常州市鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展問題研究

蔣佳琪+許文琪+周瑩瑩+楊洋+陳怡君+陸海曙

摘 要：樓宇經(jīng)濟作為一種新型的經(jīng)濟形態(tài)，在城市發(fā)展過程中起到了重要作用。本文在分析了江蘇省常州市鐘樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提煉出鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，同時基于市場調(diào)查的方法總結(jié)了影響鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的影響因素，分析了政府在發(fā)展樓宇經(jīng)濟過程中的職能作用。 最后，提出了對策建議。

關(guān)鍵詞：樓宇經(jīng)濟；鐘樓區(qū)；政府職能

引言：樓宇經(jīng)濟是近年來中國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。它是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進各種企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。

許多學(xué)者從不同的角度對樓宇經(jīng)濟問題進行了研究。譚國洪等[1]通過對浙江海曙區(qū)樓宇經(jīng)濟的調(diào)查分析，從內(nèi)生的角度提出了海曙區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的新思路。吳金群[2]從政府管理模式的角度對浙江下城區(qū)的樓宇經(jīng)濟問題進行了研究，提出了對策建議。郭彤烽[3]在借鑒其他大城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，分析了南昌市紅谷灘新區(qū)的樓宇經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，并提出了相關(guān)對策建議。

綜上所述，眾多學(xué)者利用統(tǒng)計調(diào)查方法和定性分析方法對樓宇經(jīng)濟問題進行了研究，取得了豐富的成果。在上述有關(guān)樓宇經(jīng)濟研究成果的基礎(chǔ)上，本文首先對江蘇省常州市鐘樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，在此基礎(chǔ)上提煉出鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題；其次通過市場調(diào)查的方法總結(jié)了影響鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的影響因素；最后分析了政府在發(fā)展樓宇經(jīng)濟過程中的職能作用。

一、鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況

（一）鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的總體目標(biāo)

重點支持商業(yè)樓宇，通過轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展一批年營業(yè)收入超過1億元的商務(wù)樓，以此形成新的經(jīng)濟增長點。同時充分發(fā)揮建設(shè)經(jīng)濟在城市工業(yè)中的發(fā)展，提高城市功能和其他方面的重要載體的作用，進一步深化樓宇經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)涵。

（二）鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的成效分析

●工業(yè)經(jīng)濟提檔升級。實施規(guī)劃策略，將高污染、高能耗企業(yè)關(guān)閉或搬遷至別處，完成融資12.46億元，投入技術(shù)改革資金10多億元。

●現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。實現(xiàn)增值253億元，同比增長10%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重58%。成功引進西電特高壓變壓器等3個項目，項目總投資超10億元。

●科技金融支撐有力。引進首都銀行和其他銀行3家，為企業(yè)協(xié)調(diào)應(yīng)急貸款資金4億4000萬元，獲得貸款12億7000萬元。

由此可知，鐘樓區(qū)要加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展，應(yīng)突出工業(yè)投資，創(chuàng)新投資，打造特色樓宇。

一是要培養(yǎng)億元建筑，來建造總部經(jīng)濟聚集區(qū)。二是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，打造特色樓宇。三是推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，構(gòu)建“眾創(chuàng)空間”服務(wù)平臺。

（三）鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題

●產(chǎn)權(quán)與管理分離，招商引資難。我區(qū)的商業(yè)建筑一般直接向各業(yè)主收購，通過建立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。租賃、銷售和購買的處所被推到區(qū)的中介機構(gòu)。

●尚未形成一個高檔寫字樓，聚集效應(yīng)的建筑經(jīng)濟并不體現(xiàn)，其主導(dǎo)作用十分有限，難以帶動經(jīng)濟快速發(fā)展。

●缺乏行業(yè)支持。由于對大企業(yè)的區(qū)域影響較小，因此，大型營銷服務(wù)公司、中介公司、研發(fā)中心是難以建立的。

●租金價格存在差異。據(jù)了解，月平均租金、物業(yè)管理費，價格懸殊太大，其結(jié)果是嚴(yán)重阻滯樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

二、常州市鐘樓區(qū)企業(yè)樓宇經(jīng)濟調(diào)查與分析

我們通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷形式對產(chǎn)生樓宇經(jīng)濟企業(yè)的調(diào)查，對回收問卷進行了歸納與總結(jié)，得出了以下結(jié)果：

（1） 對常州市鐘樓區(qū)的企業(yè)種類進行了調(diào)查，通過調(diào)查得知民營合資企業(yè)、個體企業(yè)最多，共有148家；省轄，市轄和區(qū)屬基本持平；央企不到3%。說明如今自主創(chuàng)業(yè)越來越多，這一部分企業(yè)應(yīng)得到重視。樓宇是否可以嘗試多和他們進行合作。

（2）對公司產(chǎn)業(yè)種類的調(diào)查，得到如下圖1：通過數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域產(chǎn)業(yè)十分多元化且發(fā)展很平均。產(chǎn)業(yè)最多的是住宿/餐飲業(yè)，批發(fā)/零售業(yè)緊隨其后，最少的是研發(fā)/專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)。該地區(qū)的企業(yè)更著重于人們消費，那么樓宇是否可以考慮建一座專門消費的樓宇，比如美食城等。

（3）對該鐘樓區(qū)企業(yè)占地面積進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域企業(yè)占地面積普遍處于中等偏大。則樓宇建設(shè)時應(yīng)多創(chuàng)立一些中等空間，如正態(tài)分布一樣。我們將公司種類與公司業(yè)績是否單獨核算問題進行交叉分析，最后得出結(jié)論大多數(shù)企業(yè)公司業(yè)績都會選擇單獨進行核算。

（4）公司對辦公場所的看法的調(diào)查。首先調(diào)查公司是否愿意入住同類行業(yè)相對集聚的樓宇。發(fā)展樓宇經(jīng)濟應(yīng)該把握住無所謂和不愿意的這部分公司，讓他們真正看見樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢及好處，來吸引他們?nèi)胱?。然而在這些愿意入住的公司中，接近5成的公司青睞于商務(wù)與商業(yè)結(jié)合的寫字樓，那么樓宇經(jīng)濟在以后更應(yīng)該多建造一些商務(wù)類的寫字樓來滿足公司的需求。

（5）公司對辦公場所注重的因素的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)公司最在意的是租金，交通，地段和周圍商務(wù)環(huán)境。這4個因素基本上同等重要，那么以后樓宇經(jīng)濟更應(yīng)該考慮的是如何將租金控制在大家可接受范圍內(nèi)，選擇地段不錯，交通比較便利，周圍商務(wù)環(huán)境也不錯的地址。

（6）對辦公場所注重的配套設(shè)施因素進行了調(diào)查，我們通過對數(shù)據(jù)的整理得其條形圖2：

由上圖可看出，每一項都有很多人選，但是樓宇也不能面面俱到，選擇最多的前三項是員工餐廳，多功能會議室，商務(wù)大堂?？芍k公場所在配套設(shè)施上應(yīng)優(yōu)先考慮這三項。

（7）對辦公場所注重的周邊環(huán)境因素的調(diào)查，公司更希望辦公場所附近能便利就餐，衛(wèi)生與綠化不錯，有交通便利的購物環(huán)境。樓宇發(fā)展就應(yīng)該結(jié)合這幾項因素來考慮。

（8）公司對鐘樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的主要優(yōu)勢的調(diào)查。超過9成的公司認(rèn)為樓宇經(jīng)濟是有優(yōu)勢的，而且優(yōu)勢明顯，那么樓宇經(jīng)濟更應(yīng)該緊抓所擁有優(yōu)勢，不斷改善，同時應(yīng)提高人才智力，擴大樓宇經(jīng)濟。

（9）對鐘樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟所缺乏的東西的調(diào)查，其中缺乏完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，合適的經(jīng)營人才，有力的政府支持，完善的政府服務(wù)，良好的發(fā)展環(huán)境都占據(jù)了很大的比例，說明樓宇經(jīng)濟還是存在很多問題的，要想發(fā)展好樓宇經(jīng)濟，必須重視這些問題，慢慢改善，爭取讓劣勢變成優(yōu)勢。

（10）對具有競爭力的樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)具備哪些重要條件的調(diào)查。從收到的數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施及服務(wù)完善，定位準(zhǔn)確且有特色，入住門檻較低，給小企業(yè)提供更多的機會。那么要發(fā)展樓宇經(jīng)濟必須做到三點，然后慢慢的完善，做好做大。

（11）對企業(yè)為什么會來鐘樓區(qū)從事樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的調(diào)查，具體數(shù)據(jù)見如下圖3：

很直觀的發(fā)現(xiàn)，這4個因素都是吸引企業(yè)來鐘樓區(qū)從事樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的原因，企業(yè)待遇最高，說明樓宇經(jīng)濟是讓企業(yè)覺得能為它帶來更大收益的，但是政策優(yōu)惠最低，說明現(xiàn)在政府對樓宇經(jīng)濟的支持力度還是不夠，優(yōu)惠政策還不足以讓企業(yè)動心。

（12）對企業(yè)是否了解鐘樓區(qū)政府關(guān)于樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策的調(diào)查，企業(yè)基本上對鐘樓區(qū)政府關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟的政策是有一定了解的，但是都了解的不是很徹底，說明發(fā)展樓宇經(jīng)濟應(yīng)該要大力宣傳，從而吸引他們的加入。

三、鐘樓區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的政府職能分析

最近幾年，樓宇經(jīng)濟憑借在現(xiàn)代城市中最具活力、最具潛力的經(jīng)濟特點，在我國城市經(jīng)濟發(fā)展中起到了越來越重大的作用。因此，我們有這種必要來對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的政府職能進行進一步深入而透徹的研究。

（一）政府在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的職能

● 使資源做活。政府還應(yīng)該通過建立品牌樓宇、品牌管理、品牌企業(yè)來提升城市的經(jīng)濟形象、樓宇質(zhì)量和經(jīng)營環(huán)境。

● 管理要精細(xì)。隨著政策空間的縮小，樓宇之間的競爭在將來會演變?yōu)楣芾?、服?wù)等 “軟實力”的競爭，即樓宇經(jīng)濟應(yīng)該在“精細(xì)管理”上下功夫，提高整體效率。

● 做優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府要繼續(xù)簡化辦事程序來提高管理效率，從而實現(xiàn)政府在服務(wù)企業(yè)方面的零距離；同時，政府還要不斷的優(yōu)化服務(wù)平臺，建立起樓宇業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與入駐企業(yè)的三方交流平臺，定期解決企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展問題。

（二）政府在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的缺失

● 驅(qū)動樓宇經(jīng)濟發(fā)展的動力不足。一是樓宇經(jīng)濟缺乏產(chǎn)業(yè)支撐力，主要原因是由于樓宇功能不明確。二是樓宇產(chǎn)業(yè)分散性高，集聚程度相對比較低。三是樓宇經(jīng)濟效益低。城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍面臨著樓宇產(chǎn)出率低和稅收屬地率低的問題。

● 樓宇經(jīng)濟在提升質(zhì)量方面正面臨著連鎖障礙。一是缺乏樓宇經(jīng)濟發(fā)展所需的基本要素。主要表現(xiàn)在土地要素、產(chǎn)權(quán)要素等方面。二是在管理運營模式方面存在著弱點，從而使機制性障礙產(chǎn)生。

● 樓宇經(jīng)濟的發(fā)展就目前而言承受著多重障礙與壓力。一是存在中心城市發(fā)展強勢的壓力。二是區(qū)域相似度相對而言較大。

（三）政府在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的職能提升

● 繼續(xù)進行有針對性的宣傳，結(jié)合政府門戶網(wǎng)站和各種軟件工具，定期發(fā)布與社會發(fā)展、人民生活密切相關(guān)的信息。要從被調(diào)查人的心理學(xué)角度出發(fā)，研究如何減少被調(diào)查人員的壓力，從而減少工作阻力。

● 吸引并培養(yǎng)一批年輕的一線員工，充分調(diào)動他們工作的積極性。同時，也要善于利用外部力量，通過政府采購平臺篩選出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)供應(yīng)商。

● 加強對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，使其更好的服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展。各級領(lǐng)導(dǎo)干部要從數(shù)據(jù)分析中了解當(dāng)前情況、發(fā)現(xiàn)潛在的問題、發(fā)現(xiàn)未來的趨勢，并將數(shù)據(jù)作為指導(dǎo)從而繼續(xù)擴大優(yōu)勢、彌補劣勢。

● 探索數(shù)據(jù)共享機制，建立信息化數(shù)據(jù)庫，開展更加系統(tǒng)性的數(shù)據(jù)分析。繼續(xù)簡化工作報表，針對不同時間入駐的企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部采用不同的報表樣式，以方便企業(yè)申報。

● 合理利用商務(wù)樓宇針對性統(tǒng)計的調(diào)查結(jié)果，開展新型的產(chǎn)業(yè)政策和激勵機制，提供有針對性的服務(wù)，從而有效提高樓宇屬地率和產(chǎn)業(yè)聚集度，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境。

四、研究結(jié)論和對策建議

鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展不僅倚靠優(yōu)越的區(qū)位條件、雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和完善的配套機制等，而且還需要政府在促進樓宇經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展中的重要作用。鐘樓區(qū)政府應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點和城市功能的定位，制定出因地制宜的樓宇經(jīng)濟發(fā)展政策和戰(zhàn)略，特別要注重建設(shè)相適宜的樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈，從而打破樓宇經(jīng)濟發(fā)展的制約因素。還應(yīng)通過多個中央商圈的共同發(fā)展，來帶動更多的人流量、物流量、資金流量和信息流量，形成強有力的支持來促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚。在樓宇經(jīng)濟發(fā)展突破期，政府應(yīng)把握好歷史機遇，迅速從主導(dǎo)角色變成引導(dǎo)角色，在宏觀政策和常州城市格局轉(zhuǎn)變的特殊時機下，將鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟打造成全江蘇省甚至是整個長江三角洲地區(qū)的核心競爭力。

盡管本文對鐘樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展進行了初步的調(diào)查研究，但仍存在諸多問題需要進一步研究和討論，如鐘樓區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展與周邊區(qū)域的樓宇經(jīng)濟發(fā)的展應(yīng)形成怎么樣的關(guān)系？如何實施更有效的政策和優(yōu)惠措施來吸引大型企業(yè)與商家入駐樓宇等等，顯然，這些問題僅僅依靠個人想法和短暫研究是很難得出科學(xué)理論的，更需要實踐來進行更深入的思考。

參考文獻：

[1] 譚國洪等.海曙區(qū)樓宇經(jīng)濟內(nèi)生發(fā)展研究 [J].寧波經(jīng)濟，2011， （8）： 14-19.

[2] 吳金群. 樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中的政府管理模式轉(zhuǎn)型——以杭州市下城區(qū)為例[J].中共浙江省委黨校學(xué)報， 2011， （3）： 27-32.