北京住房?jī)r(jià)格上漲的原因和對(duì)策分析

洪佳雨

摘 要：近一年來(lái)，北京住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比由下跌轉(zhuǎn)為持續(xù)加快上漲，環(huán)比穩(wěn)速增長(zhǎng)，表明北京住房市場(chǎng)回暖。本文針對(duì)北京現(xiàn)階段特點(diǎn)，從人口結(jié)構(gòu)、投資行為、土地的有限性、相關(guān)政策和貧富差距等角度分析近期北京住房?jī)r(jià)格上漲的原因，并針對(duì)中低層階級(jí)的住房需求提出相應(yīng)解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：北京住房；價(jià)格上漲；原因與對(duì)策

一、北京二手住房與新建商品住房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)明顯

2015年下半年，繼深圳、上海之后，北京也加入房?jī)r(jià)全面上漲的隊(duì)伍。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是國(guó)內(nèi)資金投資的熱點(diǎn)，但是北京土地稀缺，新建商品房供應(yīng)量在逐年遞減。2015年北京住房?jī)r(jià)格同比2010年上漲了46.3%，比2014年上漲了10%，截止到2015年12月30日，成交均價(jià)達(dá)到近3萬(wàn)元每平方米，創(chuàng)下歷史新高。

由上圖可以明顯看出近一年來(lái)北京住房?jī)r(jià)格走勢(shì)，無(wú)論是二手房還是新建商品房，均有價(jià)格增速加快的趨勢(shì)。在15年7月之前，北京住房?jī)r(jià)格無(wú)論是二手房還是新房均同比下跌，而到了9月開(kāi)始逐漸上漲，到了2016年3月，二手房市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格更是同比增長(zhǎng)了17.96%，環(huán)比增長(zhǎng)了5.16%。在住房市場(chǎng)下行期間，北京住宅存量一度超過(guò)8萬(wàn)套，但2015年下半年來(lái)去化狀況明顯，庫(kù)存已經(jīng)跌破7萬(wàn)。在土地新房供應(yīng)緊缺的背景下，北京二手房交易市場(chǎng)的熱度已經(jīng)超過(guò)新房，供不應(yīng)求初顯。

二、北京住房?jī)r(jià)格上漲的原因

通過(guò)相關(guān)文獻(xiàn)的比較分析和對(duì)現(xiàn)實(shí)供需情況的總結(jié)，針對(duì)北京現(xiàn)階段特點(diǎn)，現(xiàn)將住房?jī)r(jià)格上漲的因素歸納為以下幾點(diǎn)：

（一）人口結(jié)構(gòu)的變化。人口結(jié)構(gòu)變化影響住房供需，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。Takats1使用1970—2009年22個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的面板數(shù)據(jù)分析人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)論表明撫養(yǎng)比率下降1%會(huì)導(dǎo)致真實(shí)房?jī)r(jià)上升0.66%；國(guó)內(nèi)相關(guān)研究也表明，少兒撫養(yǎng)比的下降和老年撫養(yǎng)比的上升是造成我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要因素2。

我國(guó)正處在老齡化的初期，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，少兒撫養(yǎng)比的下降又減輕了家庭的負(fù)擔(dān)，因而會(huì)有更多的收入用于買(mǎi)房。而北京集中了全國(guó)優(yōu)勢(shì)資源，老年人的“利他心里”促使父母幫助子女選擇在北京購(gòu)房，這就形成了兩代人的積蓄同時(shí)釋放于住房市場(chǎng)的現(xiàn)象，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。特別是在去年二胎政策放開(kāi)之后，年輕人會(huì)考慮到孩子未來(lái)的教育、醫(yī)療等問(wèn)題，重新選擇優(yōu)勢(shì)資源集中地區(qū)的住房，供求關(guān)系的變化會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易。所以從人口結(jié)構(gòu)的角度看，近期北京的住房?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲。

（二）購(gòu)房者與商家的投資。購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住房的需求可以分為兩種，一是從購(gòu)買(mǎi)住房及所得到的住房服務(wù)中獲得收益，二是從預(yù)期價(jià)格增量中獲得資本收益。很多人把投資房地產(chǎn)看作資本保值的一個(gè)手段，相比于股票債券市場(chǎng)投資回報(bào)率降低，房地產(chǎn)是一個(gè)更好的長(zhǎng)線投資。在北京發(fā)達(dá)的金融業(yè)背景下，人們更愿意在此投資。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，北京凈流入人口還在增加。從目前的城市化階段來(lái)看，人們的工作需求大于對(duì)生活質(zhì)量的需求，并且二三線城市的城市發(fā)展水平與北京這樣的一線城市在就業(yè)、醫(yī)療、教育等方面仍然存在著較大的差距，人們會(huì)為了更好的社會(huì)服務(wù)而付出較高的代價(jià)，而且北京的公共服務(wù)也會(huì)變得越來(lái)越好，而不是變差，所以第一種需求仍在增加。此外，媒體對(duì)于“天價(jià)房”的報(bào)道在一定程度上影響購(gòu)房者和商家的預(yù)期，這種不合理的預(yù)期也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

（三）城市擴(kuò)張與土地的有限性。房?jī)r(jià)=土地取得成本

X108.31%+開(kāi)發(fā)成本X105.655%+銷(xiāo)售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

由鄭光輝3研究所得出的房?jī)r(jià)計(jì)算公式看出，地價(jià)是會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響的。開(kāi)發(fā)商拿地政策，土地供應(yīng)政策也都將直接或者間接影響房?jī)r(jià)。北京三面環(huán)山，阻擋了城市的擴(kuò)張，土地有限，數(shù)據(jù)顯示三四環(huán)住宅用地已經(jīng)達(dá)到頂峰。2016年國(guó)土資源部土地勘測(cè)規(guī)劃院即將完成對(duì)北京等若干個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界的劃定工作。開(kāi)發(fā)邊界是城市的剛性規(guī)定，不能超越邊界盲目擴(kuò)張，這也意味著，未來(lái)北京的土地資源還會(huì)進(jìn)一步稀缺并由此導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升。

住房供應(yīng)量正逐年遞減，而北京未來(lái)的住房需求卻不會(huì)減少，北京的資源優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致年輕人留在北京的欲望強(qiáng)烈。新增土地供應(yīng)越來(lái)越少，供不應(yīng)求的情況就會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格越來(lái)越貴，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的成本提高，就希望用高價(jià)賺回，于是客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間就形成了“默契”，不斷地推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)趨向“豪宅化”。

（四）相關(guān)政策的支持。對(duì)于近期北京房?jī)r(jià)突然上漲，我認(rèn)為更主要還是由于政策因素影響造成的。自2014年下半年至2016年3月，央行已經(jīng)累計(jì)六次降息五次全面降準(zhǔn)，貨幣發(fā)行開(kāi)始放松，資金供應(yīng)充足，M2在增速上升，并且貸款利率也已經(jīng)降至最低，政府給予了更寬松的環(huán)境。

政府把房地產(chǎn)政策作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)下行的一個(gè)手段，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，進(jìn)一步降低了非限購(gòu)城市個(gè)人住房貸款一套房和二套房首付比例。房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿政策促進(jìn)了資金的活躍，進(jìn)而流入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金明顯增多。此外，2011年初北京開(kāi)始五年社保的限購(gòu)政策，2016年限購(gòu)執(zhí)行五年后降釋放出首批新購(gòu)買(mǎi)人群，這些都直接導(dǎo)致了近期北京房?jī)r(jià)的上漲。

（五）貧富差距在加大。國(guó)際上，對(duì)于綜合考察居民收入分配差異狀況，基尼系數(shù)是一個(gè)重要的分析指標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，我國(guó)反映居民收入差距的基尼系數(shù)在2010～2015之間6年分別為0.481、0.477、0.474、0.473、0.469、0.462，高出了一般發(fā)達(dá)國(guó)家0.24～0.36的正常水平?？傮w來(lái)看，基尼系數(shù)現(xiàn)已從上世紀(jì)70年代的0.16提高到2010年的0.481，我國(guó)的貧富差距基本上達(dá)到了世界較高水平。

根據(jù)2012年胡潤(rùn)富豪榜，1000名上榜企業(yè)家居住榜中，有

123位上榜企業(yè)家選擇居住在北京，北京已成為最多企業(yè)家偏好居住的城市，僅北京的身家過(guò)千萬(wàn)的人群已達(dá)17.9萬(wàn)人，這還不包括經(jīng)常在北京進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的外地和海外富豪人士。然而，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京職工月平均只有工資5千元，但是多數(shù)人工資只有兩三千元?？梢?jiàn)，北京不同人群收入差距巨大，如果貧富差距不能在短期縮小，會(huì)存在大量投機(jī)行為，北京房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)高。

三、解決中低層階級(jí)住房問(wèn)題的對(duì)策

通過(guò)房?jī)r(jià)收入比可以明顯看出，北京嚴(yán)重偏離合理的標(biāo)準(zhǔn)值，國(guó)際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)值在3～6之間。

表1 北京房?jī)r(jià)收入比

數(shù)據(jù)來(lái)源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》

房?jī)r(jià)收入比=平均房?jī)r(jià)/家庭年平均收入，家庭年平均收入=人均可支配收入*2，按每戶(hù)2人計(jì)算；平均房?jī)r(jià)=住房成交均價(jià)*80，按每戶(hù)80平方米計(jì)算；北京2010～2015年基本在25～30之間，房?jī)r(jià)收入比體現(xiàn)了居民的住房購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入表明很多中低收入者是在北京買(mǎi)不起房的，如果繼續(xù)下去會(huì)引發(fā)相應(yīng)的社會(huì)問(wèn)題。

建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰說(shuō)：“無(wú)論是從眼前看，還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住宅需求的主體只能是普通中低收入居民家庭，住宅供應(yīng)也必須以大眾化需求為主體，否則，住宅與房地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)成為無(wú)本之木、無(wú)源之水?！?綜合以上分析，本文針對(duì)中低層階級(jí)對(duì)住房需求，總結(jié)以下四點(diǎn)對(duì)策：

第一，居住證制度。優(yōu)勢(shì)資源與戶(hù)籍制度掛鉤的，你要擁有北京戶(hù)口，房子是一個(gè)前提條件。很多人在一線買(mǎi)房都是為了一線城市的優(yōu)勢(shì)教育和醫(yī)療，如果沒(méi)有戶(hù)口可以享受這樣的資源，那么會(huì)有一部分人就會(huì)減少購(gòu)房；第二，建立衛(wèi)星城。衛(wèi)星城的建立會(huì)部分緩解市區(qū)房?jī)r(jià)壓力，滿足中低層階級(jí)的剛需，如果未來(lái)北京周邊的各個(gè)衛(wèi)星城能開(kāi)發(fā)建設(shè)集工作生活為一體，再加上便捷交通條件，那就會(huì)有更多的人選擇在房?jī)r(jià)想相對(duì)便宜的郊區(qū)買(mǎi)房；第三，廉價(jià)房制度。政府可以充分利用現(xiàn)有的住房存量，將市中心部分公房和二環(huán)外部分現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)較低的樓房住宅量，通過(guò)行政手段轉(zhuǎn)化為可以在全社會(huì)流動(dòng)的針對(duì)低收入者的廉價(jià)房； 第四，適當(dāng)控制土地炒作、合理維護(hù)住房市場(chǎng)。從土地所有權(quán)的獲得到相關(guān)企業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓這一過(guò)程中，大量炒家從中謀取暴利，無(wú)形中提高了建設(shè)成本，商品房?jī)r(jià)格。應(yīng)當(dāng)適當(dāng)抑制轉(zhuǎn)讓炒作土地，建立完善土地使用權(quán)交易制度。政府通過(guò)利率和稅收手段維護(hù)市場(chǎng)秩序，適當(dāng)限制投機(jī)性行為。

北京政府雖然已經(jīng)采取了許多措施完善住房政策，但是北京房?jī)r(jià)市場(chǎng)依然存在著許多問(wèn)題，還需要不斷借鑒經(jīng)驗(yàn)和吸取教訓(xùn)，完善住房發(fā)展機(jī)制，讓北京的住房市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，讓中低層階級(jí)住得起房。

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