美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人遇上中國(guó)買家

侯雋

張口一串兒墨西哥語(yǔ)，還能聊中國(guó)古詩(shī)，不僅賣房子，還會(huì)修房子、修車，甚至陪你“參加夏令營(yíng)”，提供“隨叫隨到五星級(jí)生活服務(wù)”……隨著《北京遇上西雅圖之不二情書》的熱映，吳秀波飾演的“洛杉磯資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”一角激發(fā)了很多人對(duì)美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的興趣。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，中國(guó)客戶已經(jīng)成為美國(guó)房產(chǎn)的第一國(guó)際買家。僅2015年，中國(guó)買家就在美國(guó)購(gòu)買了大約3.5萬(wàn)套房產(chǎn)，總價(jià)值共計(jì)約286億美元。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在其中扮演的角色越來(lái)越重要，80%的房產(chǎn)交易都通過(guò)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成。

國(guó)外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的中介到底有什么不一樣？他們?cè)诤Ｍ庵脴I(yè)中又扮演了什么樣的角色？

在美國(guó)要當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有多難？

“如果非讓我對(duì)比的話，中國(guó)的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關(guān)系，而美國(guó)的客戶和經(jīng)紀(jì)人則是信托關(guān)系，有點(diǎn)像律師和自己的代理人。打個(gè)比方，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人更像是兼具法律、房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)等綜合知識(shí)于一身的職業(yè)經(jīng)理人?！?偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

美國(guó)房產(chǎn)交易中，不管是新房還是二手房，地產(chǎn)商基本不直接與客戶見(jiàn)面，房屋買賣交易通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司和經(jīng)紀(jì)人完成。

顯然，找到一個(gè)靠譜的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國(guó)買家來(lái)講非常重要。

“選擇了這個(gè)行業(yè)，才知道比考會(huì)計(jì)師還難?！眮?lái)自紐約的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Cici告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

Cici畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)，在當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之前是一名會(huì)計(jì)師。海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的教育水平都比較高，其中不乏畢業(yè)于名校的人才。因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在美國(guó)是一個(gè)較為體面的職位。有數(shù)據(jù)表明，美國(guó)90%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有大學(xué)學(xué)歷，45%的人還擁有碩士學(xué)歷，20%的人更是有私人助理。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入也較為可觀，隨著工作年限、經(jīng)驗(yàn)的積累，從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人的年薪比醫(yī)生、大學(xué)教師的還要高。

但是，成為一名合格的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要通過(guò)嚴(yán)格的考試。

Cici表示，從事經(jīng)紀(jì)人這一工作之前，要完成6門學(xué)科、180小時(shí)的課堂學(xué)習(xí)，其中包括現(xiàn)代房地產(chǎn)學(xué)，當(dāng)?shù)刂莘康禺a(chǎn)法、代理法、合同法，房地產(chǎn)金融學(xué)等內(nèi)容。學(xué)校課程完成后，還要經(jīng)歷4小時(shí)的全國(guó)和地區(qū)的考試，合格后，再通過(guò)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)人公司才頒發(fā)執(zhí)照，之后必須經(jīng)過(guò)4年以上工作才可以獲得經(jīng)紀(jì)人資格。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每年還必須參加考試，接受再教育，執(zhí)照每?jī)赡晟暾?qǐng)重新?lián)Q發(fā)。

有媒體統(tǒng)計(jì)，在10個(gè)領(lǐng)到執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人中，半年后只剩下7人，一年后只剩下4人，再過(guò)3年，只有1人成為優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或者開(kāi)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。胡景暉表示，“美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是少而精，提供專項(xiàng)服務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人業(yè)務(wù)能力出色;國(guó)內(nèi)則是規(guī)?；芾?，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)過(guò)十多年發(fā)展，基本形成了我愛(ài)我家、鏈家和中原三足鼎立格局。”

“互聯(lián)網(wǎng)+”幫客戶找靠譜經(jīng)紀(jì)人，不光帶著看房，還聯(lián)系水、電、氣

亞洲協(xié)會(huì)和羅森咨詢公司的研究顯示，2010年到2015年間，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)的金額至少為171億美元，購(gòu)買住宅的金額至少達(dá)930億美元。

當(dāng)來(lái)自中國(guó)大陸的客戶逐漸成為美國(guó)置業(yè)的主力軍后，大家發(fā)現(xiàn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的最大痛點(diǎn)在于信息不對(duì)稱——買家找不到優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人找不到成熟的買家。因此，一個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的海外置業(yè)新時(shí)代開(kāi)啟了。

目前，不少國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)商、中介公司，以及投資移民機(jī)構(gòu)都推出了海外置業(yè)服務(wù)，例如我愛(ài)我家的“海外有家”就覆蓋了50多個(gè)國(guó)家，綠地集團(tuán)與美國(guó)開(kāi)發(fā)商Forest City Ratner Companies展開(kāi)合作。這些項(xiàng)目的共同特點(diǎn)是以O(shè)2O平臺(tái)為核心，一改傳統(tǒng)平臺(tái)只展示房產(chǎn)項(xiàng)目和海外房源的模式，以“專業(yè)的買家顧問(wèn)”為定位，以“產(chǎn)權(quán)真實(shí)、交易安全、價(jià)格合理”為服務(wù)原則，通過(guò)線上、線下聯(lián)動(dòng)的垂直發(fā)展模式，把完整系統(tǒng)的海外置業(yè)知識(shí)、專業(yè)可靠的海外經(jīng)紀(jì)人服務(wù)和安全優(yōu)質(zhì)的海外投資項(xiàng)目整合成一體，用 “互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)紀(jì)人”的形式幫助買家進(jìn)行海外置業(yè)。

胡景暉表示，對(duì)于我愛(ài)我家的海外置業(yè)平臺(tái)來(lái)說(shuō)，他們希望聚合國(guó)內(nèi)有購(gòu)房需求的客戶，在平臺(tái)上找到持有牌照的專業(yè)華人經(jīng)紀(jì)人，然后前往當(dāng)?shù)乜捶俊?/p>

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人除了帶客戶看房、談判，還自動(dòng)承接了很多售后服務(wù)工作，比如翻譯和解釋文件，尋找保險(xiǎn)公司，房屋檢查，聯(lián)系水、電、氣和垃圾管理公司，提供學(xué)校以及各種各樣與在美國(guó)安家有關(guān)的信息和情報(bào)等。

美國(guó)經(jīng)紀(jì)人：中國(guó)人支付的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際買家

“對(duì)于國(guó)內(nèi)買家而言，美國(guó)房產(chǎn)購(gòu)買是一個(gè)高金額、低頻次的交易行為，而且很多中國(guó)買家對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格、交易流程、法律法規(guī)等不可能有深入了解。因此，對(duì)很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)新的挑戰(zhàn)。”經(jīng)紀(jì)人Andra告訴記者。

Andra表示，中國(guó)買家集中的住房市場(chǎng)也是全美房?jī)r(jià)最貴的地方，包括紐約、洛杉磯、舊金山和西雅圖。而且中國(guó)人看重優(yōu)質(zhì)小區(qū)，不僅要求房子大，學(xué)區(qū)和其他配套都要最好的。這些因素使得中國(guó)人支付的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際買家。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買家最喜歡的是加州，2015年在美國(guó)購(gòu)買的房產(chǎn)35%位于加州，其次是華盛頓州（8%）和紐約州（7%）。

金融專業(yè)出身的經(jīng)紀(jì)人Sam發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的特點(diǎn)，“多數(shù)中國(guó)客戶都有著貨比三家的購(gòu)買習(xí)慣。我知道在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易中，客戶很多情況下有和中介談傭金的慣例。這種習(xí)慣自然也衍生到美國(guó)房產(chǎn)交易中。”

在美國(guó)，百萬(wàn)美元的房產(chǎn)交易，返傭可以談到1萬(wàn)美元左右。當(dāng)買家了解清楚當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)房源和交易流程后，經(jīng)紀(jì)人對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是可以隨時(shí)更換、隨意替代的。一旦經(jīng)紀(jì)人有意或是無(wú)意地拒絕買家返傭要求后，許多買家就會(huì)選擇默默地跳單。

因此，很多海外經(jīng)紀(jì)人根據(jù)中國(guó)人已經(jīng)形成的房產(chǎn)投資理念，用自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)幫助客戶快速選房，并為客戶提供一條龍服務(wù)。

Sam向記者介紹，美國(guó)經(jīng)紀(jì)人中 “有的人對(duì)金融投資非常敏感，有著十幾年的股票投資管理經(jīng)驗(yàn)，是美國(guó)難得的千萬(wàn)級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;有的人專精地產(chǎn)法，擅長(zhǎng)處理房地產(chǎn)糾紛，置業(yè)過(guò)程中遇到再棘手的法律問(wèn)題也能幫客戶妥善解決?？梢哉f(shuō)，大家八仙過(guò)海各顯神通，希望幫助購(gòu)房者真正實(shí)現(xiàn)海外無(wú)憂購(gòu)房、輕松置業(yè)?！?