新盤綻放“紅五月”

李捷+陳禹銘

5月北京預(yù)計將有36個商品房項目入市，其中純新盤達(dá)12個；僅有密云、平谷兩個住宅項目低于3萬元/平方米。

無論是此前成功“搶跑”，還是乘勝追擊，北京多個樓盤都已摩拳擦掌等待在5月份入市。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的預(yù)計入市項目情況來看，北京樓市將迎來一個相對紅火的五月是大概率事件。

供應(yīng)提速

盡管截至目前，市場走勢節(jié)節(jié)高升，但隨之而來的傳統(tǒng)“紅五月”，對于大多數(shù)房企而言，都是不可錯過的銷售窗口期。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，5月北京預(yù)計將有36個商品房項目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項目推新之外，純新盤的入市節(jié)奏也明顯加快，出現(xiàn)了天恒世界集、國瑞境界等12個純新盤，這一數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)造了今年以來的階段性峰值。

某項目負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)項目都想借助現(xiàn)階段的上升通道拼一把。據(jù)記者觀察，有不少“塵封多年”的項目也加入到即將在5月推盤的隊列中。例如位于朝陽區(qū)東四環(huán)的凱德錦繡慈云壹號，距離項目上一次開盤已經(jīng)超過兩年，本次將要加推的是94-230平方米的精裝產(chǎn)品，盡管目前價格尚未對外公布，但凱德錦繡小區(qū)的二手房目前已接近7萬元/平方米；同樣“雪藏”多年的別墅老盤、位于順義后沙峪的魯能優(yōu)山美地，也打算在5月推出D區(qū)，目前報價為2500萬-8000萬元/套。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，進(jìn)入4月份之后，雖然二手市場開始出現(xiàn)回落，但是新房市場的成交依然保持上升勢頭。因此，供應(yīng)的快速回升主要是受到強(qiáng)勁需求的拉動。

普宅難尋

根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計在5月入市的項目中，位置上仍以四環(huán)外為主；有超過半數(shù)的項目都表示開盤價格“待定”，但從已經(jīng)明確開盤價格的項目來看，項目的定價明顯更加“開放”。值得一提的是，除了在密云和平谷兩個遠(yuǎn)郊區(qū)還能搜尋到低于3萬元/平方米的住宅項目，在其他區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)很難看到普通住宅的身影。

據(jù)記者了解，5月，西城、朝陽、海淀以及豐臺四個區(qū)共有10個項目預(yù)計入市，從預(yù)計售價來看，多數(shù)項目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于東三環(huán)農(nóng)展館的北京壹號院，預(yù)計售價為16.5萬元/平方米；位于西四環(huán)中路118號的紫辰院，其最后一棟樓王產(chǎn)品也將邁入10萬+的行列。此外，包括以純新盤首次亮相的香山四季，報價已達(dá)到8萬元/平方米；位于海淀區(qū)的前海中金公館、冠城大通百旺府等項目，雖然尚未定價，但從其所處的地理位置和前期價格來看，也都是高端項目的種子型選手。

業(yè)內(nèi)人士指出，從4月出臺的2016北京土地供應(yīng)計劃中可以看出，未來中心城區(qū)土地供應(yīng)將進(jìn)一步減少，未來供應(yīng)的不足使得這類高端項目雖然售價較高，但仍具備一定市場接受度。

供需失衡商住成主角

在采訪過程中，多位項目負(fù)責(zé)人都不約而同地表達(dá)出對于今年上半年樓市持續(xù)上行的判斷。而做出這種判斷的根據(jù)源于供需市場的變化。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜，保障類住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致這兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。供地減少，開發(fā)商無米下炊，傳導(dǎo)到商品住宅市場上便是供應(yīng)減少。而由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現(xiàn)。在庫存不斷下滑、供需嚴(yán)重失衡的市場背景下，北京房價漲速開始加快。

“北京純商品住宅的供需比低至1：3，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足購房需求，加之北京執(zhí)行的嚴(yán)格限購，促使部分剛需及剛改購房客群轉(zhuǎn)而選擇商住產(chǎn)品，商住產(chǎn)品成交量不斷上升，并占到市場交易的主體。”亞豪機(jī)構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅表示。

另據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場當(dāng)中商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來的月度銷量新高，占到當(dāng)月全部商品住宅成交量的比重高達(dá)51%，這是商住產(chǎn)品的成交量首次超過住宅類產(chǎn)品，并因此成為北京樓市的主角。

但商住產(chǎn)品仍未能有效補(bǔ)充北京樓市庫存告急的現(xiàn)狀。按照此前6個月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京66576套商品住宅庫存的去化周期僅為8個月，已經(jīng)瀕臨8-10個月合理去化周期的底線。

“這一段時間，購房人的熱情很高，無論是市場的預(yù)期還是經(jīng)濟(jì)的大勢，都讓大家對除了房產(chǎn)以外的投資方式更加謹(jǐn)慎?！蹦撤科筘?fù)責(zé)人如是說。

郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計劃供地量增加了100公頃，但一方面計劃落實到實際供地量能否明顯增加尚是未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開發(fā)的周期性原因，此前的供地不足將導(dǎo)致2016年和2017年出現(xiàn)商品住宅供給大幅減少的窘境，這將導(dǎo)致北京房價的上漲勢頭難以抑制。