車位產(chǎn)權(quán)如何登記

劉翎艷

近10年，私家車數(shù)量增長速度非?？欤瑤缀趺恳粋€(gè)住宅小區(qū)的機(jī)動(dòng)車車位（以下簡稱車位）都出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，圍繞小區(qū)車位引發(fā)的一系列問題也越來越突出。小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)管理直接涉及到房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主三方利益。房產(chǎn)開發(fā)公司作為小區(qū)的建設(shè)主體，在小區(qū)開發(fā)建設(shè)過程中除為完成項(xiàng)目基本配套設(shè)施建設(shè)建造公共停車位外，還開發(fā)建造了營利性車位。物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，不享有小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)，卻在物業(yè)管理工作中掌握著小區(qū)車位的管理權(quán)限，特別是小區(qū)內(nèi)用于出租的車位，物業(yè)公司負(fù)責(zé)租賃管理、調(diào)度，權(quán)力相當(dāng)大，而且小區(qū)車位的管理費(fèi)也是物業(yè)公司一項(xiàng)重要的收入來源。作為小區(qū)業(yè)主，有的購買了小區(qū)內(nèi)的車位，當(dāng)然地享有車位產(chǎn)權(quán)，但不是每一位有車的業(yè)主都能買到車位，在車位數(shù)量相對較少的小區(qū)，業(yè)主往往需要搖號才可以購買小區(qū)車位，也正因?yàn)檐囄粩?shù)量有限，很多開發(fā)商把車位價(jià)格抬得很高。小區(qū)內(nèi)還有不少業(yè)主以租賃方式承租開發(fā)商建設(shè)的營業(yè)性車位，或是承租小區(qū)內(nèi)公共道路、公共場所劃設(shè)的車位。小區(qū)車位資源有限，且關(guān)系到每一方經(jīng)濟(jì)利益，對業(yè)主而言，更是直接影響到生活的舒適和便利，因此，小區(qū)車位觸碰到了每一方敏感的神經(jīng)，稍不留神便會引發(fā)大的矛盾。

某小區(qū)在2005年建成交付時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)商以20萬元左右的價(jià)格出售小區(qū)內(nèi)車位，許多業(yè)主認(rèn)為車位價(jià)格太高，開發(fā)商賣出去的車位并不多。于是，開發(fā)商以每月300元的價(jià)格將未出售的車位租賃給小區(qū)業(yè)主。10年后，開發(fā)商在租約到期之際，向承租車位的業(yè)主發(fā)出書面通知，要求收回車位使用權(quán)用于出售。物業(yè)公司在租約到期后，不讓原承租車位的業(yè)主開車進(jìn)小區(qū)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生沖突性矛盾，社會反響強(qiáng)烈。該小區(qū)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商侵占了部分屬于小區(qū)業(yè)主所有的公共車位。小區(qū)業(yè)委會派代表到規(guī)劃部門、建設(shè)部門及不動(dòng)產(chǎn)登記部門反映情況，要求相關(guān)部門公開政府信息，要求了解小區(qū)車位建設(shè)、產(chǎn)權(quán)登記的情況。這是一起典型的小區(qū)車位糾紛，在解決一系列矛盾之前，車位產(chǎn)權(quán)問題首當(dāng)其沖。

一、《物權(quán)法》有關(guān)車位登記的規(guī)定

《物權(quán)法》第六章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種形態(tài)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。業(yè)主專有部分的單獨(dú)所有權(quán)指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。專有部分主要是通過一定方式分割出的兼具建筑構(gòu)造上獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的建筑物部分。共有部分的共有權(quán)指業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，如對走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對小區(qū)內(nèi)公共的道路、綠地及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行管理。由此可見，小區(qū)建筑物及公用設(shè)施等有四種權(quán)利所有模式：業(yè)主專有、業(yè)主共有、建設(shè)單位專有、國家專有?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

二、車位如何登記

目前，小區(qū)車位的類型越來越多，有地表停車位、地下停車位、樓房首層架空停車位、樓頂陽臺停車位等。有的車位由多面墻體圍成一個(gè)獨(dú)立的空間，這樣的停車位相對比較占用空間，更多的停車位以劃線分割方式標(biāo)明。然而，車位產(chǎn)權(quán)登記并不是按照車位類型區(qū)分登記的。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設(shè)施，如果辦理了規(guī)劃報(bào)建審批手續(xù)，且滿足計(jì)算建筑面積的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依規(guī)定辦理權(quán)屬登記。計(jì)算房屋建筑面積一般要符合以下基本條件：有上蓋、有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固、有實(shí)際使用功能、層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。地表劃線的車位不符合計(jì)算建筑面積的條件，因而也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。地下車位雖然四周沒有圍護(hù)物，但通過地面埋設(shè)、涂刷的標(biāo)記或從測繪圖件的記載來看，車位固定的界址點(diǎn)、位置、面積都是具體確定的，登記機(jī)構(gòu)可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。

對于不動(dòng)產(chǎn)登記部門來說，車位是否可以辦理產(chǎn)權(quán)，取決于相關(guān)辦證材料是否齊全。房產(chǎn)開發(fā)商申請初始登記時(shí)，按照規(guī)定提供“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”“房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表”“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套完成情況通知單”“房屋測繪報(bào)告”等材料。其中，規(guī)劃局出具的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”中“核準(zhǔn)工程明細(xì)表”以幢為單位列明了“使用性質(zhì)”為“機(jī)動(dòng)車停車”“非機(jī)動(dòng)車停車”的總面積。測繪公司對辦理初始登記的小區(qū)整體或部分進(jìn)行測繪，其出具的“房屋測繪報(bào)告”按照房屋登記基本單元列明基本單元的用途、面積。建設(shè)局出具的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套完成情況通知單”在“公建配套情況”一欄列明了小區(qū)內(nèi)“非機(jī)動(dòng)車車庫”“人防地下室”“汽車車庫”的總面積，值得注意的是，建設(shè)局出具的這份“通知單”對公建配套的性質(zhì)進(jìn)行備注，將公建配套區(qū)分為“非營業(yè)性”“營業(yè)性”“公益性”。

符合登記條件的車位辦理初始登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主要依據(jù)建設(shè)局出具的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公建配套完成情況通知單”的記載進(jìn)行區(qū)分登記，將營業(yè)性的車位登記在開發(fā)商名下，將非營業(yè)性車位登記在小區(qū)業(yè)主名下。按照《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。區(qū)分營業(yè)性公建配套設(shè)施和非營業(yè)性公建配套設(shè)施大多是依據(jù)地方性規(guī)定。為解決因公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清、被挪用等原因引起的矛盾和糾紛，地方政府部門一般都出臺了有關(guān)住宅小區(qū)公建配套設(shè)施權(quán)屬界定與管理的規(guī)定，將小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為非營業(yè)性公建配套設(shè)施和營業(yè)性公建配套設(shè)施兩種。非營業(yè)性公建配套設(shè)施指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類公建配套設(shè)施中除了社會公益性的配套設(shè)施外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有。開發(fā)商不得銷售非營業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其所有權(quán)。營業(yè)性公建配套設(shè)施指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，交付后納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。小區(qū)車位屬于住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)以內(nèi)的，按非營業(yè)性公建認(rèn)定，列入小區(qū)商品房建設(shè)成本，開發(fā)商不得對外銷售，交付使用后，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理；超出住宅建筑停車位最低控制指標(biāo)進(jìn)行配套并得到規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，且沒有列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的車位，可以按營業(yè)性公建認(rèn)定，開發(fā)商可以對外銷售。

三、車位登記中的幾個(gè)問題

1.無公建配套的相關(guān)法律規(guī)定

小區(qū)車位屬于住宅建筑公建配套設(shè)施，但是在《物權(quán)法》等相關(guān)法律中，并沒有“營業(yè)性公建配套設(shè)施”和“非營業(yè)性公建配套設(shè)施”的概念。住宅建筑公建配套設(shè)施的權(quán)屬界定和管理涉及業(yè)主和開發(fā)商的權(quán)益，影響物業(yè)公司的管理，非常有必要對此進(jìn)行立法。地方性立法對此雖然作出了規(guī)定，但法律位階比較低，且規(guī)定內(nèi)容很不一致，因而有必要在法律層面對住宅建筑公建配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)登記和管理進(jìn)行立法。

2.具有人防功能的地下車位

未與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下車位，如建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本，屬于非營業(yè)性公建配套設(shè)施范圍，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；如屬于建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的營業(yè)性公建配套設(shè)施，則產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可出售、出租。值得注意的是，與防空地下室結(jié)合建設(shè)的地下停車庫，國家尚未對其產(chǎn)權(quán)歸屬作出明確規(guī)定，故其產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法辦理登記。按照《人民防空法》的規(guī)定，開發(fā)商依法享有防空地下室平時(shí)的使用權(quán)，經(jīng)向人防主管部門辦理使用登記手續(xù)，可將此結(jié)合建設(shè)的地下停車庫出租，但不能出售。

3.商品房買賣合同的約定

筆者發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中對車位進(jìn)行補(bǔ)充約定，約定內(nèi)容為：出賣人通過出售、給予使用權(quán)等協(xié)議處分的規(guī)劃車位，權(quán)屬歸協(xié)議受讓方享有，凡未通過出售、給予使用權(quán)等協(xié)議處分的規(guī)劃車位，歸出賣人所有。按照《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。筆者認(rèn)為，該項(xiàng)補(bǔ)充約定是開發(fā)商利用《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，擴(kuò)大對規(guī)劃車位的所有權(quán)。非營業(yè)性配套車位屬于規(guī)劃車位的范疇，《物權(quán)法》又沒有規(guī)定非營業(yè)性配套車位歸全體業(yè)主所有，只是規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這就很容易導(dǎo)致開發(fā)商以“約定”的形式侵占本該屬于全體業(yè)主所有的車位。

陳品祿/責(zé)任編輯