某商業(yè)地產(chǎn)項目造價管理過程案例分析

陳瑩

摘要：本文是一篇紀(jì)實型案例論文，以某公司開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目期間的造價管理過程為研究對象，從開發(fā)商的角度分析工程管理過程存在的問題，探討解決辦法，探索此類項目的造價管理思路，為后期建設(shè)項目的工程管理提供參考。

關(guān)鍵詞：造價管理；控制表；合同價

中圖分類號：TU723.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）013-0000-01

一、引言

房地產(chǎn)項目開發(fā)項目，以項目部的形式對工程建設(shè)過程進行管理時，通常由項目主管主導(dǎo)，下設(shè)各安裝、土建、造價等專業(yè)工程師配合工作，組織機構(gòu)精簡，管理人員專業(yè)綜合。受人員配備限制，項目部的造價管理工作重心偏向于總價控制與協(xié)調(diào)，計價工作由咨詢公司完成。

二、案例介紹

1.項目概況

某公司開發(fā)的商業(yè)廣場項目，建筑面積4萬平米，地上二層，層高5米，無地下室，現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)用地面積8萬平米，工期480天。

2.造價情況

本項目方案階段的建安工程費用概算1.25億，施工圖階段調(diào)整后建安工程費概算1.44億，竣工結(jié)算價約1.417億，節(jié)余約230萬。

三、造價管理思路

以建安工程費概算1.44億為目標(biāo)開展造價管理工作，首先進行數(shù)據(jù)分類。

第一類：反映已發(fā)生的成本，即合同價（a）、變更造價（b），變更造價也是合同價的組成部分，因而可以兩者合計為變更后合同價（a+b）。

第二類：反映預(yù)計將產(chǎn)生而尚未明確的成本，即預(yù)留增加造價（c）。

第三類：各項成本匯總形成總造價，即預(yù)測結(jié)算價（a+b+c）。當(dāng)預(yù)測結(jié)算價超過概算時，決策者權(quán)衡是否降低未實施部分設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，以降低總造價、防止超概；當(dāng)概算有余時，決策者權(quán)衡是否提高未實施部分的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)功能提升。

各類數(shù)據(jù)以表格形式分列匯編，制作建安工程造價控制表。

造價控制工作的實施，就是跟隨工程進度不斷調(diào)整完善建安工程造價控制表的過程，包括合同價的確定、變更造價的測算及預(yù)留增加造價的調(diào)整，數(shù)據(jù)需要即時更新。隨著工程推進，預(yù)留增加造價內(nèi)容逐漸落實為變更項目，直至工程竣工，預(yù)測結(jié)算價即為建安工程總造價。

四、管理過程分析

對本項目建設(shè)過程中的造價管理工作進行分解，可分為招標(biāo)控制價、合同價的確定、變更造價的測算及總造價測算。

1.招標(biāo)控制價的確定

確定招標(biāo)控制價的過程，就是確定擬建項目規(guī)模、材質(zhì)、品牌、設(shè)備技術(shù)參數(shù)的過程，招標(biāo)控制價反映設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

2.合同價的確定

本項目是自有資金投資，除總包與監(jiān)理按政策規(guī)定走公開邀請招標(biāo)程序外，其他分包工程均是通過公司內(nèi)部邀請招標(biāo)程序，以合理低價中標(biāo)原則確定中標(biāo)單位，按中標(biāo)價簽訂施工合同。單位工程施工合同價均采用總價包干形式，聯(lián)系單調(diào)整結(jié)算。

采用施工圖招標(biāo)或可統(tǒng)一報價口徑方案圖招標(biāo)，合同價明確，有利于業(yè)主的造價控制；采用設(shè)計不詳?shù)姆桨笀D用于施工招標(biāo)，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)各異，各投標(biāo)人之間不能形成價格競爭，有違招投標(biāo)初衷，且會導(dǎo)致造價失去控制。

本項目的精裝修工程招標(biāo)就是這種情況，雖然以合理低價形式確定中標(biāo)單位，中標(biāo)單位卻遲遲不肯深化設(shè)計圖紙，造成工程無法準(zhǔn)確計量計價，即不利于工程質(zhì)量管理，又影響整個項目的造價測算，應(yīng)當(dāng)引以為戒。

期間的安裝工程招標(biāo)，施工圖紙明確，招標(biāo)文件提供主材型號及備選品牌，造價事務(wù)所依據(jù)施工圖、浙江省預(yù)算及取費定額、本地信息價編制施工圖預(yù)算，按預(yù)算價 943萬作為投標(biāo)最高限價，邀請幾家符合資質(zhì)要求的安裝施工單位參與投標(biāo)，經(jīng)過充分競爭之后，由報價728萬元的施工單位中標(biāo)，并簽訂施工合同，工期實施順利，結(jié)算造價854萬。

3.聯(lián)系單造價的測算

變更單種類多樣，有施工單位的簽證單、業(yè)主及監(jiān)理聯(lián)系單、設(shè)計院的設(shè)計變更單等，變更單造價的測算是造價控制的難點。

在實際操作過程中由于變更造價的測算非正式結(jié)算，施工單位上報不積極、不完整、不配合對帳，咨詢公司提供的測算結(jié)果經(jīng)常存在估算不準(zhǔn)、造價反饋滯后的問題，如本項目的安裝工程結(jié)算造價為854萬，但在工程過程中，測算的最高結(jié)算價為831萬，結(jié)算是甲乙雙方的行為，測算變更造價最終還是需要施工單位的配合，在以后的工程中，在資金撥付支持的情況下，可嘗試在施工合同條款內(nèi)增加變更部分付款條件，限定安全的付款比例，促使施工單位準(zhǔn)確計量并及時上報，可使變更部分的造價測算更真實可靠。

4.成果分析

本項目造價管理最終實際了控制目標(biāo)，在概算內(nèi)如期完成了建設(shè)目標(biāo)，并節(jié)余資金230余萬。項目在工程建設(shè)過程中出于對結(jié)算成本不確定下的保守估算，預(yù)測的建安總成本處于控制價臨界點，外立面生態(tài)綠化墻是項目建筑外立面的亮點，迫于項目施工過程中的成本壓力，最終決策不進行深入設(shè)計與實施。

對成本狀態(tài)的判斷會影響工程實施結(jié)果，工程建設(shè)存在不可逆性，管理過程中通過調(diào)用各方資源，縮短成本測算時間，降低測算誤差，可以為正確的決策贏得時間和機會。

五、總結(jié)

項目建設(shè)過程中工期與造價、質(zhì)量與造價之間存在必然的矛盾，造價管理的職能可以定義為及時反映成本狀態(tài)，預(yù)警超概，提示節(jié)余，為項目主管提供決策依據(jù)，由項目主管實現(xiàn)造價與質(zhì)量、工期的統(tǒng)一，在完成建設(shè)目標(biāo)的同時實現(xiàn)造價控制目標(biāo)。

工程成本是隨著工程建設(shè)而發(fā)生，建設(shè)是以實現(xiàn)功能為目的，對成本的控制，本質(zhì)上是對建筑對象功能的選擇，在有限的資金范圍內(nèi)實現(xiàn)建筑功能的最大化可作為造價管理最終目標(biāo)，這也是項目管理的最終目的。

參考文獻：

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