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    《財經(jīng)網(wǎng)》

    2016-06-20 06:54:24
    財經(jīng) 2016年17期
    關(guān)鍵詞:公積金房價供應(yīng)

    增加土地供應(yīng) 緩解一線城市房價上漲

    陸銘:上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院教授

    討論房價問題,有三個關(guān)鍵詞:土地供應(yīng)、房價和中國經(jīng)濟競爭力。當(dāng)前中國房價的關(guān)鍵問題就是城市化的問題,現(xiàn)在中國出現(xiàn)人的城市化、人的配置和土地城市化、地的配置之間嚴(yán)重脫節(jié)。

    從總量來講,中國地的城市化遠遠超過了人的城市化速度。但是如果你分區(qū)域看,人往高處走,往東部走、往大城市走,但是地是往低處走的,往中西部走、往中小城市走。

    很多人覺得上海應(yīng)該限制人口,因為中國經(jīng)濟人口過度集中在沿海地區(qū),特別是大城市?,F(xiàn)在中國恰恰是在人口流動的地區(qū),土地的供應(yīng)增長速度相對比較慢。哪里土地供應(yīng)速度增長比較快?中西部。

    中國人關(guān)于平衡有非常重的誤解,我們以為平衡就是均勻分布。一定要區(qū)分兩個概念,一個叫“人均收入平衡”、一個叫“經(jīng)濟和人口均勻分布”,這兩個概念不一樣。我們往往認為均勻分布就是平衡,由于這種思維方式,很多人就覺得,如果把地給了中國的中西部省份,他們就可以造工業(yè)園、造新城。結(jié)果就導(dǎo)致新城新區(qū)建設(shè)數(shù)量過多,規(guī)劃面積和人口普遍超過現(xiàn)實。

    如果看全國的分布,主要問題出現(xiàn)在人口流出地。內(nèi)地的困境是什么?我們給出大量的地,但人沒有流動起來。如果你是內(nèi)地省的省委書記或內(nèi)地市的市委書記,你什么邏輯?人還在我這里待著,那我就要給他提供公共服務(wù),我要修建基礎(chǔ)設(shè)施,搞工業(yè)園,還要發(fā)展經(jīng)濟,更何況上級要考核我,所以我這些錢是要花的。但在收入這塊,欠發(fā)展地區(qū)本來勞動生產(chǎn)率就低,然后它又遠離中國沿海地區(qū),地理條件不好,運輸成本很高,所以它發(fā)展工業(yè)以后,沒有成本的競爭力。

    中國的房價,一定是分化的。因為中國的情況是,人口流入地沒有土地足夠供應(yīng),而人口流出地有大量土地供應(yīng),結(jié)果就是土地的供應(yīng)影響房價,房價就會分化。中國現(xiàn)在出現(xiàn)的情況是一線城市房價暴漲,三四線城市有些地方估計永遠也沒有辦法把庫存消化完,就是所謂冰火兩重天的情況。

    這樣反過來對中國經(jīng)濟產(chǎn)生什么影響?一種叫需求效應(yīng),如果這個地方的人有錢、工資高,去買房子沒有問題,人越有錢房價越高,我稱為需求效應(yīng)。從這個角度,甚至可以用一個地方房價的高低來衡量這個地方是否富有,總體來講,全世界最富的地方,就是房價最高的地方。

    反過來成本效應(yīng),如果這個地方房價高,人們就覺得生活成本高,因為房價很高,為了雇傭這些準(zhǔn)備在上海留下的人,企業(yè)就需要支付更高的工資讓他們在上海住得起房子,甚至未來可以買得起房子,這樣勞動成本就會上去,就影響這座城市競爭力。

    怎么改革?其實很簡單,我們今天的改革關(guān)鍵矛盾在于一定要急需適應(yīng)人口跨地區(qū)流動趨勢。這就涉及一個問題,如果現(xiàn)在是人到大城市來,給他建設(shè)用地卻在中小城市,是否出現(xiàn)這個矛盾?現(xiàn)在要做的事情就是讓地能夠跟人一起走。

    這涉及兩種地,一種叫新增建設(shè)用地,我今天配給你的,未來可以配置更多在人流入的地方。還有一種可能性,現(xiàn)在中國出現(xiàn)了這樣一種情況,比如中國內(nèi)地省份的農(nóng)民遷到了中國沿海大城市,他在老家的宅基地慢慢空出來。我們把他在老家的宅基地變成農(nóng)業(yè)用地,然后這個宅基地對應(yīng)一畝地或者是半畝地,我就把對應(yīng)的面積拿到沿海地區(qū)來,全國范圍內(nèi)是不是農(nóng)業(yè)用地沒有變化,但建設(shè)用地在這里造房子是空的,我到這里造房子正好緩解人口流動、房價上漲趨勢。

    這有一個改革方向,農(nóng)業(yè)用地未來走向永佃制,但現(xiàn)在建設(shè)用地里面叫跨地區(qū)的配置,一種叫新增用地跨地區(qū)配置,還有就是最近住建部已經(jīng)在講了,未來哪里吸納農(nóng)民工多,哪里的建設(shè)用地指標(biāo)就會更多,這個會慢慢調(diào)整過來。這樣勞動力和土地指標(biāo)可以一起流動起來,讓更多勞動力可以分享經(jīng)濟集聚好處。還要改變地方官員的考核機制。

    在百度地圖上可以看到上海的情況:在建設(shè)用地這件事上,上海政府說上?,F(xiàn)在的土地開發(fā)強度,就是建設(shè)用地占整個城市管轄面積比例是45%,他們認為太高了。他們把世界范圍之內(nèi)跟上海面積一樣大的城市拿出來一算,別的城市比例大概在20%-30%,所以覺得上?,F(xiàn)在45%已經(jīng)太高了。但他們忘記了兩件事情:第一,別的城市人口比上海少很多;第二,對比的其他城市當(dāng)中沒有一座城市是全球城市。

    上海要放松對建設(shè)用地的管制,否則房價會上去。放松土地供應(yīng)管制有幾件事要做:第一,是建設(shè)用地占比要放松。第二,在建設(shè)用地里面,多少地用在工業(yè)上、多少地用在商住上的比例?現(xiàn)在大量建設(shè)用地是配合工業(yè)用地,而且工業(yè)用地的密集極低。第三,在商住用地里面有多少地用在商業(yè)地產(chǎn),多少地用在住宅上面?現(xiàn)在我們是前者比例很高,結(jié)果上?,F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)是空置的,但是住宅是不夠的,這個比例是不是可以調(diào)?第四,上海建筑的高度、密度是管的,也就是我們的容積率是管的,在這樣的管理過程當(dāng)中上海在過去的十多年的時間里市中心的人口下降了20%,而下降的20%基本原因是因為上海的市中心幾乎沒有什么新增住宅用地了。這和商住用地和住宅用地的比例有關(guān),和市中心的容積率有關(guān),這些都在影響上海的住房供給。

    我基本上已經(jīng)解答了為什么房價會上漲的基本原因和后果了,最后一句話,供給側(cè)改革是要供給去適應(yīng)需求的。

    《財經(jīng)網(wǎng)》消息

    激進財政刺激登場

    面對全球經(jīng)濟萎靡不振、央行手段越加匱乏的現(xiàn)狀,各國政府正在以2009年以來最激進方式進行財政刺激。根據(jù)匯豐的預(yù)估,今年全球財政刺激步伐將超過GDP增長速度。

    匯豐全球首席經(jīng)濟學(xué)家 Janet Henry表示,全球范圍內(nèi),政府都在進行財政刺激。盡管絕對規(guī)模不是特別大,但正在不斷增長。全球財政刺激步伐有望自2010年來首次超越GDP增速。Henry直言,在全球經(jīng)濟名義增長疲軟的情況下,QE已經(jīng)使得政府可以更為自由地支出而不會受到譴責(zé)。央行的直升機撒錢可能不會很快到來。不過在Henry看來,全球經(jīng)濟還是需要一個新引擎的橫空出世才能走出泥潭。

    部分地區(qū)公積金吃緊

    5月31日,住建部、財政部、央行聯(lián)合印發(fā)《全國住房公積金2015年度報告》顯示,2015年發(fā)放個人住房貸款312.50萬筆、11082.63億元;全年住房公積金繳存額14549.46億元,比上年增長12.29%。年末,住房公積金繳存總額89490.36億元,繳存余額40674.72億元,分別比上年末增長19.56%和9.79%。

    今年初,北京、上海、深圳、南昌、福州等地出現(xiàn)公積金貸款發(fā)放額快速增加,公積金余額偏緊的現(xiàn)象。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示:“部分城市樓市回暖,居民購房活躍,導(dǎo)致個別城市出現(xiàn)公積金吃緊的現(xiàn)象。但就全國數(shù)據(jù)來看,公積金繳存余額規(guī)模還是很大?!?

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