“營改增”前后房地產項目稅負差異分析及應對措施

何戰(zhàn)平+劉銀鳳

摘要：本文通過對“營改增”前后房地產項目稅負差異的實證分析，得出房地產老項目應該優(yōu)先選擇采用簡易計稅方法進行納稅的結論，并對新項目如何應對以降低綜合稅負提出了籌劃建議。

關鍵詞：營改增；房地產；稅負差異；應對

房地產從業(yè)人員對于2016年5月1日正式實施的“營改增”普遍存在以下疑問：1、“營改增”前后稅負是增加還是下降？2、老項目到底應該選擇簡易計稅方法還是選擇一般計稅方法更劃算？3、新項目到底如何籌劃稅負最低？

帶著以上疑問，本文將以XXX房地產項目現有的成本及收入數據為樣本，對營業(yè)稅狀態(tài)下的稅負、“營改增”簡易計稅方法和一般計稅方法3種情形下的稅負進行較詳細測算，從實證分析角度為讀者提供一些實踐指導：

一、XXX房地產項目“營改增”前后稅負測算

（一）數據測算

根據XXX房地產項目的各項收入成本數據，測算“營改增”前后各項稅金及利潤如下：

（二）測算結論

1、“營改增”后如果采用簡易計稅方法，其稅負最低、凈利潤最大（不但好于目前營業(yè)稅環(huán)境、更優(yōu)于采用一般計稅方法）。

2、采用簡易計稅方法，由于先按照3%預征率預繳之后再按照5%稅率申報繳納，與之前營業(yè)稅下的5%稅率相比，可為公司產生資金時間價值。

3、如果采用增值稅一般計稅方法，將會對公司未來凈利潤產生較大沖擊。

二、“營改增”后應對措施

（一）房地產老項目，建議選擇簡易計稅方法進行稅務備案并依此納稅

根據國家稅務總局公告2016年第18號“關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告”，其中“第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅?！保呓o了房地產企業(yè)選擇空間，因此，根據本文測算結果，顯然對房地產老項目選擇采用簡易計稅方法最有利。

（二）對于房地產新項目，建議從以下幾方面進行稅收籌劃

1、加強“營改增”相關知識培訓，統(tǒng)一認識

“營改增”影響的不僅僅是財務的核算及納稅，更重要的是對整個房地產上下游的業(yè)務沖擊，包括供應商選擇、招投標管理、合約規(guī)劃等各業(yè)務環(huán)節(jié)，幾乎設計公司所有專業(yè)部門。因此需要對公司全員進行“營改增”相關知識培訓，以從業(yè)務最前端做好各項應對措施。

2、供應商選擇與進項稅額抵扣相結合

“營改增”后，所有的可抵扣進項都需要合規(guī)的抵扣憑證（增值稅專用發(fā)票、財政收據等），這勢必要求我們在供應商選擇上要綜合考慮以下幾方面：供應商身份（一般納稅人還是小規(guī)模納稅人？）、材料或服務價格。通常情況下，只有在小規(guī)模供應商的報價低于一般納稅人報價86.55%時才可考慮選擇小規(guī)模納稅人身份的供應商。

3、根據銷售情況，動態(tài)平衡好可抵扣的進項稅額

根據增值稅進項稅額抵扣期限的有關規(guī)定：應在開具之日起180天內到稅務機關辦理認證，在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。因此，我們可以根據公司銷售情況，合理利用以上抵扣期限的規(guī)定，科學安排可抵扣進項稅額的抵扣期間，以確保每期應納增值額的最小化，以此獲取整個納稅年度應納稅金的時間價值。（作者單位：1.陜西匯邦地產有限責任公司；2.西安外事學院）

參考文獻：

[1]國家稅務總局公告2016年第18號關于發(fā)布《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

[2]趙暉.“營改增”改革對房地產企業(yè)未來影響的研究[J].財會學習.2013.06：46-48