用市場(chǎng)指導(dǎo)酒店設(shè)計(jì)

韓慧君

1項(xiàng)目概況

常州新城Hilton酒店為五星級(jí)酒店，位于江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)，虹北路以南，和平路以東；東側(cè)為天雋峰高層住宅區(qū)，南側(cè)為待建商務(wù)區(qū)，西側(cè)為待建高檔別墅區(qū)，北側(cè)與南田公園隔街相對(duì)，西北側(cè)臨近武進(jìn)區(qū)區(qū)政府。項(xiàng)目充分利用和尊重北側(cè)珍貴的景觀(guān)資源，將優(yōu)美的自然環(huán)境融入酒店內(nèi)部空間。

項(xiàng)目總用地面積19394.10m²，總建筑面積64566.86m²，總高度100m，地上25層、地下1層，裙房3層（局部4層），擁有290問(wèn)標(biāo)準(zhǔn)客房、9套行政/豪華套房、1套總統(tǒng)套房，共300個(gè)鑰匙問(wèn)，折合共316個(gè)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)。

基地主人口由虹北路引入，可分別到達(dá)酒店主人口及餐飲入口。首層主要設(shè)置大堂及大堂吧、全日餐廳、中餐廳、特色餐廳、啤酒吧及與其相配套的廚房；主樓區(qū)域設(shè)置夾層，作為酒店內(nèi)部辦公用房；二層主要功能為大小宴會(huì)廳、會(huì)議室及宴會(huì)廚房，宴會(huì)廳及會(huì)議室內(nèi)部均設(shè)置活動(dòng)隔斷，可按需分隔為不同規(guī)模的空間；三層主要為行政酒廊、茶吧、健身中心、游泳池及SPA區(qū)；局部四層設(shè)置美容美發(fā)、棋牌室、SPA配套休息大廳；五至二十四層均為標(biāo)準(zhǔn)客房及套房，二十四、二十五層為總統(tǒng)套房及其配套游泳池、SPA水療、私人影院、棋牌室、貴賓餐廳及酒廊等設(shè)施。地下一層為酒店后場(chǎng)區(qū)，包括后勤服務(wù)設(shè)施、設(shè)備機(jī)房、地下車(chē)庫(kù)及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。

建筑造型簡(jiǎn)潔典雅、莊重大方，豎向設(shè)計(jì)元素強(qiáng)調(diào)建筑的高聳形態(tài)。玻璃幕墻與石材的比例、尺度、分格都設(shè)計(jì)得精巧而恰到好處。整體建筑采用褐色石材與藍(lán)灰色鍍膜玻璃相配，通過(guò)材料質(zhì)感的強(qiáng)烈對(duì)比，結(jié)合細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑挺拔、大氣又極富時(shí)代感。

2市場(chǎng)因素對(duì)酒店設(shè)計(jì)的影響

自2012年4月初方案設(shè)計(jì)至2012年11月底施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束，筆者與江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司Hilton酒店事業(yè)部總經(jīng)理陳軍先生有過(guò)很多次的溝通和交流，包括推敲平面功能、垂直交通、凈空高度、設(shè)備管井的位置和大小、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)配合、活動(dòng)隔斷設(shè)計(jì)配合等細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題。陳軍先生作為投資方酒店建設(shè)期的項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，在整個(gè)酒店設(shè)計(jì)過(guò)程中，運(yùn)用自己豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，考慮了諸多市場(chǎng)因素，為酒店的設(shè)計(jì)發(fā)揮了有力的指導(dǎo)作用。

2.1酒店建設(shè)初期的構(gòu)想

作為建設(shè)方，業(yè)主是站在打造常州市最好酒店的出發(fā)點(diǎn)上來(lái)投建這個(gè)項(xiàng)目的。陳軍先生本人對(duì)各種國(guó)際品牌的酒店非常熟悉，加上前期對(duì)常州市場(chǎng)現(xiàn)有酒店的調(diào)研，以及對(duì)酒店定位、經(jīng)營(yíng)理念、使用功能的充分考慮，這一系列工作都為酒店的良好運(yùn)營(yíng)做好了鋪墊。

設(shè)計(jì)最初是想將酒店餐飲打造成MALL的形式，風(fēng)格更強(qiáng)烈，體驗(yàn)感更強(qiáng)，更加親民，后來(lái)受到酒店管理公司和室內(nèi)設(shè)計(jì)的一些限制有所調(diào)整，但是大方向上還是維持了最初的設(shè)想。在酒店中引入大量的餐飲功能以及大小兩個(gè)宴會(huì)廳，以期吸引大規(guī)模的當(dāng)?shù)厥忻袂皝?lái)消費(fèi)。2004年香格里拉引入常州市場(chǎng)，由此引領(lǐng)了常州市民在國(guó)際品牌酒店的消費(fèi)行為。常州市民富有，且對(duì)高檔酒店不陌生，所以酒店的餐飲是有著相當(dāng)大的市場(chǎng)的。更多地吸引當(dāng)?shù)厝硕粌H僅是住宿酒店的客人，這樣的酒店消費(fèi)格局在中國(guó)很多年以前就已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)變。

2.2酒店公區(qū)設(shè)計(jì)

在多數(shù)酒店中，中餐區(qū)的散座面積遠(yuǎn)大于包間面積；但在本項(xiàng)目中，原設(shè)計(jì)散座與包間面積比例接近3：7。最終建成后，散座略少于包間的面積。這樣的比例設(shè)置是由酒店的定位決定的。最初是希望通過(guò)大面積的包間來(lái)體現(xiàn)中餐廳的宴請(qǐng)和接待功能，散座作為酒店的配套為住宿客人提供服務(wù)。中央八項(xiàng)規(guī)定出臺(tái)后，中餐廳的定位調(diào)整為美食餐廳，風(fēng)格上更接近社會(huì)餐飲，并將散座區(qū)擴(kuò)大，更接地氣；對(duì)有需求的人也可提供包間或半包間服務(wù)，相對(duì)靈活。

酒店的一層設(shè)置了鮮釀啤酒吧，這與酒店所處的地域有一定的關(guān)系。鮮釀啤酒吧最早出現(xiàn)在德國(guó)航空公司旗下的凱賓斯基酒店，在上海做得比較成功的是浦東嘉里中心，但常州市場(chǎng)上目前還沒(méi)有，故將其作為酒店的特色引進(jìn)鮮釀啤酒吧。但是Hilton總部考慮鮮釀啤酒的保存時(shí)間和消費(fèi)人群的數(shù)量情況，暫時(shí)并未實(shí)現(xiàn)這一功能，只是預(yù)留了將來(lái)改造的空間。現(xiàn)在酒吧仍以啤酒為特色，提供六十多個(gè)品種的啤酒。白天為特色餐廳，晚上為酒吧，體現(xiàn)的是一種時(shí)尚的“餐吧”概念。之前武進(jìn)區(qū)沒(méi)有較好的酒吧，這個(gè)酒吧的引入，將會(huì)把大量在新北區(qū)消費(fèi)的人群吸引回來(lái)。

酒店的二層分別設(shè)置了面積為800m²和1600m²的兩個(gè)宴會(huì)廳，它們同時(shí)可通過(guò)活動(dòng)隔斷分隔為2～3個(gè)不同規(guī)模的廳。設(shè)計(jì)之初，建設(shè)方對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)做過(guò)調(diào)研，香格里拉、假日酒店的宴會(huì)廳約1500m²，喜來(lái)登的宴會(huì)廳約1200m²，且一家酒店只有一個(gè)宴會(huì)廳。這樣的配置存在較大的局限性。宴會(huì)廳的主要收入來(lái)源是婚宴，即“social catering”，就是不含客房消費(fèi)的本地宴請(qǐng)。就常州市而言，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。而承辦會(huì)展活動(dòng)，因?yàn)榘头肯M(fèi)，利潤(rùn)會(huì)比婚宴更高。宴會(huì)廳的運(yùn)作，屬于一種“定單式服務(wù)”，成本清晰而穩(wěn)定，浪費(fèi)少、收益大，可以說(shuō)整個(gè)酒店近一半的收入和利潤(rùn)都來(lái)自這里，所以我們是花了很大的心思來(lái)打造這兩個(gè)宴會(huì)廳的。我們?cè)O(shè)置兩個(gè)不同規(guī)模的宴會(huì)廳，對(duì)于同時(shí)接幾單婚宴，或同時(shí)接婚宴和會(huì)展，都可以游刃有余、應(yīng)付自如?；顒?dòng)隔斷的設(shè)置使宴會(huì)廳的使用相當(dāng)靈活：婚宴和會(huì)議可以同時(shí)進(jìn)行，會(huì)議和餐飲可以無(wú)縫對(duì)接。開(kāi)業(yè)一個(gè)多月以后，這種優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)凸顯出來(lái)。

二層會(huì)議室面積總計(jì)約460m²，對(duì)于Hilton酒店的標(biāo)準(zhǔn)，宴會(huì)和會(huì)議的配置大約是5m²/房。就常州市而言，召開(kāi)中小型會(huì)議的頻率并不高。之所以設(shè)置這些大小不同的會(huì)議室，就是希望能夠在使用上更加靈活?；顒?dòng)隔斷總共可以分隔出10個(gè)小會(huì)議室，能夠?yàn)榇笮蜁?huì)議后的分組討論提供場(chǎng)所；而收起隔斷就可以做“mini ballroom”使用。這種配比對(duì)于300間客房的酒店來(lái)說(shuō)是合理的。

多數(shù)酒店的行政酒廊都是放在客房頂層的，而本項(xiàng)目將行政酒廊設(shè)置在三層。行政酒廊屬于酒店的“店中店”，針對(duì)的客體主要是VIP客戶(hù)、Hilton榮譽(yù)會(huì)的會(huì)員以及行政樓層的顧客。行政酒廊提供很多特殊待遇，比如每天兩小時(shí)免費(fèi)會(huì)議、全天咖啡茶、全天小吃、早餐、傍晚含酒精的“歡樂(lè)時(shí)光”，以及行政客房的部分免費(fèi)服務(wù)。行政酒廊放在上面有很多弊端，層高受到標(biāo)準(zhǔn)層的高度限制，喧鬧的酒會(huì)對(duì)相鄰客房干擾較大，作為酒店的配套成為非盈利設(shè)施，并且空置期較長(zhǎng)；而將行政酒廊設(shè)在下部公共區(qū)，層高上的優(yōu)勢(shì)所體現(xiàn)的裝修風(fēng)格和酒廊氛圍是完全不一樣的，它不再針對(duì)特定的群體，所有客房只要增加相應(yīng)的費(fèi)用，就可以享受行政酒廊的待遇，并且對(duì)客房的干擾會(huì)降到最低，也避免了對(duì)頂層總統(tǒng)套房的影響；同時(shí)也可以成為召開(kāi)各種發(fā)布會(huì)、酒會(huì)的場(chǎng)所。這樣的模式給酒店的經(jīng)營(yíng)和促銷(xiāo)帶來(lái)很大益處。

2.3酒店客房比例的定奪

本項(xiàng)目中標(biāo)準(zhǔn)客房間數(shù)與套房（兩標(biāo)準(zhǔn)間以上）間數(shù)的比例大概為30：1。通常來(lái)說(shuō)，套房的數(shù)量占總客房數(shù)的13%～15%。其實(shí)我們酒店標(biāo)準(zhǔn)層除西南角因?yàn)橄赖歉呙媪舫龉餐ǖ劳?，其余三個(gè)角房都是1.5倍標(biāo)準(zhǔn)間，其平面布局是按照套房的形式來(lái)設(shè)計(jì)的，所以都可以算作套房，如此統(tǒng)計(jì)下來(lái)的套房比例就很高了。

套房的比例與酒店所處的城市是有關(guān)系的。套房相對(duì)比較難銷(xiāo)，必須通過(guò)很大的需求量來(lái)支撐。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，對(duì)套房的需求量越大。比如上海，位處全球金融中心，是頂級(jí)CEO云集的地方，這些人的住宿標(biāo)準(zhǔn)都比較高。而在常州住宿酒店的多是工廠(chǎng)生產(chǎn)線(xiàn)的管理者或藍(lán)領(lǐng)，住宿標(biāo)準(zhǔn)一般都會(huì)有限額，因此套房的需求量就沒(méi)有那么大。我們酒店所設(shè)置的50多間角房，規(guī)格可上可下，上可作為小套房，下可作為豪華大房，在銷(xiāo)售上相當(dāng)靈活，相對(duì)于其他酒店的類(lèi)似房型，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯?；谶@種情況，我們也就沒(méi)有設(shè)置過(guò)多的兩標(biāo)準(zhǔn)間以上的套房。

2.4酒店的后場(chǎng)設(shè)計(jì)

后場(chǎng)設(shè)計(jì)最重要的原則就是解決好后勤人流與貨流的關(guān)系。員工出入口確定后，要隨著員工進(jìn)出的動(dòng)線(xiàn)來(lái)規(guī)劃后場(chǎng)的布局，首先是保安部與人事部，員工更衣、淋浴、餐廳也應(yīng)在其附近；粗加工與裙房各個(gè)餐廳的廚房要有便捷的聯(lián)系，所以要靠近垂直交通；卸貨平臺(tái)要方便收貨入庫(kù)和垃圾運(yùn)輸；洗衣房要靠近主樓貨運(yùn)電梯、污衣井以及客房部，工程部要與設(shè)備機(jī)房聯(lián)系緊密，這些都是后場(chǎng)功能布局的基本原則。我們酒店后場(chǎng)的面積是偏大的，因?yàn)楣δ懿季?、?dòng)線(xiàn)等各方面處理都比較到位，現(xiàn)在已經(jīng)成為Hilton酒店后場(chǎng)設(shè)計(jì)的標(biāo)桿。另外我們將酒店管理人員的辦公室放在了首層特色餐廳與啤酒吧的上部夾層里，良好的陽(yáng)光和通風(fēng)條件為他們提供了比地下室更為優(yōu)越的辦公環(huán)境，這也是基于首層7m層高的先決條件和更為人性化的考慮。

3結(jié)語(yǔ)

一個(gè)酒店從開(kāi)始醞釀到建成使用，建設(shè)方的負(fù)責(zé)人對(duì)這個(gè)酒店的解讀、其自身的品味、以往酒店管理的經(jīng)驗(yàn)等諸多方面，無(wú)不左右著酒店未來(lái)的品質(zhì)，并為酒店快速進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。酒店設(shè)計(jì)的成功與否，不僅僅在于它是否有合理的功能流線(xiàn)、豪華的裝修設(shè)施、寬敞舒適的客房、引人注目的立面效果，更多則在于酒店管理者如何經(jīng)營(yíng)這家酒店，使它在為顧客創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)能夠得到優(yōu)厚的利益回報(bào)，讓它始終保持良性的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。這正是一個(gè)富有持久生命力的酒店所應(yīng)具有的品質(zhì)。