房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理之我見

張強

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是從事與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、管理等活動的營利性組織，眾所周知，房地產(chǎn)是推動國家經(jīng)濟增長的主力軍，近年來，房地產(chǎn)開發(fā)工作開展得如火如荼，已逐漸引起全社會的廣泛關(guān)注?？紤]到房地企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動中，資金投入金額可觀，運作方法復雜，投資回報周期長，所以，為確保房地產(chǎn)開發(fā)工作的順利進行，加強資金管理力度很有必要。本文圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理展開論述，表達個人觀點，以供業(yè)內(nèi)同行參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 資金管理

一、房地產(chǎn)資金管理概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念

資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、運用等一系列行為，從而確保資金的正常運作，實現(xiàn)投資收益最大化。企業(yè)在籌集到一筆數(shù)目可觀的資金后，往往會通過合理運用，為自身獲取更高的利潤，為企業(yè)的順利運營和擴大規(guī)模夯實基礎(chǔ)。作為經(jīng)營項目較為特殊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其資金管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等多項活動中，是房地產(chǎn)財務管理的核心，加強對這一運作流程的資金管理，是保障經(jīng)營活動獲得預期收益的關(guān)鍵。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點

（1）管理的復雜性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資回報周期長，在這一過程中，國家政策以及社會經(jīng)濟的一點小變動，均極有可能對其造成巨大影響，基于這一特殊性，其資金運作方式較其他行業(yè)也會更為繁瑣復雜。

（2）資金運作的互補性。房地產(chǎn)的開發(fā)與投資活動均具有階段性特點，隨著投資周期的延長，前期投入也開始逐漸回收，這一點在期房交易中尤為突出。也正因為如此，資金在運轉(zhuǎn)方面存在極大的互補性，回收的資金可以再次投入新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，并再次獲得資金回收，以提高資金的有效利用率。

（3）資金管理的重難點。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)往往需要巨額投資，項目對于資金的需求是十分可觀的，同時，基于資金的一次性支付往往金額較高，所以也增加了資金管理的難度系數(shù)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，其投資回報周期較長，因此在這一方面的資金管理更是舉步維艱。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

切實落實房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，將財務風險降到最低，是確保資金有效利用的主要方法。但是，就現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的落實情況來看，仍然還存在諸多不足有待改進，其中包括：①財務預算管理形同虛設(shè)，管理手段落后，成效不顯著，無法很好地防控企業(yè)財務風險；②企業(yè)運作資金來源較單一，主要依靠銀行貸款，很大程度上增加了運營風險。據(jù)悉，2016年第一個季度，我國房地產(chǎn)投資就超過了15000億，較2013年同期增長了300%。然而即便如此，資金結(jié)構(gòu)并無明顯改變，銀行貸款、期房預售等依舊是資金的主要來源；③房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平低下，雖然我國已上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，擁有完善的成本管理系統(tǒng)并長期持續(xù)落實成本控制工作的的企業(yè)還不到一成。其中，以萬科一類的房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，其成本管理水平還算理想，但多數(shù)企業(yè)的成本管理質(zhì)量仍有巨大的改良空間。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的措施

1.科學安排資金的收入和支出

前文中提到，房地產(chǎn)業(yè)的各項運營活動均離不開資金的支持，在這一過程中，一旦資金管理使用不當，就極有可能造成無法挽回的后果，較為常見的就是資金耗損增加、資金占用周期長等?？茖W地配置投資成本，強化資金供應方和適用方的協(xié)同性，優(yōu)化資金管理結(jié)構(gòu)很有必要。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間，其隸屬企業(yè)往往會投入相當可觀的資金支撐起一切運營活動。而這部分投資的利益回報則要等到工程竣工出售后逐步收回。也真因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金獲取，很大程度上取決于債務安排。為其提供資金支持的銀行或其他組織首先會對該企業(yè)債務償還能力進行評估，調(diào)查其信用才能給予撥款。而資金供應的及時性和有效性是確保房地產(chǎn)開發(fā)運營流程按部就班的關(guān)鍵，所以企業(yè)的財務部門更要加強對支出成本的監(jiān)督和審核，盡可能減少非必要的成本耗損，提高資金有效利用率。另外，財務管理人員還應通過各類途徑，避免資金的長時間占用，通過制定、推行、落實相關(guān)管理制度，科學安排資金的收入與支出，不斷優(yōu)化資金成本管理質(zhì)量。

2.加強資金計劃分析和預算管理

資金的計劃分析指的是資金計劃執(zhí)行過程中，定期跟蹤計劃執(zhí)行情況，并將其與預期目標相較，尋找其中影響達成預期目標的主要原因，并提出相應的解決對策，以確保后期資金計劃的制定與執(zhí)行均能達到理想效果。作為促使資金形成良性循環(huán)的重要部分，優(yōu)質(zhì)的資金預算制度能夠有效促進企業(yè)資金使用有效率的提升，為資金的高效流動奠定良好基石。一般情況下，資金預算可分為年度預算和季度預算，嚴格執(zhí)行預算管理制度，是確保資金成本的最優(yōu)化的關(guān)鍵。年度預算強調(diào)的是全年度資金收支的均衡性；季度預算則側(cè)重于對資金管理的調(diào)整和財務風險的控制。企業(yè)現(xiàn)金流及開發(fā)項目的規(guī)模、進展情況等，均是預算管理中務必要參考的重要因素。采用各類資金預算方法，將各階段資金流同企業(yè)非項目資金流進行整合與規(guī)劃，以實現(xiàn)現(xiàn)有資金的合理應用是資金計劃分析及預算管理的最終目的。

3.開展開發(fā)資金的多元化融資

房地產(chǎn)行業(yè)屬于極具代表性的資金密集型行業(yè)，雄厚的資金是確保項目正常運作的支撐。而關(guān)于融資問題和開辟新的融資渠道問題長久以來一直困擾著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資方式的優(yōu)劣也直接影響到融資成果和開發(fā)效益。就現(xiàn)階段情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的融資渠道日趨多元化，但資本市場的其他融資途徑仍然存在極大的挖掘空間，包括上市、房地產(chǎn)私募基金等?；诖?，有必要建立健全、完善的多元化房地產(chǎn)金融市場體系，通過不同途徑，招募資金用于支撐項目的運作。在兼容性更強的市場中，投資者會有更多的選擇機會，去購買房地產(chǎn)系列金融產(chǎn)品，并非是通過購買房屋進行投資。這種方式，很大程度上緩解了企業(yè)融資難的情況，并滿足了經(jīng)濟條件有限的投資者的理財需求。房地產(chǎn)融資渠道的開辟，使民間資金流大力引進房地產(chǎn)，不但緩解了樓市投機壓力，還在一定程度上，推動了業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰，畢竟，只有品牌形象優(yōu)質(zhì)、信譽佳的企業(yè)才能獲得投資者青睞。

4.加強資金管理信息化平臺建設(shè)

信息化時代的悄然而至，使各行各業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。新時期，務必要加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信息化平臺的建設(shè)，以便隨時了解各房地產(chǎn)項目進展情況，幫助企業(yè)內(nèi)部管理人員實時掌握資金收支情況，并利用計算機技術(shù)對資金管理情況進行階段性的反饋。在統(tǒng)一的資金管理平臺上，各類資金的收支申請均能隨時隨地提交，資金管理工作的開展也變得更為集中。在信息平臺中，資金的管理效率勢必會有所提升，并很大程度上減少了失誤的發(fā)生。從這一點上來看，資金管理信息化平臺的主要功能，就是以項目為主體，成本控制為核心，對企業(yè)現(xiàn)階段的資金運轉(zhuǎn)情況進行集中、一體化管理，通過事前的資金規(guī)劃、事中的跟蹤與控制、事后的分析與反省，實現(xiàn)資金管理水平及其使用有效率的不斷提升。

四、結(jié)語

綜上，近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)工作進入穩(wěn)定階段，各項管理機制也發(fā)展得相對成熟，但仍需注意的是，在房地產(chǎn)市場中仍然潛藏著諸多不可控因素，影響著房地產(chǎn)項目的正產(chǎn)運作。財務風險高，投資金額大、投資回報周期長等問題不容忽視，基于此，只有不斷提高資金管理水平，全面實施多元化投資，強化資金計劃管理，提高資金有效利用率，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運營活動的順利開展。