據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，森林城市和金海灣項(xiàng)目位于馬來西亞的柔佛州，鉆石城和雙文丹項(xiàng)目則位于吉隆坡。公開資料顯示，金海灣在2013年為碧桂園貢獻(xiàn)了近70億元的銷售額，而鉆石城在當(dāng)年開盤推出的近5個(gè)億的貨量，一個(gè)月內(nèi)便售罄。此后，受到馬航事件的影響，在將近兩年多的時(shí)間里，盡管碧桂園仍然在海外市場開疆拓土，但對于馬來西亞項(xiàng)目甚少提及。

與碧桂園境遇相似的還有多個(gè)在馬來西亞進(jìn)行投資的房企。記者注意到，在經(jīng)歷了近兩年的“盤整”期之后，多家房企在今年紛紛開始動起來。

今年1月，雅居樂集團(tuán)在海外的首個(gè)項(xiàng)目雅居樂滿家樂正式入市。該項(xiàng)目位于馬來西亞吉隆坡滿家樂豪宅區(qū)的核心地塊，由雅居樂和馬來西亞當(dāng)?shù)亻_發(fā)商辟捷集團(tuán)共同開發(fā)，雙方分別持有70%和30%的股份。

項(xiàng)目定位于馬國本土市場，蓄客主要集中于吉隆坡本地中高端人群及少量歐洲及中東高端人群，計(jì)劃于今年下半年面向中國內(nèi)地及香港地區(qū)市場推出專屬產(chǎn)品。

此外，新華聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，旗下位于馬來西亞的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在為月底的首次開盤進(jìn)行著緊鑼密鼓的準(zhǔn)備。資料顯示，2014年，新華聯(lián)以約3億元購買了馬來西亞依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的4.73萬平方米土地，用地性質(zhì)為住宅與少量商業(yè)。

教育移民仍有吸引力

較之于投資者對歐美房地產(chǎn)市場的趨之若鶩，亞洲房地產(chǎn)市場在業(yè)內(nèi)人士看來，只是“局部有熱點(diǎn)”，而馬來西亞無疑是其中一個(gè)。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，馬來西亞的“第二家園計(jì)劃”比歐美國家的移民政策更加便捷，因此成為支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場復(fù)興的重要依據(jù)。

據(jù)了解，馬來西亞政府為鼓勵(lì)外籍人士長期居住而推出的“我的第二家園”計(jì)劃，以“低門檻、高效率”著稱。

據(jù)相關(guān)房企人士介紹，當(dāng)?shù)卣€給予購房者特別貸款優(yōu)惠。比如，外國人購房申請貸款，一般可貸款50%-60%，貸款利率在4%左右。此外，馬來西亞的養(yǎng)房、轉(zhuǎn)售涉及的稅費(fèi)也相對低廉。為了吸引更多投資者，馬來西亞政府還制定了“大吉隆坡計(jì)劃”，從2011年開始實(shí)施，政府規(guī)劃發(fā)展的7項(xiàng)龐大工程，推動一系列重建、改造、整治、美化計(jì)劃。除此之外，馬來西亞政府希望把柔佛州打造為吉隆坡之外的下一個(gè)潛力區(qū)域。

當(dāng)?shù)厝耸糠Q，這里的地價(jià)只是吉隆坡的1/3甚至更低，包括雙威集團(tuán)、馬新集團(tuán)在內(nèi)的馬來西亞房企都在柔佛州持有大幅土地。

據(jù)公開資料顯示，國內(nèi)房企投資馬來西亞，主要集中于兩處，一是柔佛州南部依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（包括新山市），這也是碧桂園、富力、新華聯(lián)、綠地主要投資地。而在馬來西亞首都吉隆坡，碧桂園和雅居樂均有投資。

在亨瑞資本投資總經(jīng)理錢晨光看來，馬來西亞的整體經(jīng)濟(jì)形勢居中，緊鄰新加坡的優(yōu)勢一直被津津樂道?！榜R來西亞境內(nèi)三種語言通用，且生活成本較低，一些國際學(xué)校的性價(jià)比很高?！卞X晨光指出，從生活角度來看，馬來西亞的舒適度和便利性都無法與國內(nèi)的一線城市相比，但從房產(chǎn)投資來看，兩三個(gè)小時(shí)的航程對中國南部幾個(gè)城市的吸引力會更大。

投資熱度已轉(zhuǎn)移

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2015年亞洲投資者跨國投資總額再創(chuàng)新高，同比增長37%至624億美元。投向美洲的資本達(dá)224億美元，遠(yuǎn)超其他區(qū)域，同比增長109%。

第一太平戴維斯華北區(qū)投資部高級董事紀(jì)綱告訴記者，從總體來看，美國、英國、澳大利亞、日本仍然是中國資本海外地產(chǎn)投資的首選目的地。過去兩年，對這幾個(gè)國家的投資占中國全部海外房地產(chǎn)投資的70%，其中，紐約、倫敦和悉尼占比最大。而資本的流向，同樣也為海外置業(yè)的購房人做出引導(dǎo)。

錢晨光告訴記者，目前國內(nèi)的老百姓投資時(shí)，通常是“哪里熱門去哪兒炒”，首選的都是熱門城市。老牌的歐美資本主義國家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對平穩(wěn)，需求量大，投資在相對活躍的經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，無論是對于資產(chǎn)的保值增值，都能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)。

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了相似的觀點(diǎn)。在他看來，中國的投資者投資缺乏耐心，要求兩三年就見效，同時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較低，因此更偏向現(xiàn)金流非常好和更加穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！凹词雇瑯泳哂幸泼駜?yōu)勢的兩個(gè)地方，歐洲的居留證和綠卡，在大多數(shù)老百姓眼中也可能比亞洲區(qū)域擁有更高的含金量?！痹撊耸咳缡钦f。

紀(jì)綱同時(shí)指出，海外成熟市場的房地產(chǎn)市場與中國國內(nèi)有很大的差異，因此國內(nèi)的房地產(chǎn)投資者選擇投資標(biāo)的時(shí)，投資收益的期望值根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行調(diào)整?！皬闹虚L期的歷史數(shù)據(jù)看，海外地產(chǎn)投資年均7%-8%的回報(bào)就很不錯(cuò)了?！?/p>

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

無論外界對于馬來西亞市場如何判斷，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國強(qiáng)仍然對森林城市寄予厚望：“森林城市是我夢想中的城市典范，整座城市立體分層，車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是無污染的架空軌道交通；每一天人們都生活在花園里，呼吸在森林里，愉悅在自然之中。”

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，森林城市首批貨量已在2015年末推出并基本售罄，而市場仍處于持續(xù)升溫中，尤其是今年3月以來，購房人熱情高漲，不僅一次性購買多套的客戶比例高，而且客戶推薦購買率也刷新了紀(jì)錄。

雅居樂相關(guān)人士也透露，雅居樂滿家樂項(xiàng)目85%的成交客戶為當(dāng)?shù)馗呤杖刖用?。分公司?jì)劃于今年下半年陸續(xù)在中國內(nèi)地城市開展推廣及銷售，因貨量有限，首批推廣城市僅限北上廣深。在采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都指出，經(jīng)歷了馬航事件的消化，在馬來西亞的項(xiàng)目也都頂住了各種壓力，在目前置業(yè)機(jī)會較多的情況下推出項(xiàng)目，顯示出一定的魄力，但并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就表示，目前海外置業(yè)項(xiàng)目競爭很激烈，歐美發(fā)達(dá)國家的項(xiàng)目會對類似森林城市的產(chǎn)品形成競爭壓力，而且此類項(xiàng)目的亮點(diǎn)在于景觀優(yōu)勢，但是否有較好的投資價(jià)值，存在不確定性。同時(shí)，國內(nèi)大型主題公園興建后，可能會使得馬來西亞此類傳統(tǒng)旅游目的地的優(yōu)勢喪失，這也是后續(xù)此類地產(chǎn)項(xiàng)目比較焦慮的。